La restriction des résidences secondaires aux îles Baléares a acquis une importance juridique particulière suite à la présentation, le 9 septembre 2026, de la proposition de règlement européen sur le logement abordable —Affordable Housing Act, COM(2026) 599— par la Commission européenne.
Depuis son lancement, cette initiative circule aux Baléares comme une solution potentielle pour limiter les acquisitions immobilières par les non-résidents. Cependant, la portée juridique du texte est différente : la proposition n’établit pas de restrictions fondées sur la nationalité ou le lieu de résidence, mais plutôt sur l’ usage prévu du bien et, en particulier, sur sa qualification de résidence principale ou secondaire.
Cette différence est cruciale pour déterminer quelles acquisitions pourraient être affectées par une mesure future, quels acheteurs seraient concernés et quelles seraient les conditions juridiques pour introduire une restriction.
Chez Resitax, nous sommes experts en droit immobilier, en fiscalité internationale et en gestion de patrimoine, et nous exerçons notre activité depuis Majorque, où nous conseillons régulièrement des acheteurs, des propriétaires et des investisseurs nationaux et internationaux sur des transactions immobilières aux îles Baléares.
Résumé juridique
Le projet de règlement COM(2026) 599 n'interdit pas, pour l'instant, l'acquisition de logements par des étrangers ou des non-résidents aux îles Baléares. Il établit un cadre permettant aux autorités compétentes d'adopter des restrictions sur les biens immobiliers résidentiels non destinés à servir de résidence principale dans les zones précédemment déclarées sous pression, à condition que les critères d'objectif, de territorialité et de proportionnalité énoncés dans la proposition soient respectés.
Les mesures prises ne sauraient établir de discrimination entre les citoyens de l’Union fondée sur la nationalité et, selon le texte proposé, les conditions liées à l’acquisition ne s’appliqueraient qu’aux biens acquis après la date d’application de la mesure concernée.
Proposition de règlement européen sur le logement abordable
Nature juridique de COM(2026) 599
La Commission européenne a présenté le 9 septembre 2026 la proposition de règlement sur le logement abordable —Affordable Housing Act, COM(2026) 599—.
La proposition prend la forme d’un règlement du Parlement européen et du Conseil, dont la base juridique est l’article 114 TFUE.
Elle ne constitue pas encore une loi applicable.
Elle doit être approuvée selon la procédure législative ordinaire, après négociation au Parlement européen et au Conseil.
À l’issue de ce processus, le contenu final du règlement pourrait différer sensiblement du texte actuellement proposé.
Le règlement n'impose pas de restrictions directes
La proposition n'introduit pas, en soi, de restrictions à l'acquisition de logements.
Sa fonction est d'établir les conditions dans lesquelles les autorités nationales, régionales ou locales peuvent adopter certaines mesures.
Il appartiendrait alors aux autorités compétentes de décider s'il convient d'utiliser ce cadre et, le cas échéant, d'approuver la réglementation nécessaire.
Position du gouvernement et du Parlement des îles Baléares
Position exprimée par le gouvernement
Le 11 septembre, le porte-parole du gouvernement, M. Antoni Costa, a déclaré que l'exécutif imposerait des limites à l'achat de résidences secondaires s'il les jugeait « efficientes et efficaces ».
Dans ces déclarations, il a également reconnu qu'une interdiction directe n'était pas envisageable en vertu de la législation actuelle.
Position du Parlement
Lors de la séance plénière du Parlement du 22 septembre, la présidente, Mme Marga Prohens, a subordonné toute mesure éventuelle à la démonstration de son efficacité et à la garantie qu'elle ne porte pas préjudice aux propriétaires actuels.
Il n'existe actuellement aucun texte réglementaire relatif aux Baléares ni de calendrier de mise en œuvre précis.
Poids des acheteurs étrangers aux îles Baléares
En 2025, 29,8 % des ventes de logements aux îles Baléares ont été réalisées par des acheteurs étrangers, contre une moyenne nationale de 13,8 %.
Ces chiffres expliquent l'intensité particulière du débat aux îles Baléares, mais ils ne modifient pas le cadre juridique établi par la proposition européenne.
Critère de restriction : usage du logement et non nationalité
Champ d'application défini par l'article 2
L’un des éléments essentiels de COM(2026) 599 est le critère utilisé pour délimiter les restrictions possibles.
L’article 2 de la proposition limite sa portée aux mesures visant à restreindre l’acquisition ou l’utilisation de biens immobiliers résidentiels qui ne sont pas destinés à servir de résidence principale.
L’élément juridique central n’est donc ni la nationalité de l’acquéreur ni, directement, son statut de résident ou de non-résident.
