Die Beschränkung von Zweitwohnungen auf den Balearen hat nach der Vorlage des Vorschlags für eine europäische Verordnung über bezahlbaren Wohnraum – Affordable Housing Act , COM(2026) 599 – durch die Europäische Kommission am 9. September 2026 besondere rechtliche Relevanz erlangt
Seit ihrer Einführung kursiert die Initiative auf den Balearen als mögliche Maßnahme zur Begrenzung von Immobilienkäufen durch Nichtansässige. Der rechtliche Rahmen des Textes ist jedoch anders: Der Vorschlag sieht keine Beschränkungen aufgrund der Nationalität oder des Wohnsitzes vor, sondern vielmehr aufgrund der beabsichtigten Nutzung der Immobilie und insbesondere, ob es sich um einen Haupt- oder Zweitwohnsitz handelt.
Dieser Unterschied ist entscheidend, um festzustellen, welche Akquisitionen von einer zukünftigen Maßnahme betroffen sein könnten, welche Käufer in ihren Anwendungsbereich fallen würden und welche rechtlichen Bedingungen für die Einführung einer Beschränkung gelten müssten.
Wir von Resitax sind Experten für Immobilienrecht, internationale Besteuerung und Vermögensplanung und führen unsere Tätigkeit von Mallorca aus durch, wo wir regelmäßig nationale und internationale Käufer, Eigentümer und Investoren bei Immobilientransaktionen auf den Balearen beraten.
Rechtliche Zusammenfassung
Die vorgeschlagene Verordnung COM(2026) 599 sieht derzeit kein Verbot des Wohnungserwerbs durch Ausländer oder Nichtansässige auf den Balearen vor. Der Text schafft einen Rahmen, der es den zuständigen Behörden ermöglicht, Beschränkungen für Wohnimmobilien zu erlassen, die nicht als Hauptwohnsitz in zuvor als überlastet eingestuften Gebieten bestimmt sind, sofern die im Vorschlag festgelegten objektiven, territorialen und verhältnismäßigen Anforderungen erfüllt sind.
Die getroffenen Maßnahmen dürfen nicht zwischen Unionsbürgern aufgrund ihrer Staatsangehörigkeit diskriminieren, und gemäß dem vorgeschlagenen Text würden die mit dem Erwerb verbundenen Bedingungen nur für Vermögenswerte gelten, die nach dem Datum der Anwendung der jeweiligen Maßnahme erworben werden.
Vorschlag für eine europäische Verordnung über bezahlbaren Wohnraum
Rechtscharakter von COM(2026) 599
Die Europäische Kommission legte am 9. September 2026 den Vorschlag für eine Verordnung über bezahlbaren Wohnraum –Affordable Housing Act, COM(2026) 599– vor.
Der Vorschlag hat die Form einer Verordnung des Europäischen Parlaments und des Rates und stützt sich auf Artikel 114 AEUV.
Es stellt noch kein anwendbares Recht dar.
Es muss im ordentlichen Gesetzgebungsverfahren, mit Verhandlungen im Europäischen Parlament und im Rat, verabschiedet werden.
Als Ergebnis dieses Prozesses kann der endgültige Inhalt der Verordnung erheblich vom derzeit vorgeschlagenen Text abweichen.
Die Verordnung sieht keine direkten Beschränkungen vor
Der Vorschlag selbst führt keine Beschränkungen für den Erwerb von Wohnraum ein.
Seine Funktion besteht darin, die Bedingungen festzulegen, unter denen nationale, regionale oder lokale Behörden bestimmte Maßnahmen ergreifen können.
Es läge dann in der Verantwortung der zuständigen Behörden zu entscheiden, ob sie diesen Rahmen nutzen und, falls ja, die notwendigen Vorschriften zu genehmigen.
Position der Regierung und des Parlaments der Balearen
Die von der Regierung geäußerte Position
Am 11. SeptemberRegierungssprecher Antoni Costa, dass die Regierung Beschränkungen für den Kauf von Zweitwohnungen einführen werde, wenn sie feststelle, dass diese „effizient und effektiv“ seien.
