Der Kauf einer Immobilie auf Mallorca mit einer GmbH wirft im Vorfeld eine rechtliche und steuerliche Frage auf: Soll die Immobilie direkt von der Gesellschaft mit beschränkter Haftung oder persönlich von ihrem Gesellschafter erworben werden?
Wenn eine Delaware LLC, deren Partner in München, Wien oder Zürich ansässig ist, als Käufer bei einem Notar in Palma auftritt, erfordert die Transaktion wesentlich mehr Vorbereitung als ein gewöhnlicher Immobilienverkauf.
Diese Situation tritt immer häufiger bei deutschsprachigen Unternehmern, Beratern und Investoren auf, die eine GmbH gegründet haben, um eine digitale oder Investmenttätigkeit zu entwickeln und anschließend planen, ein Haus auf Mallorca zu erwerben.
Die Wahl des Käufers beeinflusst nicht nur den Kaufvertrag, sondern auch die jährliche Grundsteuer, die Vermögensteuer, künftige Übertragungen und die Nachlassplanung.
Wenn der Partner in Deutschland, Österreich oder der Schweiz, kommt eine weitere Schwierigkeit hinzu: Dieselbe LLC kann in den Vereinigten Staaten, Spanien und dem Wohnsitzstaat des Partners einer anderen Klassifizierung unterliegen.
Wir von Resitax sind Experten für internationales Steuerrecht, Immobilienrecht und Nachlassplanung und haben unseren Sitz in Palma de Mallorca. Wir analysieren solche Transaktionen vor dem Erwerb und stimmen die spanische Steuerbehandlung der Immobilie mit der LLC-Struktur und gegebenenfalls mit dem Berater im Wohnsitzland des Partners ab.
Rechts- und Steuerübersicht
Eine US-amerikanische LLC kann Immobilien in Spanien erwerben und auf ihren Namen eintragen lassen. Dies bedeutet jedoch nicht, dass der Immobilienerwerb über eine Gesellschaft steuerlich oder rechtlich vorteilhafter ist als ein direkter Kauf. Eine LLC benötigt spezielle Unternehmensdokumente, eine spanische Steuernummer (NIF) und einen Nachweis über die wirtschaftliche Berechtigung. Zudem kann die Finanzierung schwieriger sein, und die steuerliche Behandlung hängt von der Unternehmensklassifizierung in Spanien und den Wohnsitzländern der Gesellschafter ab. Für ein Haus zur Eigennutzung oder als Ferienimmobilie ist der direkte Erwerb in der Regel einfacher; die Nutzung einer Gesellschaft erfordert eine individuelle Prüfung, wenn es sich um eine tatsächliche wirtschaftliche Tätigkeit oder eine umfassendere internationale Planung handelt.
Erwerb einer Immobilie auf Mallorca im Namen einer GmbH
Nichts hindert eine US-amerikanische LLC daran, eine in Spanien gelegene Immobilie zu erwerben und diese auf ihren Namen im Grundbuch eintragen zu lassen.
Die rechtliche Erwerbsfähigkeit beseitigt jedoch nicht die mit der Beteiligung eines ausländischen Unternehmens verbundenen Dokumentations- und Identifizierungspflichten.
Spanische NIF der LLC
Die LLC muss zunächst eine spanische NIF für ausländische Unternehmen.
Dieses Element ist für die Formalisierung des Erwerbs und für die anschließende Erfüllung der entsprechenden steuerlichen Verpflichtungen in Spanien erforderlich.
US-Unternehmensdokumentation
Der Notar muss über ausreichende Unterlagen verfügen, um die Existenz des Unternehmens, seine Struktur und die Vertretungsbefugnisse der am Verkauf beteiligten Person zu überprüfen.
Zu den relevanten Unterlagen gehören die Satzung und der Gesellschaftsvertrag, ordnungsgemäß mit einer Apostille versehen und mit einer beglaubigten Übersetzung versehen.
Außerdem muss Unbedenklichkeitsbescheinigung , um nachzuweisen, dass das Unternehmen existiert und seinen Verpflichtungen nachkommt.
Schließlich ist die Zustimmung der Gesellschafter oder eine entsprechende Vollmacht erforderlich, aus der die Befugnisse der Person hervorgehen, die das Eigentum im Namen der GmbH erwerben soll.
Identifizierung des wirtschaftlich Berechtigten
Die Urkunde muss auch die entsprechende Erklärung über die tatsächlichen Eigentumsverhältnisse des Unternehmens enthalten.
