Überprüfung der Werte im ITP bei fehlendem Referenzwert: Was Käufer auf den Balearen wissen sollten

Die Überprüfung der Grunderwerbsteuerwerte auf Mallorca ist eines der häufigsten und am wenigsten erwarteten Steuerrisiken beim Immobilienkauf auf den Inseln. Sie erwerben ein ländliches Anwesen, eine einzigartige Immobilie an der Küste oder ein unbebautes Grundstück, unterzeichnen den Kaufvertrag und berechnen die Grunderwerbsteuer selbst. Doch Monate später erhalten Sie ein Schreiben der Steuerbehörde der Balearen: Das Finanzamt ist der Ansicht, dass der angegebene Wert nicht dem tatsächlichen Wert der Immobilie entspricht und fordert eine Nachzahlung der Grunderwerbsteuer.

Dies ist kein Ausnahmefall. Die Bewertungsprüfung des ITP Mallorca ist ein Mechanismus, den die Verwaltung bis zu vier Jahre nach dem Kauf aktivieren kann. Sie betrifft insbesondere Immobilien ohne Katasterwert: ländliche Anwesen, einzigartige Immobilien und unbebaute Grundstücke. Genau diese Art von Transaktionen ist im hochpreisigen Segment der Inseln am häufigsten.

Dieser Artikel erklärt, wann die Werteprüfung ausgelöst wird, wie sie funktioniert und was Sie tun können, um sie vor der Unterzeichnung zu vermeiden.

Möchten Sie allgemein verstehen, wie die ITP auf Mallorca funktioniert? Dann schauen Sie sich unseren vollständigen Leitfaden zur ITP auf Mallorca 2026 an: neue Limits und reduzierte Tarife.

Wann wird die ITP-Wertprüfung auf Mallorca aktiviert?

Seit 2022 wird die Grunderwerbsteuer grundsätzlich auf Basis des Katasterwerts erhoben, der als Mindestbemessungsgrundlage dient. Existiert dieser Wert und wendet der Käufer ihn korrekt an, können die Steuerbehörden keine Steuerprüfung einleiten. Dies gewährleistet Rechtssicherheit.

Das Problem besteht darin, dass dieser Wert für eine Vielzahl von Eigenschaften schlichtweg nicht existiert. Insbesondere fehlt ihnen häufig ein Referenzwert

• Ländliche Grundstücke ohne Gebäude oder mit ländlichen Gebäuden, die nicht einzeln im Grundbuch eingetragen sind.
• Unbebautes Land, Parzellen im Teilungsprozess und noch nicht aufgeteilte Muttergrundstücke.
• Grundstücke mit Katasterproblemen: nicht übereinstimmende Flächen, Konstruktionen ohne Katasterreflexion oder im Regularisierungsprozess.
• Einzigartige Gebäude, Grundstücke mit entsprechenden Dienstbarkeiten oder mit einer anderen Nutzung als der im Grundbuch eingetragenen.

Auf dem mallorquinischen Immobilienmarkt – insbesondere an der Nordostküste, im ländlichen Hinterland und in den Übergangszonen zwischen Stadt und Land – ist der Anteil der Transaktionen in diesen Kategorien deutlich höher als im nationalen Durchschnitt. Für jemanden, der einen Bauernhof in Artà, ein Grundstück in Colonia de Sant Pere oder eine besondere Immobilie in Valldemossa erwirbt, ist dies keine rein theoretische Frage.

Liegt kein Referenzwert vor, bestimmt das Gesetz, dass die Bemessungsgrundlage für die Grunderwerbsteuer der höchste der drei folgenden Beträge ist: der angegebene Wert, der im Grundbuch eingetragene Preis oder der Verkehrswert. Die Finanzbehörden behalten sich das Recht vor zu überprüfen, ob der angegebene Wert dem Verkehrswert entspricht.

Wie berechnet das Finanzamt den Wert bei einer Bewertungsprüfung?