In diesen Äußerungen räumte er auch ein, dass ein direktes Verbot nach geltendem Recht nicht durchführbar sei.
Position des Parlaments
In der Plenarsitzung des Parlaments am 22. Septemberdie Präsidentin, Frau Marga Prohens, jede mögliche Maßnahme an den Nachweis ihrer Wirksamkeit und daran, dass sie den derzeitigen Eigentümern keinen Schaden zufügt.
Derzeit gibt es weder einen balearischen Regulierungstext noch einen konkreten Umsetzungsplan.
Gewicht ausländischer Käufer auf den Balearen
Im Jahr 202529,8 % der Hausverkäufe auf den Balearen von ausländischen Käufern getätigt, verglichen mit einem nationalen Durchschnitt von 13,8 %.
Diese Zahlen verdeutlichen die besondere Intensität der Debatte auf den Balearen, ändern aber nichts an dem durch den europäischen Vorschlag geschaffenen Rechtsrahmen.
Einschränkungskriterium: Nutzung von Wohnraum, nicht Staatsangehörigkeit
Geltungsbereich gemäß Artikel 2
Eines der wesentlichen Elemente von COM(2026) 599 ist das Kriterium, das zur Abgrenzung möglicher Beschränkungen verwendet wird.
Artikel 2 des Vorschlags beschränkt dessen Anwendungsbereich auf Maßnahmen, die darauf abzielen, den Erwerb oder die Nutzung von Wohnimmobilien einzuschränken, die nicht als Hauptwohnsitz bestimmt sind.
Das zentrale rechtliche Element ist daher weder die Staatsangehörigkeit des Erwerbers noch unmittelbar dessen Status als Ansässiger oder Nichtansässiger.
Das maßgebliche Kriterium ist die Nutzung der Immobilie.
Hauptwohnsitz und Zweitwohnsitz
Diese Unterscheidung ist insbesondere auf den Balearen relevant, wo ein bedeutender Teil der öffentlichen Debatte im Hinblick auf ausländische oder nichtansässige Käufer geführt wird.
Der Vorschlag bezieht sich jedoch auf eine andere Kategorie: Wohnraum, der nicht als Hauptwohnsitz dient.
Dies bedeutet, dass die Ausgestaltung jeder künftigen Maßnahme aus der Perspektive der Wohnnutzung und nicht ausschließlich aus der Perspektive der Herkunft des Käufers analysiert werden muss.
Verbot der Diskriminierung von Bürgern der Europäischen Union
Artikel 8 des Vorschlags
Artikel 8 verbietet Maßnahmen, die direkt oder indirekt zwischen Staatsangehörigen der Mitgliedstaaten aufgrund ihrer Staatsangehörigkeit diskriminieren.
Bei juristischen Personen erstreckt sich das Verbot auch auf die Diskriminierung aufgrund des Mitgliedstaats der Niederlassung.
Folgen für europäische Käufer
Folglich darf ein deutscher oder französischer Käufer, der ein Zweitwohnsitz auf Mallorca erwirbt, aufgrund seiner Nationalität nicht benachteiligter behandelt werden als ein Käufer mit Wohnsitz in Madrid oder Barcelona, der ein Zweitwohnsitz in derselben Gegend erwirbt.
Eine gemäß der Verordnung erlassene Beschränkung würde Zweitwohnungen betreffen, die unter ihren Geltungsbereich fallen, unabhängig von der Nationalität oder dem Wohnsitz des Käufers.
Britische Käufer und Staatsangehörige von Drittstaaten
Schutzumfang gemäß Artikel 8
Die in Artikel 8 enthaltene Antidiskriminierungsklausel schützt nur Staatsangehörige von Mitgliedstaaten.
Staatsbürger des Vereinigten Königreichs, der Vereinigten Staaten oder der Schweiz sind von dieser Bestimmung nicht in gleicher Weise erfasst.
