Die Stellung des ausländischen Mieters auf den Balearen
In unserer täglichen Praxis beobachten wir ein wiederkehrendes Muster. Viele ausländische Staatsangehörige lassen sich auf Mallorca, Ibiza, Menorca oder Formentera nieder und unterzeichnen einen vom Vermieter oder dessen Vertreter aufgesetzten Mietvertrag.
Monate später stellen sie jedoch fest, dass einige ohne technische Prüfung akzeptierte Klauseln sie in eine schwächere Position bringen, als es das spanische Recht vorsieht.
Wenn es also zu einem Konflikt kommt, verhandelt der Mieter aus einer Position heraus, die er selbst entgegen seinen eigenen Interessen eingenommen hat.
Es ist wichtig zu beachten, dass das Gesetz 29/1994 vom 24. November über städtische MietverhältnisseMietern von Hauptwohnungen einen umfassenden Schutz bietet. Dieser Schutz wurde zudem durch das Gesetz 12/2023 vom 24. Mai über das Recht auf Wohnen weiter gestärkt.
Das Problem liegt also in der Regel nicht an fehlenden rechtlichen Instrumenten. Vielmehr mangelt es oft an Kenntnis dieser Instrumente, an deren verspäteter Anwendung oder an der Akzeptanz von Klauseln, die deren Neutralisierung zum Ziel haben.
Dieser Artikel analysiert die häufigsten Konflikte im Zusammenhang mit Mietverträgen auf Mallorca und den Balearen. Er erläutert außerdem, warum eine vorherige Prüfung durch einen Anwalt die Position des Mieters maßgeblich verändern kann.
Wiederkehrende Konfliktpunkte in einem Mietvertrag auf Mallorca
Die Kaution und ihre Rückerstattung
Die Kaution ist einer der Punkte, der bei der Beendigung eines Mietvertrags auf Mallorca die meisten Konflikte auslöst.
Gemäß Artikel 36.1 des Gesetzes über städtische Mietverhältnisse muss der Mieter eine Kaution in bar hinterlegen. Bei Wohnraummietverträgen entspricht diese Kaution einer Monatsmiete.
Der Vermieter seinerseits muss diesen Betrag erhalten und ihn bei der zuständigen regionalen Stelle hinterlegen.
Auf den Balearen ist das Balearische Wohnungsinstitut. Seit dem 4. April 2022 liegt die effektive Verwaltung der Einlagen jedoch in der Verantwortung des Verbandes der Immobilienverwalter der Balearen.
Die Verpflichtung zur Rückzahlung der Kaution entsteht mit Beendigung des Vertrags. Zuvor muss der Zustand der Immobilie überprüft werden.
Wird der ausstehende Betrag nicht innerhalb eines Monats nach Schlüsselübergabe zurückgezahlt, fallen gesetzliche Zinsen an. Dies ist in Artikel 36.4 des LAU (Gesetz über städtische Mietverhältnisse) festgelegt.
Die Realität sieht im Alltag jedoch oft anders aus. Wir erleben, dass Vermieter die Kaution einbehalten und nicht belegte Schäden geltend machen. In anderen Fällen reagieren sie nicht auf Anfragen, haben die Kaution nie eingezahlt oder geben offene Schulden ohne jegliche Belege an.
In vielen Fällen hat der ausländische Mieter Spanien bereits verlassen. Aus diesem Grund gehen sie davon aus, dass sich eine Reklamation nicht lohnt.
Genau deshalb ist es entscheidend, zum Vertragsende eine starke Position zu haben. Um dies zu erreichen, empfiehlt es sich, einen überarbeiteten Vertrag, ein Inventarverzeichnis, Fotos und formelle Korrespondenz bereitzuhalten.
Vorauszahlungen und vorzeitige Kündigung
Zusätzlich zur gesetzlich vorgeschriebenen Kaution verlangen Vermieter häufig weitere Sicherheiten. Dazu gehören beispielsweise mehrere Monatsmieten im Voraus, zusätzliche Kautionen oder Bürgen.
Artikel 36.5 des LAU (Gesetz über städtische Mietverhältnisse) sieht diese zusätzlichen Garantien vor. Nach der Reform von 2019 werden sie jedoch ausdrücklich eingeschränkt.
Bei Wohnraummietverträgen mit einer Laufzeit von bis zu fünf Jahren dürfen zusätzliche Sicherheiten zwei Monatsmieten nicht übersteigen. Ist der Vermieter eine juristische Person, beträgt die Referenzperiode sieben Jahre.