Wenn die Steuerverwaltung beschließt, den angegebenen Wert zu überprüfen, muss sie sich auf eines der im Allgemeinen Steuergesetz ausdrücklich vorgesehenen Mittel stützen. Die drei am häufigsten in den ergänzenden Steuerbescheiden der Steuerbehörde der Balearen genannten Mittel sind die folgenden:

Koeffizienten des Katasterwerts

Diese Methode beinhaltet die Multiplikation des Katasterwerts mit von der Regionalregierung genehmigten Korrekturkoeffizienten. Sie ist zwar die schnellste Methode für die Finanzbehörden, aber rechtlich die schwächste. Der Oberste Gerichtshof urteilt seit Jahren, dass diese rein mechanische Methode, die ohne Besichtigung oder individuelle Analyse des Grundstücks angewendet wird, ungeeignet ist, dessen wahren Wert zu ermitteln. Sollten Sie einen Steuerbescheid erhalten, der ausschließlich auf dieser Methode basiert, haben Sie gute Gründe, ihn anzufechten.

Expertenmeinung der Verwaltung

Der Steuerexperte erstellt ein technisches Wertgutachten für die betreffende Immobilie. Dies ist die strengste und bei Transaktionen ab einer gewissen Größenordnung gängigste Methode. Der Oberste Gerichtshof verlangt, dass dieses Gutachten individuell und begründet ist und dass der Experte die Immobilie – außer in begründeten Fällen – persönlich besichtigt hat. Das Fehlen einer Besichtigung ohne ausreichende Begründung ist ein häufiger Aufhebungsgrund.

Die Hypothekenbewertung als Auslöser

Diese Methode hat sich in den letzten Jahren am stärksten durchgesetzt und betrifft vor allem Käufer, die einen Teil der Transaktion über eine Hypothek finanzieren. Wenn das Finanzinstitut ein offizielles Wertgutachten in Auftrag gibt und dieses einen höheren Wert als den im Grundbuch eingetragenen Preis ergibt, können die Behörden dies als Ausgangspunkt für ihre Ermittlungen nutzen.

Der Oberste Gerichtshof hat diese Frage in einer Reihe von Urteilen im Dezember 2024 und Januar 2026 entschieden: Besteht eine erhebliche Diskrepanz zwischen dem Hypothekenwert und dem angegebenen Kaufpreis, können die Steuerbehörden eine Untersuchung einleiten, ohne zuvor einen Betrugsverdacht nachweisen zu müssen. Es genügt, wenn sie die Diskrepanz bestätigen.

Dies bedeutet nicht, dass der für die Hypothek herangezogene Wert automatisch die Bemessungsgrundlage für die Besteuerung bildet. Der Steuerpflichtige kann nachweisen, dass der Wert vom tatsächlichen Wert der Immobilie abweicht. Der Ausgangspunkt für die Diskussion wird jedoch von den Finanzbehörden und nicht vom Käufer festgelegt.

Warum dieses Risiko insbesondere hochwertige Immobilien auf Mallorca betrifft

Bei den Transaktionen, die wir üblicherweise im Rahmen unserer Immobilienrechtsberatung auf Mallorca begleiten – große ländliche Anwesen, Immobilien in zweiter Meereslinie, Komplexe mit einzigartigen Merkmalen – gibt es mehrere Faktoren, die das Risiko einer Überprüfung vervielfachen.

Der erste Grund ist struktureller Natur: Diese Objekte haben selten einen Referenzwert. Die Heterogenität ihrer Typologie und das häufige Auftreten von Katasterproblemen führen dazu, dass das katasterbasierte Massenbewertungssystem für sie unwirksam ist.

Das zweite Problem ist die Diskrepanz zwischen dem tatsächlichen Marktpreis und den Verwaltungswerten für das Gebiet. Bei einzigartigen Immobilien kann der rechtmäßige Preis erheblich von den Katasterdurchschnittswerten abweichen, ohne dass dies auf Unregelmäßigkeiten hindeutet. Der Verwaltungsalgorithmus kann dies jedoch als Warnsignal interpretieren.

Der dritte Punkt ist die Finanzierung. Wenn eine Hypothek involviert ist – was aus Gründen der Finanzplanung auch bei vermögenden Käufern immer häufiger vorkommt – wird das Gutachten der Bank in die Akte aufgenommen und ermöglicht allein schon den Beginn des Überprüfungsprozesses, falls eine erhebliche Diskrepanz zum Preis besteht.

