Der Kauf eines Hauses mit touristischer Lizenz auf Mallorca kann eine hervorragende Investitionsmöglichkeit darstellen, birgt aber gleichzeitig die größten rechtlichen und steuerlichen Risiken bei Immobilientransaktionen auf den Balearen. Die Formulierung „mit touristischer Lizenz“ treibt den Preis einer Immobilie in der Regel deutlich in die Höhe, bedeutet aber nicht automatisch, dass der Käufer die Ferienvermietung nach Vertragsunterzeichnung legal betreiben darf.
Bei Resitax, einer Boutique-Kanzlei in Palma de Mallorca, die sich auf Immobilienrecht, internationales Steuerrecht und die Beratung ausländischer Käufer spezialisiert hat, prüfen wir solche Transaktionen sorgfältig, bevor wir vorläufige Kaufverträge unterzeichnen. Der Schlüssel liegt auf der Hand: Bevor über den Preis verhandelt wird, muss genau geklärt sein, welche Genehmigung vorliegt, wie viele touristische Unterkünfte sie umfasst, ob die Immobilie den städtebaulichen Vorschriften entspricht und ob die Genehmigung nach dem Kauf weiterhin gültig ist.
Kurz gesagt: Die ETV-Lizenz ist nicht nur ein Marketinginstrument. Es handelt sich um eine touristische Genehmigung, die an eine bestimmte Immobilie, ein bestimmtes Betriebsmodell, eine festgelegte Bettenzahl und sehr strenge balearische Vorschriften gebunden ist. In einem Markt mit sehr begrenztem Angebot an neuen Unterkünften kann der Kauf einer Immobilie mit ETV-Lizenz sinnvoll sein, jedoch nur, wenn im Rahmen einer sorgfältigen Prüfung bestätigt wird, dass die Lizenz gültig und nutzbar ist und keine städtebaulichen, touristischen, kommunalen oder steuerlichen Probleme bestehen.
Was ist eine ETV-Lizenz auf Mallorca?
Die ETV(Tourist Accommodation Permit) ist die behördliche Genehmigung, die es erlaubt, eine Wohnimmobilie auf den Balearen für touristische Aufenthalte zu vermarkten. Konkret ermöglicht sie die Vermietung einer Immobilie an Touristen für kurze Zeiträume über Tourismuskanäle, Agenturen oder digitale Plattformen.
Es handelt sich hierbei nicht um eine allgemeine Genehmigung, die frei von einer Wohnung auf eine andere übertragen werden kann. Der ETV (Temporärer Parkplatz) ist an ein bestimmtes Grundstück, einen Wohnungstyp, eine geeignete Fläche und eine maximale Anzahl von Stellplätzen gebunden, die in der Regel von der Nutzungsbescheinigung oder einem gleichwertigen Dokument abhängt.
Warum hat das einen so großen Einfluss auf den Preis?
Eine Immobilie mit einer touristischen Vermietungslizenz (ETV) darf legal Ferienvermietungseinnahmen generieren, während eine vergleichbare Immobilie ohne Lizenz nur für Wohnzwecke oder saisonale Vermietung außerhalb des Tourismusbereichs zugelassen ist. Dieser Unterschied in der Betriebsweise erklärt, warum viele Immobilien mit touristischer Lizenz auf Mallorca zu deutlich höheren Preisen angeboten werden als ähnliche Objekte ohne diese Lizenz.
Das Problem entsteht, wenn der Käufer diesen Aufpreis zahlt, ohne zu überprüfen, ob die Lizenz tatsächlich existiert, ob sie zum Objekt passt, ob sie noch betrieben werden kann, ob sie bei Bedarf verlängert wurde oder ob es Einschränkungen gibt, die ihren realen Wert mindern.
Moratorium und aktuelle Bestimmungen: Warum es fast keine neuen Lizenzen gibt
Seit 2022 verfolgen die Balearen einen Rahmen zur Begrenzung des Tourismusangebots und schränken den Erwerb neuer touristischer Unterkünfte stark ein. Das Gesetzesdekret 4/2025 führt diesen Ansatz fort und schafft temporäre Kontingente an Unterkünften, die die Gesamtkapazität des Tourismus nicht erhöhen: Sie stammen aus Leerständen oder bereits bestehenden, wieder in Betrieb genommenen Einheiten.