Freizügigkeit des Kapitals
Allerdings unterliegen diese Käufer dem freien Kapitalverkehr gemäß Artikel 63 AEUV, der sich auch auf Transaktionen mit Drittstaaten erstreckt.
Diese Freiheit erlaubt Einschränkungen, die durch zwingende Gründe des allgemeinen Interesses gerechtfertigt sind, allerdings mit einem anderen rechtlichen Spielraum.
Staatsvorschlag bezüglich Käufern aus Nicht-EU-Ländern
Zu diesem Szenario kommt noch der staatliche Vorschlag hinzu, den Erwerb von Wohnraum durch nichtansässige Nicht-EU-Bürger zu 100 %, der im Januar 2025wurde und über den im Kongress weder debattiert noch abgestimmt wurde.
Resitax hat dieses Projekt bereits in einem früheren Artikel über die Besteuerung von Käufern außerhalb Europas.
Anforderungen für die Ausweisung einer Stresszone
Eine generelle und automatische Beschränkung für den gesamten Archipel ist mit den Bedingungen des Vorschlags nicht vereinbar.
Artikel 6 verlangt, dass die zuständige Behörde das Vorliegen einer Spannungssituation anhand objektiver Indikatoren nachweist.
Artikel 7 verlangt außerdem, dass das betroffene Gebiet klar abgegrenzt wird und dass die Maßnahme nicht über das Notwendige hinausgeht.
Die im Vorschlag dargelegten objektiven Anforderungen
| Erfordernis | Inhalt |
|---|---|
| Preis-/Mietverhältnis | Der durchschnittliche Preis für Wohnraum entspricht mindestens dem Achtfachen des verfügbaren Jahreseinkommens pro Kopf. |
| Evolution | Das Verhältnis hat sich in den letzten zehn Jahren, für die Daten vorliegen, erhöht. Es ist nicht mehr erforderlich, wenn das Verhältnis zehn Jahre erreicht. |
| Vorsprung | Es wird erwartet, dass die Spannungen in den nächsten drei Jahren nicht nachlassen werden. |
| Territoriale Abgrenzung | Nachbarschaft, Gemeinde, Metropolregion oder ein Teil davon, ohne das Notwendige zu überschreiten. |
| Proportionalität | Eine weniger restriktive Maßnahme ist nicht ausreichend. |
| Dauer | Maximal fünf Jahre, verlängerbar, falls der Bedarf weiterhin besteht. |
Preis-/Mietverhältnis
Der Vorschlag sieht vor, dass der durchschnittliche Wohnungspreis mindestens dem Achtfachen des verfügbaren Jahreseinkommens pro Kopf.
Dieser Indikator stellt eines der objektiven Elemente dar, die notwendig sind, um das Vorhandensein von Spannungen nachzuweisen.
Entwicklung in den letzten zehn Jahren
Das Verhältnis muss sich in den letzten zehn Jahren, für die Daten vorliegen,.
Der Vorschlag sieht eine Ausnahme von dieser Anforderung vor, wenn das Verhältnis zehn Jahre.
Prognose für die nächsten drei Jahre
Es ist außerdem zu erwarten, dass sich die angespannte Lage in den folgenden drei Jahren nicht entspannen wird .
Die Erklärung kann daher nicht allein auf einer zufälligen Situation beruhen.
Gebietsabgrenzung und Verhältnismäßigkeit
Das Gebiet kann einem Stadtviertel, einer Gemeinde, einem Ballungsraum oder einem Teil davon entsprechen.
Die Abgrenzung darf nicht über das Notwendige hinausgehen, und es muss begründet werden, dass keine weniger restriktive Maßnahme ausreichend ist.
Maximale Dauer der Beschränkungen
Die maximale Laufzeit beträgt fünf Jahreund kann verlängert werden, wenn die erforderlichen Bedingungen weiterhin erfüllt sind.