Der vierte Punkt ist der Kontext. Der anhaltende Anstieg hochpreisiger Transaktionen auf Mallorca hat in der Praxis zu einer aktiveren Verwaltungspolitik in Bezug auf die Grunderwerbsteuer auf den Inseln geführt, wobei jedes Jahr mehr Bewertungsverfahren eingeleitet werden.

Wie man die Wertprüfungen von ITP Mallorca vor der Unterzeichnung vermeidet

Die gute Nachricht ist: Fast alle diese Risiken lassen sich bei rechtzeitiger Vorbereitung gut beherrschen. Die Einbindung eines Steuerberaters bereits vor Vertragsabschluss – idealerweise von Beginn der Vereinbarung an – ermöglicht es, den Großteil des Risikos zu minimieren. Diese vier Schritte wenden wir bei jeder Transaktion an.

1. Vorläufige Katasterdiagnose

Bevor weitere Entscheidungen getroffen werden, muss unbedingt geprüft werden, ob die Immobilie einen Referenzwert besitzt und, falls ja, ob dieser dem Transaktionspreis entspricht. Liegt kein Referenzwert vor oder ist dieser eindeutig unverhältnismäßig, wird das vollständige Protokoll aktiviert.

2. Technische Analyse des Marktwerts

Mangels eines Referenzwertes beruht die Verteidigung gegen eine mögliche Prüfung auf der Vorlage fundierter technischer Unterlagen, die belegen, dass der im Kaufvertrag eingetragene Preis dem tatsächlichen Wert entspricht. Je nach Art der Transaktion kann dies ein Gutachten eines akkreditierten unabhängigen Sachverständigen, eine Vergleichsstudie ähnlicher Transaktionen oder ein spezifisches Expertengutachten erfordern. Die Kosten für diese Gutachten sind im Vergleich zum potenziellen Schadensrisiko stets gering.

3. Sorgfältige Verwaltung der Hypothekenbewertung

Bei Bankfinanzierungen muss das offizielle Wertgutachten sorgfältig erstellt werden. Ziel ist es nicht, das Ergebnis zu beeinflussen, sondern sicherzustellen, dass dem Gutachter alle relevanten Informationen über die Immobilie vorliegen: ihre besonderen Merkmale, Belastungen, Dienstbarkeiten und etwaige Wertminderungen, die der Standardalgorithmus der Bank möglicherweise nicht erfasst.

4. Solide Vertragsdokumentation

Der Kaufvertrag und die Eigentumsurkunde müssen die Umstände der Immobilie, die den Preis rechtfertigen, genau dokumentieren: tatsächliche Fläche, Zustand, baurechtliche Auflagen und Katasterfragen. Diese Dokumentation dient einem doppelten Zweck: Sie informiert den Käufer und liefert im Falle einer späteren Prüfung Beweise, um die offizielle Bewertung anzufechten.

Wenn Sie bereits eine ITP-Wertprüfung erhalten haben, können Sie Folgendes tun:

Wenn die Verwaltung ein Bewertungsprüfungsverfahren eingeleitet hat, stehen dem Steuerzahler wirksame Instrumente zur Verfügung, um die Abfindung zu reduzieren oder aufzuheben.

Aus verfahrenstechnischer Sicht empfiehlt es sich, die Gründe für die Einleitung des Verfahrens zu überprüfen. Das Fehlen einer Ortsbesichtigung durch den Sachverständigen ohne ausreichende Begründung ist nach wie vor ein häufiger Aufhebungsgrund. Auch die rein mechanische Anwendung von Koeffizienten auf den Katasterwert kann auf Grundlage der etablierten Rechtsprechung des Obersten Gerichtshofs angefochten werden.