Die Folgen für den Käufer sind erheblich: Der Kauf einer Immobilie ohne gültige Fahrzeugprüfbescheinigung (ETV) in der Annahme, diese später beantragen zu können, ist in den meisten Fällen mit großen Risiken verbunden. Vor dem Kauf ist es daher unerlässlich, zu prüfen, ob sich die Immobilie in einer geeigneten Gegend befindet, ob Parkplätze vorhanden sind, ob die gewünschte Fahrzeugprüfung zulässig ist und ob diese tatsächlich durchgeführt werden kann.
Verbot der Neuinstallation von ETV-Anlagen in Mehrfamilienhäusern
Seit dem Dekretgesetz 4/2025 ist es auf den Balearen grundsätzlich nicht zulässig, neue Verantwortlichkeitserklärungen für die Aufnahme einer Geschäftstätigkeit für Immobilien in horizontalem Eigentum einzureichen, mit Ausnahme bestimmter Typen wie Reihen- oder Doppelhäuser. Die Vermietung von Hauptwohnsitzen ist von diesem Verbot ausgenommen, unterliegt jedoch eigenen Beschränkungen und ist nicht mit der Registrierung eines regulären Anlagevehikels gleichzusetzen.
Der Kauf von Wohnungen oder Häusern in Eigentümergemeinschaften ist daher besonders heikel. Selbst wenn bereits eine Genehmigung vorliegt, müssen die Satzung der Gemeinschaft, die Protokolle der letzten Versammlungen, die Gültigkeitsdauer der Genehmigung, etwaige Verlängerungen und die Bauvorschriften geprüft werden.
Palma de Mallorca: Seien Sie äußerst vorsichtig
Palma hat die strengsten Vorschriften der Insel für touristische Vermietungen. Daher reicht es bei Transaktionen innerhalb der Gemeinde Palma nicht aus, dass der Verkäufer lediglich angibt, die Immobilie sei „lizenziert“. Es ist notwendig, die geltenden Bauvorschriften, die Zoneneinteilung, die touristische Registrierung, die Eigentümergemeinschaft und den Verwaltungsstatus der Genehmigung zu überprüfen.
In der Praxis kann eine Immobilie mit gültiger Lizenz in Palma einen sehr hohen Differenzwert haben, aber genau dort ist es auch am wichtigsten, jedes Dokument sorgfältig zu prüfen, bevor man eine Anzahlung leistet.
Erwägen Sie den Kauf einer Immobilie mit touristischer Lizenz auf Mallorca? Bevor Sie einen Vorvertrag unterzeichnen, prüfen wir bei Resitax die ETV (Touristenlizenz), die Anzahl der Parkplätze, die Zoneneinteilung, die Gemeinde und die steuerlichen Auswirkungen, damit Sie genau wissen, was Sie kaufen.
Ist die touristische Lizenz im Kaufpreis enthalten?
Grundsätzlich ist die Genehmigung zur touristischen Beherbergung an die Immobilie gebunden und kann auch nach einem Eigentümerwechsel bestehen bleiben, sofern die Voraussetzungen für ihre Erteilung erfüllt sind und der Eigentümerwechsel der zuständigen Tourismusbehörde ordnungsgemäß mitgeteilt wurde. Diese Regel ist jedoch nicht mit einer automatischen, risikofreien Übertragung zu verwechseln.
Der Betrieb kann gefährdet sein, wenn die Lizenz ausgesetzt ist, wenn sie unter einer vorläufigen Modalität erteilt wurde, wenn sie zum Hauptwohnsitz gehört, wenn am Wohnsitz nicht deklarierte Arbeiten durchgeführt wurden, wenn Sanktionsakten vorliegen, wenn die Eigentümergemeinschaft die touristische Nutzung einschränkt oder wenn der Eigentümerwechsel nicht ordnungsgemäß mitgeteilt wird.
Lizenz, Veranstaltungsorte und Verantwortlichkeitserklärung: Das ist nicht dasselbe
Der Begriff „Touristenlizenz“ ist im Handel üblich, rechtlich ist es jedoch wichtig, verschiedene Aspekte zu unterscheiden:
- Die touristische Genehmigung oder Registrierung , die die Vermarktung der Immobilie erlaubt.