Es kommt auch häufig vor, dass Mieter den Vertrag vorzeitig kündigen müssen. Dies kann beispielsweise aufgrund eines berufsbedingten Umzugs, einer Rückkehr in ihr Herkunftsland oder familiärer Veränderungen geschehen.
In diesen Fällen sieht Artikel 11 des LAU (Gesetz über städtische Mietverhältnisse) ein Widerrufsrecht vor. Um dieses Recht auszuüben, müssen mindestens sechs Monate des Vertrags vergangen sein. Darüber hinaus ist eine Kündigungsfrist von mindestens dreißig Tagen einzuhalten.
Die Vergütung kann individuell vereinbart werden. Sie darf jedoch ein Monatsgehalt pro verbleibendem Vertragsjahr nicht übersteigen. Bei kürzeren Vertragslaufzeiten ist ein anteiliger Betrag zu berechnen.
Trotzdem sehen wir in unseren Beratungen immer wieder Verträge mit unverhältnismäßig hohen Vertragsstrafen. Wir stoßen auch auf Versuche, sämtliche Vorauszahlungen einzubehalten. In anderen Fällen ist der Vertragstext unklar, und der Vermieter interpretiert ihn zu seinem Vorteil.
Daher lassen sich durch die Überprüfung des Mietvertrags auf Mallorca vor der Unterzeichnung viele spätere Konflikte vermeiden.
Die Reparaturen wurden nicht durchgeführt
Eine weitere häufige Konfliktquelle sind Reparationszahlungen.
Artikel 21 des LAU legt dem Vermieter eine klare Verpflichtung auf. Er muss alle notwendigen Reparaturen durchführen, um die Immobilie in einem bewohnbaren Zustand zu erhalten.
Diese Verpflichtung erlischt erst dann, wenn die Verschlechterung dem Leasingnehmer zuzuschreiben ist.
Die Bandbreite der Fälle, die im Büro eingehen, ist groß. Zu den wiederkehrenden Problemen gehören Feuchtigkeitsschäden im Gebäude, elektrische Defekte, Sanitärausfälle und defekte Haushaltsgeräte, die im Inventar aufgeführt sind.
Probleme mit der Isolierung oder der Klimaanlage sind ebenfalls häufig.
In vielen Fällen verweist der Vermieter den Mieter an die Gebäudeversicherung. In anderen Fällen verzögert er das Handeln oder bestreitet, ob der Schaden bereits vorlag.
Folglich trägt der Mieter Kosten, die nicht in seine Verantwortung fallen. Dies gilt insbesondere dann, wenn seine Spanischkenntnisse begrenzt sind.
Daher ist die Dokumentation des Ausgangszustands der Immobilie unerlässlich. Es empfiehlt sich außerdem, den Reparaturplan im Vertrag klar festzulegen.
Aktualisierung der Miete und Ausgaben
Mit dem Gesetz 12/2023 wurde eine bedeutende Änderung im Mietanpassungsverfahren eingeführt.
Bei Wohnraummietverträgen, die ab dem 25. Mai 2023 unterzeichnet wurden, richtet sich die jährliche Aktualisierung ab dem 1. Januar 2025 nach dem Housing Lease Reference Index.
Dieser Index wird monatlich vom INE (Nationales Institut für Statistik) veröffentlicht. Er wird als der niedrigste Wert aus drei Referenzwerten berechnet: der jährlichen Veränderung des allgemeinen Verbraucherpreisindex (VPI), der jährlichen Veränderung des Kern-VPI und einem mit einem Moderationskoeffizienten bereinigten Durchschnitt.
In der Praxis ersetzt dieser Index in diesen Verträgen den allgemeinen Verbraucherpreisindex. Darüber hinaus ist er in der Regel niedriger. Daher bietet er einen wirksamen Schutz vor Inflationsphasen.
Für Verträge, die vor dem 25. Mai 2023 unterzeichnet wurden, gilt der Verbraucherpreisindex weiterhin, sofern er relevant ist. Etwaige in den Vorjahren geltende außerordentliche Obergrenzen sind jedoch zu berücksichtigen.
Trotz dieser Änderung sehen wir weiterhin neuere Verträge, die die Beschränkung ignorieren. Einige verknüpfen die Aktualisierung mit dem Verbraucherpreisindex (VPI), obwohl sie eigentlich an den IRAV (Real Estate Investment Trust) angepasst werden sollte.
Es gibt auch Verträge, die Kosten, die normalerweise vom Vermieter zu tragen sind, auf den Mieter übertragen. Dies kann bei allgemeinen Gebäudekosten, Gebühren für die Eigentümergemeinschaft oder der Grundsteuer der Fall sein.