Der Vorschlag definiert die Beschränkungen somit als Maßnahmen, die zeitlich begrenzt sind und dem Fortbestehen der Umstände unterliegen, die ihre Anwendung gerechtfertigt haben.
Beschränkungen im Zusammenhang mit Kurzzeitvermietungen
Wohnungen, die nicht als Hauptwohnsitz dienen
Im Hinblick auf Kurzzeitvermietungen sieht der Vorschlag Beschränkungen für Wohnungen vor, die nicht den Hauptwohnsitz des Gastgebers darstellen.
Hierfür muss nachgewiesen werden, dass sich dies über einen Zeitraum von mindestens drei Jahren.
Verordnung (EU) 2024/1028
Der Vorschlag sieht außerdem die Anwendung der in der Verordnung (EU) 2024/1028.
Die Nichteinhaltung dieser Bestimmungen kann zur Aussetzung oder zum Entzug der entsprechenden Registrierungsnummer führen.
Aktuelle Eigentümer: Nicht-Rückwirkungsrecht und Übergangsregelung
Artikel 10.1.f)
Artikel 10.1.f) besagt, dass die mit dem Erwerb verbundenen Bedingungen nur für Vermögenswerte gelten, die nach dem Datum der Anwendung der Maßnahme erworben wurden.
Artikel 10.2
Artikel 10.2 verlangt eine angemessene Übergangsregelung, wenn die Maßnahme bereits bestehende legitime Sachverhalte betrifft.
Auswirkungen für die derzeitigen Eigentümer
Dem vorgeschlagenen Text zufolge würde der derzeitige Eigentümer eines Zweitwohnsitzes auf den Balearen durch diese Verordnung weder sein Eigentum verlieren noch in der Nutzung seines Eigentums eingeschränkt werden.
Das potenzielle Risiko liegt in einem anderen Bereich.
Sollte das Gebiet, in dem sich die Immobilie befindet, später als Problemgebiet eingestuft werden, könnte eine Verringerung der Anzahl potenzieller Käufer die Liquidität und den Wiederverkaufswert beeinträchtigen.
Relevanz für internationale Käufer und Investoren
Zeitplan vor Anwendung einer Beschränkung
Bevor auf den Balearen eine Beschränkung eingeführt werden kann, müssen mehrere Phasen abgeschlossen werden.
Zunächst müssen die europäischen Verhandlungen abgeschlossen und die Verordnung endgültig verabschiedet werden.
Anschließend müssen die entsprechenden Spannungsanzeigen zertifiziert werden.
Die Abgrenzung der betroffenen Gebiete wird ebenfalls notwendig sein.
Schließlich muss eine konkrete Regelung von der zuständigen Behörde genehmigt werden.
Diese Regel könnte ebenfalls angefochten werden.
Übernahmen, die vor einer zukünftigen Maßnahme formalisiert wurden
Gemäß dem aktuell vorgeschlagenen Text wären Übernahmen, die vor dem Anwendungsdatum der entsprechenden Maßnahme formalisiert wurden, von den neuen, mit der Übernahme verbundenen Bedingungen ausgenommen.
Der Zeitpunkt der Formalisierung eines Vorgangs wird daher im Rahmen der in dem Vorschlag vorgesehenen Regelung relevant.
Erwerb von Wohnraum über ein Unternehmen
Die Nutzung eines Unternehmens beseitigt die Beschränkung nicht
Der Erwerb der Immobilie über eine Gesellschaft schließt an sich die mögliche Anwendung einer künftigen Maßnahme nicht aus.
Das Kriterium des Vorschlags ist die Nutzung des Grundstücks, nicht ausschließlich die rechtliche Identität der als Eigentümer aufgeführten Person.
Behandlung von juristischen Personen
Der Vorschlag sieht außerdem vor, dass die Maßnahmen intensiver abgestimmt werden können, wenn der Eigentümer eine juristische Person ist.