Das zentrale Instrument ist inhaltlich das widersprüchliche Sachverständigengutachten: Es ermöglicht dem Steuerpflichtigen, der Verwaltungsentscheidung mit einer alternativen, von einem Sachverständigen seiner Wahl erstellten technischen Bewertung zu widersprechen. Bei korrekter Anwendung ist es ein äußerst wirksames Mittel. Wird es jedoch falsch eingesetzt – ohne klare Expertenstrategie und ohne vorherige Berechnung des wahrscheinlichen Ergebnisses –, kann es die Verfahrenskosten ohne wirklichen Nutzen erhöhen.

Schließlich besteht die Möglichkeit, beim Wirtschafts- und Verwaltungsgericht der Balearen (TEAR) eine wirtschafts- und verwaltungsrechtliche Beschwerde einzulegen und gegebenenfalls beim Obersten Gerichtshof der Balearen (TSJ) eine streitige Beschwerde zu erheben. Die Fristen sind sehr streng – ein Monat für die Überprüfung, ein Monat für die wirtschafts- und verwaltungsrechtliche Beschwerde – und müssen unverzüglich eingehalten werden.

Häufig gestellte Fragen zur Überprüfung der Werte im ITP von Mallorca

Was passiert, wenn ich eine ländliche Immobilie auf Mallorca kaufe und diese keinen Katasterwert hat?

Die Transaktion wird mit dem höchsten der drei Werte besteuert: dem angegebenen Wert, dem im Kaufvertrag vermerkten Preis oder dem Marktwert. Die Steuerverwaltung behält sich das Recht vor, den angegebenen Wert gemäß Artikel 57 des Allgemeinen Steuergesetzes zu überprüfen.

Können die Steuerbehörden den Preis überprüfen, wenn das Wertgutachten für die Hypothek höher ist als der Kaufpreis?

Ja. Seit den Urteilen des Obersten Gerichtshofs vom Dezember 2024 und Januar 2026 reicht eine erhebliche Diskrepanz zwischen der Hypothekenbewertung und dem angegebenen Preis aus, damit die Verwaltung eine Untersuchung einleiten kann, ohne dass zusätzliche Beweise für Betrug vorgelegt werden müssen.

Wie viel Zeit hat das Finanzamt für die Überprüfung der Wertfeststellung?

Die allgemeine Verjährungsfrist beträgt vier Jahre ab dem Datum der Abgabe der Steuererklärung. Die Steuerbehörden können innerhalb dieses Zeitraums jederzeit eine Betriebsprüfung einleiten.

Was ist ein widersprüchliches Gutachten und wann ist dessen Anwendung angebracht?

Der Steuerpflichtige hat das Recht, ein alternatives technisches Wertgutachten eines von ihm gewählten Sachverständigen einzureichen, um den Bericht der Finanzbehörden anzufechten. Weichen die Wertgutachten um mehr als 10 % voneinander ab und überschreiten sie einen bestimmten Betrag, wird ein dritter Sachverständiger hinzugezogen, um die Diskrepanz zu klären. Dies ist das wirksamste Instrument bei Betriebsprüfungen, die Sachverständigengutachten einbeziehen, erfordert jedoch eine gut durchdachte Strategie.

Schützt mich die Angabe eines höheren Wertes als des im Kaufvertrag festgelegten Preises vor genauer Prüfung?

Nicht unbedingt, und es könnte sich um einen Fehler handeln. Die Generaldirektion für Steuern hat bestätigt, dass der freiwillig angegebene Wert für den Steuerpflichtigen bindend ist und nachträglich nicht aufgrund einer Meinungsänderung geändert werden kann. Eine zu hohe Angabe kann genauso kostspielig sein wie eine zu niedrige.

Resix: Steuer- und Rechtsberatung für Ihren Immobilienkauf auf Mallorca

Bei Resitax unterstützen wir jedes Jahr Dutzende internationale Käufer bei Immobilientransaktionen auf den Balearen, von der Anzahlungsphase bis zur Selbstveranlagung der Grunderwerbsteuer (ITP) und der Verteidigung bei möglichen Wertüberprüfungen.

Wenn Sie möchten, dass wir Ihre Transaktion vor der Unterzeichnung prüfen, senden Sie uns bitte eine E-Mail an jose@resitax.eu oder rufen Sie uns unter 871 24 21 73. Das erste Gespräch ist selbstverständlich unverbindlich.