Diese Kosten dürfen jedoch nur dann weitergegeben werden, wenn eine klare und eindeutige Vereinbarung vorliegt. Dies ist in Artikel 20 des LAU (Gesetz über städtische Mietverhältnisse) vorgeschrieben.
Die Dauer und die Verlängerung
Die Vertragslaufzeit ist ein weiterer wesentlicher Punkt.
Artikel 9 des Mietrechtsgesetzes (LAU) sieht eine obligatorische Verlängerungsregelung vor. Die Mindestdauer beträgt fünf Jahre, wenn der Vermieter eine natürliche Person ist. Ist der Vermieter hingegen eine juristische Person, beträgt die Mindestdauer sieben Jahre.
Darüber hinaus wird diese Regelung gemäß Gesetz 12/2023 durch die außerordentliche Verlängerung durch jährliche Zahlungen in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt vervollständigt.
In der Praxis werden jedoch Versuche unternommen, dieses Regime auf verschiedenen Wegen zu umgehen.
Einer der häufigsten Fehler ist die Einstufung des Vertrags als Saisonmiete. Oftmals handelt es sich jedoch in Wirklichkeit um einen dauerhaften Wohnsitz.
Wir haben auch aufeinanderfolgende Kurzzeitverträge mit demselben Mieter gefunden. In anderen Fällen sind Kündigungsklauseln enthalten, die das Recht auf Vertragsverlängerung verletzen.
Ausländische Mieter handeln oft in gutem Glauben. Daher ist ihnen nicht immer bewusst, dass der Name des Vertrags nicht unbedingt für den Richter bindend ist.
Entscheidend ist nicht nur, was im Dokument steht. Auch die tatsächliche Nutzung des Hauses spielt eine Rolle.
Die steuerliche und administrative Perspektive des Mietvertrags auf Mallorca
Bisher haben wir den zivilrechtlichen Aspekt des Vertrags besprochen. Es gibt jedoch eine weitere Dimension, die viele ausländische Mieter bei der Unterzeichnung nicht berücksichtigen.
Dies betrifft die steuerlichen und administrativen Aspekte von Mietverträgen auf Mallorca. In bestimmten Streitigkeiten kann dieser Aspekt ausschlaggebend sein.
Die Hinterlegung der Anleihe auf den Balearen
Die gesetzliche Verpflichtung des Vermieters zur Hinterlegung der Kaution ist in Artikel 55 des Gesetzes 5/2018 vom 19. Juni über das Wohnen auf den Balearen geregelt.
Diese Verordnung konkretisiert die dritte Zusatzbestimmung der LAU.
Die Verpflichtung liegt beim Vermieter, nicht beim Mieter. Sie muss außerdem innerhalb von dreißig Werktagen nach Vertragsunterzeichnung erfüllt werden.
Das Verfahren wird mit dem Formular F-1 durchgeführt. Es kann elektronisch über IBAVI oder CAFBAL abgewickelt werden.
Die Einzahlung ist keine Empfehlung. Sie ist auch keine bloße Formalität. Sie ist eine rechtliche Verpflichtung.
Die Nichteinhaltung wird gemäß Artikel 87 des Gesetzes 5/2018 als schwere Straftat eingestuft. Die Strafe kann eine Geldbuße zwischen 35 % und 75 % der nicht hinterlegten Kaution, maximal jedoch 9.000 Euro, betragen.
Darüber hinaus beträgt die Verjährungsfrist vier Jahre.
Abgesehen von der Verwaltungsstrafe hat dieser Verstoß Beweiswert. Er beweist, dass der Vermieter einer ausdrücklichen gesetzlichen Verpflichtung nicht nachgekommen ist.
Daher untergräbt es seine Glaubwürdigkeit, wenn es anschließend versucht, Beträge aus derselben Anleihe zurückzuhalten.
Drei Vorteile für den ausländischen Mieter
Die Hinterlegung der Kaution hat drei Effekte, die insbesondere für den ausländischen Mieter von Vorteil sind.
Zunächst dient es als Nachweis der Kaution. Der Mieter kann bei CAFBAL oder IBAVI Auskunft über die Kaution anfordern. Dazu muss er den Mietvertrag und seinen Personalausweis vorlegen.
Auf diese Weise können Sie anhand von Dokumenten überprüfen, ob die Bindung hergestellt wurde.
Hat der Vermieter die Kaution nicht hinterlegt, hat er bereits vor Entstehung eines Streits über deren Rückzahlung gegen das Gesetz verstoßen. Dieser Umstand kann in einer außergerichtlichen Forderung oder einer Klage geltend gemacht werden.