Die Unternehmensstruktur muss zusammen mit der beabsichtigten Nutzung des Grundstücks und den steuerlichen, immobilienrechtlichen und vermögensrechtlichen Auswirkungen des Erwerbs analysiert werden.
Umzug nach Mallorca
Berücksichtigung als Hauptwohnsitz
Wenn der Erwerb Teil eines konkreten Vorhabens ist, nach Mallorca zu ziehen, gewinnt die Überlegung, die Immobilie als Hauptwohnsitz zu nutzen, zusätzliche Bedeutung
Seine Bedeutung könnte über den rein fiskalischen Bereich hinausgehen und bis zur eventuellen Anwendung künftiger Beschränkungen für Zweitwohnungen reichen.
Abstimmung mit dem Steuerwohnsitz
Es ist wichtig, die beabsichtigte Nutzung der Immobilie ab dem Zeitpunkt des Erwerbs zu dokumentieren und mit der steuerlichen Wohnsitzplanung abzustimmen.
Soweit anwendbar, muss auch die Sonderregelung für Impatriates gemäß Artikel 93 LIRPF.
Aspekte, die vor einem Kauf auf den Balearen zu berücksichtigen sind
Die Weiterentwicklung von COM(2026) 599 führt eine neue Variable in die rechtliche Analyse bestimmter Immobiliengeschäfte auf den Balearen ein.
Status der behördlichen Bearbeitung
Der Bearbeitungsstand der vorgeschlagenen Verordnung muss überprüft werden, ebenso wie das Vorhandensein etwaiger regionaler oder kommunaler Verordnungen in Vorbereitung, die sich auf das Gebiet des Grundstücks auswirken könnten.
Vorgesehene Nutzung der Wohnung
Es muss geklärt werden, ob die Immobilie als Hauptwohnsitz oder als Zweitwohnsitz genutzt wird, und dieser Umstand muss ordnungsgemäß dokumentiert werden.
Auswirkungen einer möglichen Erklärung einer Stresszone
Es muss bewertet werden, welche Auswirkungen eine mögliche Ausrufung einer Risikozone auf die zukünftige Übertragungskapazität und Liquidität des Grundstücks haben könnte.
Akquisitionsstruktur
Soll der Kauf über ein Unternehmen erfolgen, muss die Struktur unter immobilien-, steuer- und vermögensrechtlichen Gesichtspunkten analysiert werden.
Touristische Nutzung
Wenn eine touristische Nutzung geplant ist, müssen der Status der ETV-Lizenz und die gemäß Verordnung (EU) 2024/1028.
Häufig gestellte Fragen zur Beschränkung von Zweitwohnungen auf den Balearen
Führt der Beschluss COM(2026) 599 ein Verbot für Ausländer ein, Wohnraum auf den Balearen zu erwerben?
NEIN.
Der Vorschlag schafft einen Rahmen für die mögliche Anwendung von Maßnahmen auf Wohnimmobilien, die nicht als Hauptwohnsitz bestimmt sind, in Gebieten, in denen eine ordnungsgemäß anerkannte Spannungssituation herrscht.
Es stellt kein generelles Verbot für den Erwerb von Wohnraum durch ausländische Käufer dar.
Lässt der Vorschlag die Möglichkeit zu, Käufe durch Nichtansässige einzuschränken?
Die Kriterien des Angebots basieren nicht direkt auf dem Wohnsitz des Käufers.
Entscheidend ist, ob die Immobilie als Haupt- oder Zweitwohnsitz genutzt wird.
Kann das gesamte Gebiet der Balearen zur Spannungszone erklärt werden?
Der Vorschlag verlangt, dass die angespannte Situation durch objektive Indikatoren nachgewiesen und das betroffene Gebiet klar abgegrenzt wird.
Artikel 6 legt die Akkreditierungskriterien fest und Artikel 7 verlangt, dass die Abgrenzung nicht über das Notwendige hinausgeht.
Welches Preis-Einkommens-Verhältnis stellt COM(2026) 599 fest?