- Die mit diesem Betrieb verbundenen touristischen Unterkünfte
- Die DRIAT, Erklärung der Verantwortung für den Beginn der touristischen Tätigkeit.
- Der spezifische Typ: klassisches ETV, Hauptwohnsitz, Wohnhaus auf einem horizontalen Grundstück, Reihenhaus, Doppelhaushälfte oder ein anderer zulässiger Typ.
- Die entsprechende Touristenregistrierungsnummermuss in den gemäß den geltenden Vorschriften erforderlichen Unterlagen und Werbematerialien korrekt angegeben werden.
Eine ordnungsgemäße Due-Diligence-Prüfung beschränkt sich nicht auf die Überprüfung der Existenz einer Nummer. Sie muss analysieren, welche tatsächlichen Rechte diese Nummer gewährt und unter welchen Bedingungen diese weiterhin genutzt werden können.
Die Lotterie für 2026 um die Plätze und die temporären Pools
Im Jahr 2026 richtete der Consell de Mallorca (Mallorcas Gemeinderat) einen temporären Pool an Gästezimmern für Touristen ein. In der offiziellen Bekanntmachung wurden 1.069 Plätze angeboten, wobei klargestellt wurde, dass dies keine Erhöhung der touristischen Kapazität der Insel darstellte: Diese Plätze stammten aus Stornierungen, die bei früheren Ausschreibungen und in den Monaten zuvor eingegangen waren.
Diese Daten sind relevant, da sie zeigen, dass das System noch nicht wieder allgemein zugänglich ist. Die Verfügbarkeit ist weiterhin eingeschränkt und unterliegt offenen Ausschreibungen, Anforderungen, Prioritäten, Fristen und in bestimmten Fällen einer öffentlichen Verlosung zur Festlegung der Bearbeitungsreihenfolge der Anträge.
An der Börse erworbene Sitze: Vorsicht vor der Übertragung
Für Stellen, die über befristete Stellenpools besetzt werden, können besondere Beschränkungen gelten. In den nach dem Gesetzesdekret 4/2025 geregelten Stellenausschreibungen ist festgelegt, dass über diesen Pool besetzte Stellen erst nach Ablauf von fünf Jahren an Dritte übertragen werden dürfen.
Das bedeutet nicht, dass alle älteren Lizenzen diese Einschränkung haben. Es bedeutet vielmehr, dass Sie bei Immobilienangeboten mit einer aktuellen elektronischen Fahrzeugregistrierung (ETV) oder mit Parkplätzen aus einem temporären Pool die genaue Regelung, das Datum der Parkplatzbeschaffung und die geltenden Bedingungen überprüfen sollten. Ein Kauf ohne vorherige Prüfung könnte dazu führen, dass Sie einen Aufpreis für eine Genehmigung zahlen, die nicht wie eine voll funktionsfähige, herkömmliche ETV funktioniert.
Die fünf Prüfungen vor der Unterzeichnung eines Einlagenvertrags
Bevor Sie eine Anzahlung für eine touristisch lizenzierte Unterkunft auf Mallorca leisten, empfiehlt Resitax, mindestens diese fünf Häuserblöcke zu überprüfen.
1. Existenz und aktueller Status des ETV
Die regionale oder inselspezifische Tourismusregistrierung, Aktenzeichen, Registrierungsdatum, Lizenzart, aktueller Inhaber und das Fehlen von Aussetzungen oder Stornierungen müssen überprüft werden. Eine angebliche Lizenznummer im Immobilienangebot ist nicht ausreichend.
2. Übereinstimmung zwischen Lizenz und physikalischer Realität
Die tatsächlichen Gegebenheiten der Immobilie müssen den angegebenen Informationen entsprechen: Anzahl der Betten und Schlafzimmer, Grundriss, Wohnfläche, Nebengebäude, Swimmingpool, Anbauten, Renovierungen und Bewohnbarkeit. Nicht genehmigte Bauten oder nicht gemeldete Erweiterungen können den touristischen Betrieb erheblich beeinträchtigen.
