Eine rustikale Finca auf den Balearen ist für viele ein Traum. Diese Immobilien mit ihrem traditionellen Charakter und ihrer Verbundenheit mit der Natur sind wahre Juwelen. Die Einzigartigkeit der Inselregion und komplexe städtebauliche Vorschriften können diesen Traum jedoch manchmal zu einer Quelle rechtlicher Unsicherheit machen.
Die Legalisierung von Bauten und Gebäuden auf rustikalem Grund ist ein heißes und entscheidendes Thema auf Mallorca, Menorca, Ibiza und Formentera. Wenn Sie also Eigentümer einer rustikalen Finca sind oder den Kauf einer solchen in Erwägung ziehen, ist dieser Artikel für Sie interessant.
Warum ist die Legalisierung von rustikalen Fincas auf den Balearen so häufig notwendig?
Historisch gesehen wurden viele Bauten auf ländlichen Grundstücken ohne die erforderlichen Genehmigungen errichtet. Außerdem wurden Anbauten, Swimmingpools oder andere Nebengebäude gebaut, die nicht den damals geltenden Vorschriften entsprachen. Die Gründe dafür sind vielfältig: von Unkenntnis der Gesetze über frühere laxere Vorschriften bis hin zur einfachen Hoffnung, dass es keine Konsequenzen geben würde.
Stärkere Kontrolle der Verwaltung auf ländlichen Grundstücken auf den Balearen
In den letzten Jahren hat die Verwaltung der Balearen die Kontrolle über Gebäude auf ländlichen Grundstücken deutlich verschärft. Das Ziel ist klar: die wertvolle Landschaft und Umwelt der Inseln zu schützen. Infolgedessen sehen sich viele Eigentümer derzeit mit folgenden Situationen konfrontiert:
- Bauten ohne Baugenehmigung.
- Bauarbeiten, die über die ursprüngliche Genehmigung hinausgehen.
- Unzulässige Nutzungsänderungen (z. B. von landwirtschaftlich zu Wohnzwecken).
- Verjährung der Bauverstoßes: Auch wenn der Verstoß nicht mehr geahndet oder rückgebaut werden kann, bedeutet dies nicht, dass das Gebäude legal ist oder vollständig in die Rechtsordnung integriert wurde.
Bodenklassen auf den Balearen gemäß LUIB
Das Gesetz über die Raumordnung der Balearen (LUIB) legt in Artikel 18 fest, dass der Generalplan das gesamte Gebiet jeder Gemeinde in eine oder mehrere der folgenden Bodenarten einteilen muss: städtischer Boden, bebauungsfähiger Boden und ländlicher Boden.
Diese Einteilung ist von grundlegender Bedeutung, da sie die Art der zulässigen Maßnahmen und die jeweils geltenden gesetzlichen Anforderungen bestimmt.
Was gilt als ländlicher Boden?
Gemäß Artikel 21 des LUIB versteht man unter ländlichem Gebiet ein Gebiet, das durch die allgemeine Stadtplanung von städtebaulichen Entwicklungsprozessen verschont geblieben ist. Dies ist in der Regel darauf zurückzuführen, dass diese Grundstücke landwirtschaftliche, forstwirtschaftliche, viehzüchterische, jagdliche, landschaftliche oder kulturelle Werte aufweisen, die ihren Schutz und Erhalt rechtfertigen.
Darüber hinaus gelten auch Flächen als ländlich, die in der allgemeinen Planung nicht ausdrücklich als städtisch oder bebaubar ausgewiesen sind.
Arten von ländlichen Flächen: gewöhnliche und geschützte Flächen
Je nach Grad des Schutzes unterscheidet das LUIB zwei Kategorien von ländlichen Flächen:
- Geschützte ländliche Flächen: unterliegen strengeren Auflagen zur Erhaltung natürlicher oder kultureller Werte.
- Allgemeines ländliches Gebiet: weniger eingeschränkt, jedoch ebenfalls weit entfernt von der für städtische Flächen geltenden städtebaulichen Regelung.
Diese Unterscheidung war im alten LOUS (Gesetz über die Raumordnung und Bodennutzung) nicht enthalten und stellt daher eine wichtige Neuerung in der aktuellen Gesetzgebung der Balearen dar.
Die Folgen einer nicht ordnungsgemäßen Immobilie auf den Balearen: ein unnötiges Risiko
Eine Immobilie in einer unregelmäßigen Situation kann zu ernsthaften Problemen führen, die sowohl den Eigentümer als auch den Wert des Grundstücks betreffen. Daher ist es wichtig, rechtzeitig zu handeln.
Rechtliche und wirtschaftliche Probleme durch die Nichtlegalisierung des Grundstücks
- Geldstrafen: Die Verwaltung kann hohe Geldbußen verhängen.
- Abrissverfügungen: In schweren Fällen kann die Wiederherstellung der städtebaulichen Legalität verlangt werden.
- Unmöglichkeit des Verkaufs oder der Beleihung: Informierte Banken und Käufer überprüfen die städtebauliche Rechtmäßigkeit. Eine Unregelmäßigkeit kann jede Transaktion zum Scheitern bringen.
- Probleme mit der Versorgung: Es ist schwierig, grundlegende Dienstleistungen wie Strom und Wasser zu beauftragen oder zu regulieren.
- Rechtsunsicherheit: Leben in ständiger Ungewissheit über die rechtliche Zukunft der Immobilie.
Darüber hinaus kann ein nicht legalisiertes Grundstück von bestimmten Hilfsprogrammen, Investitionen oder lokalen Entwicklungsplänen ausgeschlossen werden, was langfristig einen Verlust an Chancen bedeutet.
Kann ein rustikales Grundstück auf den Balearen legalisiert werden? Erfahrene Anwälte antworten
Glücklicherweise lautet die Antwort ja. Obwohl die balearische Stadtplanungsgesetzgebung streng ist, sieht sie Mechanismen zur Legalisierung bestimmter Bauten vor, sofern eine Reihe von Voraussetzungen erfüllt sind.
Die Legalisierung erfordert eine professionelle und technische Analyse
Es handelt sich nicht um ein einfaches Verfahren. Die Legalisierung erfordert eine gründliche Analyse der konkreten Situation des Grundstücks, die Prüfung der geltenden und früheren Vorschriften, die Vorbereitung der technischen und rechtlichen Unterlagen und die Abstimmung mit den Gemeinden oder Inselräten. Daher ist eine fachkundige Beratung von entscheidender Bedeutung.
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Vertretung und Verteidigung
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Die Legalisierung Ihrer ländlichen Immobilie auf den Balearen gibt Ihnen Sicherheit und steigert ihren Wert
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