Le critère déterminant est l'utilisation du bien.
résidence principale et résidence secondaire
Cette distinction est particulièrement pertinente aux îles Baléares, où une part importante du débat public a été formulée en termes d'acheteurs étrangers ou non-résidents.
La proposition, cependant, concerne une catégorie différente : les logements qui ne constituent pas une résidence principale.
Cela implique que la configuration de toute mesure future doit être analysée du point de vue de l'usage résidentiel et non exclusivement du point de vue de l'origine de l'acheteur.
Interdiction de la discrimination entre les citoyens de l'Union européenne
Article 8 de la proposition
L’article 8 interdit les mesures adoptées qui établissent une discrimination, directe ou indirecte, entre les ressortissants des États membres fondée sur la nationalité.
Dans le cas des personnes morales, l’interdiction s’étend également à la discrimination fondée sur l’État membre d’établissement.
Conséquences pour les acheteurs européens
Par conséquent, un acheteur allemand ou français acquérant une résidence secondaire à Majorque ne pourrait pas subir un traitement plus lourd en raison de sa nationalité qu'un acheteur résidant à Madrid ou à Barcelone acquérant une résidence secondaire dans la même région.
Une restriction adoptée en vertu du Règlement affecterait les résidences secondaires entrant dans son champ d'application, indépendamment de la nationalité ou du lieu de résidence de l'acquéreur.
Acheteurs britanniques et ressortissants de pays tiers
Étendue de la protection au titre de l'article 8
La clause de non-discrimination contenue dans l'article 8 ne protège que les ressortissants des États membres.
Les citoyens du Royaume-Uni, des États-Unis ou de la Suisse ne sont pas couverts par cette disposition dans les mêmes conditions.
Liberté de circulation des capitaux
Toutefois, ces acheteurs sont soumis à la libre circulation des capitaux en vertu de l'article 63 TFUE, qui s'étend également aux mouvements avec les pays tiers.
Cette liberté autorise des restrictions justifiées par des raisons impérieuses d'intérêt général, bien que dans une marge de manœuvre juridique différente.
Proposition de l'État concernant les acheteurs non membres de l'UE
À ce scénario s'ajoute la proposition de l'État de taxer à 100 % l'acquisition de logements par des citoyens non-résidents non-ressortissants de l'UE, annoncée en janvier 2025, qui n'a fait l'objet d'aucun débat ni d'aucun vote au Congrès.
Resitax a analysé ce projet dans un article précédent sur la taxe applicable aux acheteurs non européens.
Conditions requises pour déclarer une zone de stress hydrique
Une restriction générale et automatique sur l'ensemble de l'archipel ne correspond pas aux termes de la proposition.
L’article 6 exige que l’autorité compétente prouve l’existence d’une situation de tension au moyen d’indicateurs objectifs.
L’article 7 exige également que la zone concernée soit clairement délimitée et que la mesure n’excède pas ce qui est nécessaire.
Exigences objectives décrites dans la proposition
| Exigence | Contenu |
|---|---|
| Rapport prix/loyer | Le prix moyen d'un logement équivaut, au minimum, à huit années de revenu disponible par habitant. |
| Évolution | Ce ratio a augmenté au cours des dix dernières années (données disponibles). Il n'est plus nécessaire de le maintenir lorsque le ratio atteint dix ans. |
| Projection | On s'attend à ce que les tensions ne s'apaisent pas au cours des trois prochaines années. |
| Délimitation territoriale | Quartier, municipalité, zone métropolitaine ou partie de ceux-ci, sans excéder ce qui est nécessaire. |
| Proportionnalité | Aucune mesure moins restrictive n'est suffisante. |
| Durée | Durée maximale de cinq ans, renouvelable si les besoins demeurent. |
Rapport prix/loyer
La proposition exige que le prix moyen des logements soit équivalent, au minimum, à huit années de revenu disponible par habitant.
Cet indicateur constitue l'un des éléments objectifs nécessaires pour prouver l'existence de tensions.
Évolution au cours des dix dernières années
Ce ratio a dû augmenter au cours des dix dernières années pour lesquelles des données sont disponibles.
La proposition établit une exception à cette exigence lorsque le ratio atteint dix ans.
Prévisions pour les trois prochaines années
Il faut également s'attendre à ce que la situation tendue ne s'apaise pas au cours des trois prochaines années.
La déclaration ne peut donc pas reposer uniquement sur une situation circonstancielle.
Délimitation territoriale et proportionnalité
La zone peut correspondre à un quartier, une municipalité, une zone métropolitaine ou une partie de celles-ci.
La délimitation ne peut excéder ce qui est nécessaire et il doit être justifié qu'aucune mesure moins restrictive ne soit suffisante.