3. Städtische Verträglichkeit und Zoneneinteilung
Das Objekt muss sich in einem geeigneten Gebiet befinden und den geltenden kommunalen Bauvorschriften entsprechen. Es muss außerdem über eine gültige Nutzungsgenehmigung oder einen gleichwertigen Nachweis verfügen und alle erforderlichen städtebaulichen Auflagen erfüllen.
4. Eigentümergemeinschaft
Befindet sich die Immobilie in einer Eigentümergemeinschaft, sollten die Satzung und die Protokolle der letzten Versammlungen eingesehen werden. Die Gemeinschaft kann touristische Aktivitäten mit einer qualifizierten Mehrheit von drei Fünfteln der Gesamtanzahl der Eigentümer und ihrer jeweiligen Anteile gemäß dem gemeinschaftlichen Eigentumsrecht einschränken oder beschränken. Diese Prüfung ist vor dem Kauf einer Wohnung oder eines Hauses mit gemeinschaftlich genutzten Bereichen unerlässlich.
5. Sanktions- oder Stadtdisziplinakten
Es muss sichergestellt werden, dass keine laufenden Verfahren vorliegen, die zu Sanktionen, einer Aussetzung, Annullierung oder dem Entzug der Lizenz führen könnten. Außerdem ist zu prüfen, ob die Unterkunft über längere Zeiträume ungenutzt war, da die Tourismusbestimmungen eine Überprüfung von Fällen vorsehen, in denen die Vermarktung dauerhaft eingestellt wurde.
Wie man den Kauf im Anzahlungsvertrag und in der Urkunde absichert
Die touristische Lizenz muss im Kaufvertrag ausdrücklich als wesentlicher Bestandteil des Geschäfts aufgeführt werden. Zahlt der Käufer einen höheren Preis, weil die Immobilie mit einer touristischen Lizenz verkauft wird, muss dieser Umstand schriftlich festgehalten werden.
Wesentliche Bedingungsklausel
Der Vertrag muss die Bestätigung enthalten, dass der Verkauf unter der Voraussetzung erfolgt, dass die Immobilie über eine gültige, nutzbare und übertragbare touristische Lizenz gemäß den vereinbarten Bedingungen verfügt. Er muss außerdem festlegen, was geschieht, wenn die Due-Diligence-Prüfung ergibt, dass die Lizenz nicht existiert, nicht der Realität entspricht, nicht aufrechterhalten werden kann oder eingeschränkt ist.
Verpflichtungen des Verkäufers
Der Verkäufer muss alle erforderlichen touristischen, städtebaulichen und gemeinschaftlichen Unterlagen vorlegen: Registrierung, DRIAT, Zertifikate, Nutzungsbescheinigung, Nachweise über die Lage der Räumlichkeiten, Mitteilungen über Änderungen, Abwesenheitsbescheinigungen und gegebenenfalls Unterlagen über die Eigentümergemeinschaft.
Öffentliche Urkunde und nachfolgende Mitteilung
Der Kaufvertrag sollte die touristische Lizenz bzw. Genehmigung, die Bettenzahl und die entsprechenden Nachweise eindeutig ausweisen. Nach der Unterzeichnung muss der Eigentümerwechsel oder jede damit verbundene Änderung der zuständigen Tourismusbehörde innerhalb der zu diesem Zeitpunkt geltenden Fristen und Verfahren gemeldet werden.
Es ist wichtig, zwischen der regionalen oder inselspezifischen Tourismusregistrierung und den staatlichen Registrierungspflichten für Kurzzeitvermietungen zu unterscheiden. Mit dem Königlichen Dekret 1312/2024 wurde zwar ein staatliches Zentralregister für Ferienwohnungen eingerichtet, dessen Bestimmungen zum einheitlichen Registrierungsverfahren und zur Registrierungsnummer wurden jedoch 2026 durch Urteile des Obersten Gerichtshofs für ungültig erklärt. Daher sollte die Sorgfaltspflicht nicht allein auf diesem staatlichen Register beruhen: Die Tourismusbestimmungen der Balearen und der jeweilige Verwaltungsstatus der Immobilie müssen stets berücksichtigt werden.