Der durchschnittliche Wohnungspreis muss mindestens dem Achtfachen des verfügbaren Jahreseinkommens pro Kopf.
Das Verhältnis muss sich in den letzten zehn Jahren, für die Daten vorliegen, erhöht haben, außer wenn das Verhältnis selbst zehn Jahre erreicht .
Welchen Prognosezeitraum benötigt der Vorschlag?
Es ist davon auszugehen, dass sich die angespannte Lage in den kommenden drei Jahren.
Wie lange darf eine Beschränkung maximal gelten?
Die maximale Laufzeit beträgt fünf Jahreund kann verlängert werden, sofern der Bedarf weiterhin besteht.
Gibt es eine Diskriminierung von Käufern aus verschiedenen Mitgliedstaaten?
Artikel 8 verbietet die direkte oder indirekte Diskriminierung von Staatsangehörigen der Mitgliedstaaten aufgrund ihrer Staatsangehörigkeit.
Welcher Rahmen gilt für britische, amerikanische oder schweizerische Staatsbürger?
Diese Käufer sind nicht in gleichem Maße wie Bürger der Mitgliedstaaten von Artikel 8 abgedeckt.
Allerdings gilt die in Artikel 63 AEUV verankerte Kapitalverkehrsfreiheit, die sich auch auf den Kapitalverkehr mit Drittstaaten erstreckt.
Würde eine zukünftige Beschränkung die derzeitigen Eigentümer betreffen?
Gemäß Artikel 10.1.f) gelten die mit dem Erwerb verbundenen Bedingungen nur für Vermögenswerte, die nach dem Datum der Anwendung der entsprechenden Maßnahme erworben wurden.
Artikel 10.2 sieht außerdem eine angemessene Übergangsregelung für bereits bestehende legitime Situationen vor.
Verhindert der Kauf über ein Unternehmen künftige Einschränkungen?
NEIN.
Der Vorschlag befasst sich mit der Nutzung des Grundstücks und berücksichtigt auch die Situation juristischer Personen.
Ist COM(2026) 599 derzeit in Kraft?
NEIN.
Es handelt sich hierbei um einen Verordnungsvorschlag, der noch das ordentliche Gesetzgebungsverfahren durchlaufen muss und dessen endgültiger Text von der derzeit vorgelegten Fassung abweichen kann.
Resitax, Spezialisten für Immobilienrecht und internationales Steuerrecht auf Mallorca
Unsere Zusammenarbeit mit nationalen und internationalen Käufern, Eigentümern und Investoren ermöglicht es uns, einen Immobilienerwerb aus einer gemeinsamen Perspektive zu analysieren: Rechtsstatus der Immobilie, Kaufstruktur, steuerlicher Wohnsitz, Besteuerung des Vorgangs, Nachlassplanung und Entwicklung des balearischen und europäischen Rechtsrahmens.
Wir verfolgen die Bearbeitung des Beschlusses COM(2026) 599 und die Entwicklung möglicher Maßnahmen, die auf den Balearen ergriffen werden könnten, damit die Vorgänge im Einklang mit dem zum Zeitpunkt ihrer Formalisierung bestehenden Rechtsrahmen analysiert werden können.
Bei internationalen Akquisitionen ist diese Analyse besonders relevant, wenn ein Immobilienkauf auf Mallorca, ein Wohnsitzwechsel, Unternehmensstrukturen oder Steuer- und Vermögensplanungen zwischen verschiedenen Jurisdiktionen zusammenlaufen.
Resitax – Immobilienrecht, internationales Steuerrecht und Nachlassplanung auf Mallorca.
Dieser Artikel dient ausschließlich Informationszwecken und stellt keine Rechts- oder Steuerberatung dar. Die Analyse bezieht sich auf den Inhalt des Vorschlags COM(2026) 599 und ist entsprechend seinem Bearbeitungsstand zum Zeitpunkt der Veröffentlichung zu interpretieren.