Zweitens hat es eine Zwangswirkung. Der Mieter kann den Verstoß der Regionalregierung melden. Diese kann dann unabhängig von einem Zivilprozess ein Sanktionsverfahren einleiten.
Die Möglichkeit einer Strafe von bis zu 9.000 Euro verändert in der Regel die Verhandlungsbereitschaft des Vermieters.
Schließlich hat es eine rückzahlbare Wirkung. Wurde die Einlage ordnungsgemäß getätigt, hängt ihre Rückgabe nicht allein vom Willen des Eigentümers ab.
In diesem Fall greift die Verwaltungsstelle ein und storniert die Einlage über das entsprechende Online-Verfahren. Dies führt zu einer zusätzlichen formalen Kontrollmaßnahme und erschwert willkürliche Einbehaltungen.
Selbstbewertung des ITP bei der Anmietung einer Hauptwohnung
Neben der administrativen Dimension gibt es auch die fiskalische Dimension.
Es ist wichtig, einen Punkt zu klären, der hier oft zu Verwirrung führt. Die Vermietung eines selbstgenutzten Wohnhauses unterliegt der Grunderwerbsteuer, genauer gesagt der Regelung für die Übertragung von Immobilien mit hoher Belastung.
Allerdings ist es gemäß Artikel 45.IB26 des konsolidierten Textes des Steuergesetzes von der effektiven Besteuerung befreit.
Dieser Wortlaut wurde durch das Königliche Gesetzesdekret 21/2018 eingeführt. Er ist außerdem seit dem 6. März 2019 in Kraft.
Die Ausnahme beseitigt jedoch nicht die formale Verpflichtung.
Der Mieter bleibt steuerpflichtig. Daher muss er das Formular 600 bei der Steuerbehörde der Balearen einreichen.
Die Frist beträgt einen Monat ab Vertragsdatum. Die entsprechende Befreiung muss in der Einreichung angegeben werden, und es muss eine Gebühr von null Prozent beantragt werden.
Die Nichtvorlage dieses Dokuments kann formelle Strafen nach sich ziehen. Darüber hinaus erhält der Mieter dadurch keinen offiziellen Nachweis über das genaue Vertragsdatum.
Diese Informationen könnten im Falle einer späteren Streitigkeit relevant sein. Zum Beispiel hinsichtlich der Art des Vertrags, seiner Gültigkeit oder ob es sich um einen Hauptwohnsitz oder einen Ferienwohnsitz handelte.
Eine technische Überprüfung ermöglicht die Kontrolle dieser Vereinbarung von Anfang an. Dadurch werden Versäumnisse vermieden, die die Position des Mieters Jahre später gefährden könnten.
Saisonale Vermietungen und Bürgschaftsverträge sind von dieser Ausnahme nicht betroffen. In diesen Fällen werden sie effektiv zum entsprechenden Steuersatz besteuert.
Daher ist die korrekte Klassifizierung des Vertrags von Anfang an von grundlegender Bedeutung.
Überprüfen Sie Ihren Mietvertrag für Mallorca mit Resitax
Wenn Sie in Mallorca, Ibiza, Menorca oder Formentera einen Mietvertrag unterzeichnen möchten, insbesondere wenn Sie Ausländer sind oder mit den spanischen Vorschriften nicht vertraut sind, kann eine vorherige Überprüfung erhebliche Konflikte verhindern.
Wir prüfen Mietverträge vor der Unterzeichnung. Wir beraten Sie außerdem zu Kautionsansprüchen, Streitigkeiten mit Vermietern, vorzeitiger Beendigung von Mietverträgen, Saisonverträgen und steuerlichen Pflichten im Zusammenhang mit der Vermietung.
Darüber hinaus analysiert unser Team jeden Vertrag aus rechtlicher, steuerlicher und administrativer Sicht. Dies umfasst die Prüfung auf unfaire Klauseln, zusätzliche Garantien, Kautionsanforderungen, Formular 600, gesetzliche Verlängerungen, Vermieterpflichten und erforderliche Unterlagen.
Wenn Sie einen Mietvertrag auf Mallorca prüfen lassen möchten oder spezielle Beratung für ausländische Mieter auf den Balearen suchen, können Sie sich an Resitax, Steuer- und Immobilienexperten auf Mallorca, wenden.
Eine sorgfältige Prüfung kann verhindern, dass ein scheinbar einfacher Vertrag zu einem kostspieligen Problem wird.