Häufige Fehler beim Kauf einer Immobilie mit touristischer Lizenz
Verwechslung von klassischem ETV und Hauptwohnsitz
Die Option „Hauptwohnsitzvermietung“ ermöglicht es Ihnen, den Hauptwohnsitz Ihres Eigentümers bis zu 60 Tage im Jahr zu vermarkten, sofern die Voraussetzungen erfüllt sind und die Lage geeignet ist. Sie ist nicht mit einem herkömmlichen Mietvertrag für Anlageimmobilien gleichzusetzen. Sollte der Käufer die Immobilie nicht als Hauptwohnsitz nutzen, ist diese Option möglicherweise nicht für seine Geschäftsstrategie geeignet.
In dem Glauben, dass eine alte Lizenz immer unbefristet gültig ist
Manche Genehmigungen sind unbefristet gültig, andere unterliegen Fristen, Verlängerungen oder regelmäßigen Auflagen, insbesondere bei Immobilien in Mehrfamilienhäusern oder unter bestimmten Voraussetzungen. Es ist daher unerlässlich, die jeweilige Regelung zu prüfen; gehen Sie nicht davon aus, dass alle ETV-Genehmigungen unbegrenzt gültig sind.
Die Prämie zahlen, ohne die tatsächliche Rentabilität zu berechnen
Der Wert der Mieteinheit muss durch eine realistische Prognose der Einnahmen, der Auslastung, der Steuern, der Verwaltungskosten, der Instandhaltung, der Gemeinschaftsgebühren, der Versicherungen, der Plattformkosten, der Reinigungskosten, der Nebenkosten und potenzieller Leerstandszeiten gerechtfertigt sein. Eine Lizenz kann den Wert der Immobilie steigern, aber nicht jede Prämie ist gerechtfertigt.
Die steuerlichen Auswirkungen nicht prüfen, bevor man sie ausnutzt
Der Betrieb einer touristischen Immobilie kann Auswirkungen auf die Einkommensteuer (IRPF), die Einkommensteuer für Nichtansässige (IRNR), die Mehrwertsteuer, die Grunderwerbsteuer (ITP), die Stempelsteuer (AJD), die zukünftige Kapitalertragsteuer und sogar die Kaufstruktur haben, insbesondere für internationale Käufer. Die steuerlichen Auswirkungen sollten vor dem Kauf und nicht erst nach Beginn der Buchungen analysiert werden.
Wenn Ihnen der Verkäufer versichert, dass „die Lizenz im Preis enthalten ist“, unterschreiben Sie nicht allein aufgrund dieser Aussage. Wir bei Resitax prüfen sämtliche Dokumente zu Tourismus, Stadtplanung, Gemeindeangelegenheiten und Steuern, um nach Vertragsabschluss unangenehme Überraschungen zu vermeiden.
Besteuerung des Kaufs und Betriebs einer Immobilie mit touristischer Lizenz auf Mallorca
Der steuerliche Aspekt ist einer der Faktoren, die die endgültige Rentabilität eines ETV am stärksten beeinflussen, insbesondere wenn der Käufer nicht in den USA ansässig ist.
ITP, MwSt. und AJD im Verkauf
Beim Kauf einer gebrauchten Immobilie von einer Privatperson fällt in der Regel die Grunderwerbsteuer an .Auf den Balearen ist der Steuersatz progressiv und liegt je nach Immobilienwert zwischen 8 % und 13 %. Bei hochwertigen Immobilien hat dies erhebliche Auswirkungen auf die Gesamtinvestition.
Beim Kauf eines neuen Eigenheims von einem Bauträger kann die Transaktion der Mehrwertsteuer, in der Regel 10 %, und der Stempelsteuer, deren allgemeiner Satz auf den Balearen 1,5 % beträgt, wobei ermäßigte Sätze oder Vergünstigungen in bestimmten Fällen nicht gelten.
IRNR für nichtansässige Käufer
Nichtansässige Käufer, die eine Immobilie in Spanien mieten, müssen die in Spanien erzielten Einkünfte mit dem Formular 210. Für Einwohner der Europäischen Union, Islands, Norwegens und Liechtensteins beträgt der Steuersatz 19 %. Bestimmte, direkt mit der Vermietung verbundene Ausgaben können abgesetzt werden, sofern die Voraussetzungen erfüllt und diese ordnungsgemäß dokumentiert sind.