Durée maximale des restrictions
La durée maximale est de cinq ans, renouvelable lorsque les conditions requises continuent d'être remplies.
La proposition définit donc les restrictions comme des mesures temporairement limitées et soumises à la persistance des circonstances qui ont justifié leur adoption.
Restrictions relatives aux locations de courte durée
Les logements qui ne constituent pas une résidence principale
En ce qui concerne les locations de courte durée, la proposition autorise des restrictions sur les logements qui ne constituent pas la résidence principale de l'hôte.
Cela nécessite de démontrer un effet négatif significatif sur l’accessibilité financière ou la disponibilité des logements pendant au moins trois ans.
Règlement (UE) 2024/1028
La proposition exige également l’application de l’enregistrement prévu par le règlement (UE) 2024/1028.
Le non-respect de ces conditions peut entraîner la suspension ou le retrait du numéro d'enregistrement correspondant.
Propriétaires actuels : régime transitoire et non rétroactif
Article 10.1.f)
L’article 10.1.f) stipule que les conditions liées à l’acquisition ne s’appliqueront qu’aux biens acquis après la date d’application de la mesure.
Article 10.2
L’article 10.2 exige un régime transitoire approprié lorsque la mesure affecte des situations légitimes préexistantes.
Effets pour les propriétaires actuels
Selon le texte proposé, le propriétaire actuel d'une résidence secondaire aux îles Baléares ne perdrait pas la propriété de son bien et ne verrait pas son usage restreint du fait de ce règlement.
Le risque potentiel réside dans un autre domaine.
Si la zone où se situe le bien était ultérieurement déclarée en difficulté, une réduction du nombre d'acheteurs potentiels pourrait affecter la liquidité et la valeur de revente.
Pertinence pour les acheteurs et investisseurs internationaux
Établir un calendrier avant l'application d'une restriction
Avant qu'une restriction puisse être appliquée aux îles Baléares, plusieurs phases doivent être achevées.
Premièrement, les négociations européennes doivent être menées à terme et le règlement définitivement approuvé.
Par conséquent, les indicateurs de tension correspondants doivent être homologués.
Il sera également nécessaire de délimiter les zones concernées.
Enfin, un règlement spécifique doit être approuvé par l'autorité compétente.
Cette règle peut également faire l'objet d'un recours.
Acquisitions formalisées avant une mesure future
Selon le texte actuellement proposé, une acquisition formalisée avant la date d'application de la mesure correspondante serait exclue des nouvelles conditions liées à l'acquisition.
La date de formalisation d'une opération devient donc pertinente dans le cadre du régime prévu par la proposition.
Acquisition d'un logement par le biais d'une société
Le recours à une société ne supprime pas la restriction
L’acquisition du bien par le biais d’une société n’exclut pas en soi l’application possible d’une mesure ultérieure.
Le critère de la proposition est l' usage du bien, et non exclusivement l'identité légale de la personne désignée comme propriétaire.
Traitement des personnes morales
La proposition prévoit également que les mesures puissent être ajustées de manière plus stricte lorsque le propriétaire est une personne morale.
La structure de l'entreprise doit être analysée conjointement avec l'utilisation prévue du bien et les implications fiscales, immobilières et patrimoniales de l'acquisition.
Déménagement à Majorque
Considérer comme résidence principale
Lorsque l'acquisition s'inscrit dans le cadre d'un projet concret de déménagement à Majorque, la question de savoir si le bien immobilier constituera la résidence principale prend une importance accrue.
Son importance pourrait s'étendre au-delà de la sphère strictement fiscale et concerner l'application éventuelle de futures restrictions sur les résidences secondaires.
Coordination avec le domicile fiscal
Il est important de documenter l'usage prévu du bien dès son acquisition et de le coordonner avec la planification de sa résidence fiscale.
Le cas échéant, le régime spécial applicable aux inpatriars prévu à l’article 93 du LIRPF.
Éléments à prendre en compte avant d'effectuer un achat aux îles Baléares
L’évolution du COM(2026) 599 introduit une nouvelle variable dans l’analyse juridique de certaines opérations immobilières aux îles Baléares.
État du traitement réglementaire
Il convient de vérifier l’état d’avancement du projet de règlement, ainsi que l’existence de tout règlement régional ou municipal en préparation susceptible d’affecter la zone de la propriété.
Usage prévu du logement
Il convient de déterminer si le bien sera utilisé comme résidence principale ou secondaire, et cette circonstance doit être dûment documentée.