Häufig gestellte Fragen zu Mietverträgen auf Mallorca und den Balearen
Warum ist es wichtig, einen Mietvertrag auf Mallorca vor der Unterzeichnung zu prüfen?
Weil viele Klauseln den Mieter in eine schwächere Position bringen können als die, die das städtische Mietrecht vorsieht.
Darüber hinaus ermöglicht eine vorherige Prüfung die Aufdeckung missbräuchlicher Klauseln, die Beseitigung von Unklarheiten und die ordnungsgemäße Dokumentation des Mietverhältnisses.
Welche Rechte hat ein ausländischer Mieter auf den Balearen?
Ausländische Mieter haben bei der Anmietung eines Hauptwohnsitzes die gleichen Rechte wie alle anderen Mieter in Spanien.
Das Gesetz schützt daher Aspekte wie die Mindestlaufzeit, die Verlängerung, die Kaution, notwendige Reparaturen und die Aktualisierung der Miete.
Wer ist für die Hinterlegung der Kaution für einen Mietvertrag auf Mallorca verantwortlich?
Die Verpflichtung zur Hinterlegung der Kaution liegt beim Vermieter.
Auf den Balearen muss dies gemäß dem von IBAVI und CAFBAL festgelegten System innerhalb der entsprechenden gesetzlichen Frist erfolgen.
Was passiert, wenn der Vermieter die Kaution nicht hinterlegt?
Die Nichtbeachtung kann eine Ordnungswidrigkeit darstellen.
Darüber hinaus kann es die Position des Mieters im Falle einer Reklamation stärken, da es den Verstoß gegen eine ausdrückliche gesetzliche Verpflichtung beweist.
Wann muss die Kaution an den Mieter zurückgezahlt werden?
Die Kaution muss nach Vertragsende zurückerstattet werden, sobald der Zustand der Immobilie überprüft wurde.
Wird der entsprechende Betrag jedoch nicht innerhalb eines Monats nach Übergabe der Schlüssel zurückgezahlt, können gesetzliche Zinsen auf den Betrag anfallen.
Kann der Vermieter die Kaution für Schäden einbehalten?
Ja, aber nur, wenn dem Mieter tatsächlich ein Schaden entstanden ist, der ordnungsgemäß nachgewiesen wird.
Daher genügt es nicht, allgemeine oder nicht dokumentierte Mängel zu behaupten.
Kann der Mieter den Mietvertrag vorzeitig kündigen?
Ja. Die LAU erkennt das Widerrufsrecht nach Ablauf von sechs Monaten des Vertrags an.
Darüber hinaus müssen Sie die gesetzlich vorgeschriebene Kündigungsfrist einhalten. Falls eine Entschädigung vereinbart wurde, müssen Sie die gesetzlichen Grenzen beachten.
Wer sollte für Reparaturen an einer Mietimmobilie aufkommen?
Der Vermieter muss die notwendigen Reparaturen durchführen, um die Wohnung in einem bewohnbaren Zustand zu erhalten.
Kleinere Reparaturen, die durch normale Abnutzung entstehen, können jedoch in der Verantwortung des Mieters liegen.
Worin besteht der Unterschied zwischen einem Saisonvertrag und einem unbefristeten Wohnraumvertrag?
Der Saisonvertrag dient der Deckung eines spezifischen, vorübergehenden Bedarfs.
Ein herkömmlicher Wohnraummietvertrag deckt hingegen den ständigen Wohnsitz des Mieters ab. Die Bezeichnung des Vertrags ist nicht ausschlaggebend, wenn die tatsächliche Nutzung des Mietobjekts etwas anderes ergibt.
Ist das Formular 600 für einen Standard-Mietvertrag für Wohnraum erforderlich?
Ja, es kann eine formale Verpflichtung zur Einreichung des Formulars 600 bei der Steuerbehörde der Balearen bestehen.
Dies kann sogar dann der Fall sein, wenn die Vermietung eines Hauptwohnsitzes von der effektiven Besteuerung befreit ist und die Gebühr null beträgt.
Warum ist das genaue Datum des Mietvertrags wichtig?
Denn es könnte relevant sein, falls es später zu Streitigkeiten über die Dauer, Gültigkeit oder Art des Vertrags kommt.
Aus diesem Grund hilft die Einreichung des Formulars 600 dabei, dieses Datum administrativ nachzuweisen.
Führt Resitax in Mallorca Mietverträge für Ausländer durch?
Ja. Resitax berät ausländische Kunden auf Mallorca und den Balearen bei der Prüfung von Mietverträgen.