Für Nichtansässige von Drittstaaten beträgt der allgemeine Steuersatz 24 %. Die Steuerbemessungsgrundlage wird in der Regel auf Basis des Bruttoeinkommens ohne Abzug von Ausgaben berechnet. Darüber hinaus können in Zeiträumen, in denen die Immobilie nicht vermietet wird, fiktive Mieteinnahmen generiert werden.
Mehrwertsteuer auf touristische Vermietungen
Bei der Vermietung von Ferienunterkünften kann die Mehrwertsteuer anfallen, wenn Dienstleistungen angeboten werden, die typisch für die Hotellerie sind, wie z. B. regelmäßige Reinigung während des Aufenthalts, Wäschewechsel, Verpflegung oder ähnliche Services. Beschränkt sich die Vermietung lediglich auf die Bereitstellung der Immobilie ohne Hotelleistungen, kann die steuerliche Behandlung anders ausfallen. Daher ist es unerlässlich, das Betriebsmodell vor der Veröffentlichung des Angebots zu prüfen.
Ansässiger Käufer: Einkommensteuer und wirtschaftliche Aktivität
Für in Spanien steuerlich ansässige Personen können Mieteinnahmen je nach Betriebsstruktur und eingesetzten Ressourcen entweder als Einkünfte aus Immobilienvermögen oder als Einkünfte aus gewerblicher Tätigkeit besteuert werden. Es sollte nicht automatisch davon ausgegangen werden, dass jede touristische Vermietung eine gewerbliche Tätigkeit darstellt: Dies hängt von den angebotenen Dienstleistungen, der Organisation und den anwendbaren Steuerkriterien ab.
In jedem Fall profitieren touristische Mietwohnungen in der Regel nicht von der für die Anmietung von regulärem Wohnraum geltenden Ermäßigung, da sie keinen dauerhaften Wohnbedarf des Mieters befriedigen.
Ist es ratsam, auf Mallorca ein Haus mit touristischer Lizenz zu kaufen?
Ja, das kann ratsam sein, aber nur, wenn die Transaktion einer gründlichen rechtlichen und steuerlichen Prüfung standhält. Eine gültige elektronische Wohnungseigentumslizenz (ETV) kann die Rentabilität und den Wiederverkaufswert der Immobilie steigern, insbesondere in einem Markt mit sehr begrenztem Angebot an Neubauwohnungen. Dieser Wert hängt jedoch davon ab, dass die Lizenz tatsächlich genutzt wird und nicht nur als Verkaufsargument dient.
Die richtige Entscheidung ist nicht, „mit oder ohne Lizenz zu kaufen“. Die richtige Entscheidung ist, zu wissen, ob diese spezifische Lizenz, für diese spezifische Immobilie, in dieser Gemeinde, in dieser Stadt und für diesen spezifischen Käufer es ihm ermöglicht, seine geplante Investition durchzuführen.
Wie wir bei Resitax vorgehen
Bei Resitax integrieren wir die ETV-Prüfung in eine umfassende Due-Diligence-Prüfung von Immobilien und Steuern. Wir prüfen die Zulassung, den Fahrzeugtyp, die Anzahl der Stellplätze, die Nutzungsbescheinigung, den städtebaulichen Status, die Eigentümergemeinschaft, die Verträge, die steuerlichen Auswirkungen des Erwerbs und die zukünftigen steuerlichen Auswirkungen des Betriebs.
Wir unterstützen internationale Käufer auch auf Spanisch, Englisch, Deutsch und Französisch und erklären ihnen verständlich, was sie erwerben, bevor sie eine Anzahlung leisten. Unser Ziel ist es, sicherzustellen, dass der Käufer versteht, ob die touristische Lizenz den Preis rechtfertigt, ob sie übertragbar ist und welche Verpflichtungen nach dem Kauf bestehen.
Wenn Sie eine Villa, ein Haus oder eine Wohnung auf Mallorca in Betracht ziehen, die mit einer touristischen Lizenz (ETV) angeboten wird, sollten Sie diese Lizenz unbedingt vor dem Kaufpreis prüfen. Bei solchen Transaktionen liegt das Risiko nicht nur in der Immobilie selbst, sondern auch darin, was der Käufer nach Vertragsunterzeichnung damit anfangen kann.