Effet d'une éventuelle déclaration de zone de stress
Il convient d'évaluer l'impact qu'une éventuelle déclaration de zone de tension pourrait avoir sur la capacité de transport et la liquidité futures du réseau.
structure d'acquisition
Lorsque l'acquisition doit être réalisée par l'intermédiaire d'une société, la structure doit être analysée du point de vue immobilier, fiscal et patrimonial.
Usage touristique
Lorsque l’utilisation touristique est prévue, le statut de la licence ETV et l’enregistrement requis par le règlement (UE) 2024/1028.
Questions fréquemment posées concernant la restriction des résidences secondaires aux îles Baléares
Le décret COM(2026) 599 établit-il une interdiction d'achat de logements par des étrangers aux îles Baléares ?
Non.
La proposition établit un cadre pour l'adoption éventuelle de mesures concernant les propriétés résidentielles qui ne sont pas destinées à servir de résidences principales dans les zones où il existe une situation de tension dûment reconnue.
Elle n'établit pas d'interdiction générale d'acquisition de logements par des acheteurs étrangers.
La proposition permet-elle de restreindre les achats effectués par des non-résidents ?
Les critères de la proposition ne sont pas directement liés au lieu de résidence de l'acheteur.
Le facteur déterminant est de savoir si le bien est utilisé comme résidence principale ou secondaire.
L'ensemble du territoire des îles Baléares peut-il être déclaré zone de tensions ?
La proposition exige que la situation tendue soit prouvée par des indicateurs objectifs et que la zone touchée soit clairement délimitée.
L’article 6 établit les critères d’accréditation et l’article 7 exige que la délimitation n’excède pas ce qui est nécessaire.
Quel rapport prix-revenu la circulaire COM(2026) 599 établit-elle ?
Le prix moyen des logements doit être équivalent, au minimum, à huit années de revenu disponible par habitant.
Le ratio doit avoir augmenté au cours des dix dernières années de données disponibles, sauf lorsque le ratio lui-même atteint dix ans.
Quelle période de projection la proposition exige-t-elle ?
Il faut s'attendre à ce que la situation tendue ne s'apaise pas au cours des trois prochaines années.
Quelle est la durée maximale d'une restriction ?
La durée maximale est de cinq ans, renouvelable si les besoins persistent.
Existe-t-il une discrimination entre les acheteurs originaires de différents États membres ?
L’article 8 interdit toute discrimination directe ou indirecte entre les ressortissants des États membres fondée sur la nationalité.
Quel cadre réglementaire s'applique aux citoyens britanniques, américains ou suisses ?
Ces acheteurs ne sont pas couverts par l'article 8 dans les mêmes conditions que les citoyens des États membres.
Toutefois, la libre circulation des capitaux prévue à l’article 63 du TFUE, y compris les mouvements avec les pays tiers.
Une restriction future aurait-elle une incidence sur les propriétaires actuels ?
L’article 10.1.f) établit que les conditions liées à l’acquisition ne s’appliqueront qu’aux biens acquis après la date d’application de la mesure correspondante.
L’article 10.2 prévoit également un régime transitoire approprié pour les situations légitimes préexistantes.
Le fait d'acheter par l'intermédiaire d'une entreprise permet-il d'éviter une restriction ultérieure ?
Non.
La proposition porte sur l'utilisation du bien et prend également en compte la situation des personnes morales.
La circulaire COM(2026) 599 est-elle actuellement en vigueur ?
Non.
Il s'agit d'un projet de règlement qui doit encore suivre la procédure législative ordinaire et dont le texte final pourrait différer de la version actuellement présentée.
Resitax, spécialistes en droit immobilier et fiscalité internationale à Majorque
Notre collaboration avec des acheteurs, propriétaires et investisseurs nationaux et internationaux nous permet d'analyser une acquisition immobilière dans une perspective commune : statut juridique du bien, structure d'achat, résidence fiscale, fiscalité de l'opération, planification successorale et évolution du cadre réglementaire baléare et européen.
Nous suivons le traitement de la décision COM(2026) 599 et l’évolution des mesures qui pourraient être adoptées aux îles Baléares, afin que les opérations puissent être analysées conformément au cadre juridique existant au moment de leur formalisation.
Dans le cadre des acquisitions internationales, cette analyse est particulièrement pertinente lorsqu'un achat immobilier à Majorque, un changement de résidence, des structures d'entreprise ou une planification fiscale et patrimoniale convergent entre différentes juridictions.
Resitax — Droit immobilier, fiscalité internationale et planification successorale à Majorque.
Cet article est fourni à titre informatif uniquement et ne constitue pas un avis juridique ou fiscal. L’analyse porte sur le contenu de la proposition COM(2026) 599 et doit être interprétée en fonction de son état d’avancement au moment de la publication.