Die Verwendung einer US-amerikanischen LLC als Akquisitionsvehikel befreit die spanischen Behörden nicht von der Pflicht, die hinter der Struktur stehenden natürlichen Personen zu identifizieren.
Bankenkontrolle und Geldwäscheprävention
Finanzinstitute unterwerfen Transaktionen ausländischer Unternehmen verstärkten Verfahren zur Identifizierung und Verhinderung von Geldwäsche.
Die Unternehmensstruktur, die Herkunft der Gelder, die Tätigkeit der GmbH und die Identität ihres wirtschaftlich Berechtigten können vor der Transaktion Gegenstand der Bankanalyse sein.
Hypothekenfinanzierung einer US LLC
Einer der größten praktischen Unterschiede zeigt sich bei der Finanzierung.
Nach unserer Erfahrung ist es sehr schwierig, eine Hypothek für eine US LLC zu erhalten.
Daher muss die gewählte Struktur zum Erwerb der Immobilie auch unter dem Gesichtspunkt der Finanzierung analysiert werden, bevor vertragliche Verpflichtungen eingegangen werden.
Besteuerung des Immobilienkaufs auf Mallorca mit einer GmbH
Die Nutzung eines US-amerikanischen Unternehmens reduziert an sich nicht die Besteuerung des Unternehmenserwerbs.
Grunderwerbsteuer
Die Grunderwerbsteuer (ITP) ist dieselbe wie bei einem Erwerb, der direkt von einer natürlichen Person vorgenommen wird.
Auf den Balearen wird ein progressiver Satz von 8% bis 13% auf den höheren der folgenden Beträge angewendet : den im Kaufvertrag vermerkten Preis oder den Referenzwert des Katasters.
Die Nutzung einer LLC reduziert daher an sich nicht die Kosten für den Kauf der Immobilie.
Die steuerliche Einstufung der GmbH in drei Rechtssystemen
Einer der Hauptfaktoren für die Komplexität einer US-amerikanischen LLC, die eine Immobilie auf Mallorca besitzt, ist ihre steuerliche Einstufung.
Es gibt nicht unbedingt eine einzige Antwort, die für alle beteiligten Staaten Gültigkeit hat.
LLC-Rating in den Vereinigten Staaten
In den Vereinigten Staaten wird eine LLC mit einem einzigen Gesellschafter im Allgemeinen als steuerlich transparente.
Bei mehreren Gesellschaftern wird die LLC in der Regel wie eine Personengesellschaft.
LLC-Bewertung in Spanien
Die Generaldirektion für Steuern hat US-amerikanische LLCs in verschiedenen verbindlichen Konsultationen als Einheiten im Sinne der Einkommenszuordnungsregelung, d. h. als transparente Einheiten, eingestuft.
Dies bedeutet, dass eine GmbH auch in Spanien eine transparente Behandlung erfahren kann.
Die Schlussfolgerung hängt jedoch von der jeweiligen Konfiguration ab.
Der Gesellschaftsvertrag muss einzeln geprüft werden, da seine Merkmale für die Bestimmung der rechtlichen und steuerlichen Natur des Unternehmens relevant sind.
LLC-Rating in Deutschland
Wenn der Partner in Deutschland wohnt, kommt eine dritte Analyseebene hinzu.
Das deutsche Recht wendet den sogenannten Typenvergleichanund kann, je nach Inhalt des Gesellschaftsvertrags, die GmbH als Kapitalgesellschaft oder als Personengesellschaft behandeln.
Österreich und die Schweiz führen ebenfalls ihre eigene Bewertung dieser Bauwerke durch.
Internationale Ratingstreitigkeiten
Die Schwierigkeit entsteht, wenn die beteiligten Staaten ein und demselben Gebilde unterschiedliche Eigenschaften zuschreiben.
Wenn die Vereinigten Staaten und schließlich auch Spanien die LLC als transparent einstufen, Deutschland sie aber als intransparentes Unternehmen behandelt, könnte es zu einem Klassifizierungskonflikt.
Das gleiche Einkommen kann in einem Bundesstaat dem Unternehmen und in einem anderen dem Partner zugerechnet werden.
Das Ergebnis kann zu Situationen der Doppelbesteuerung oder zur Entstehung von Steuern führen, die später nicht ordnungsgemäß abgezogen werden können.
Diese Klassifizierung bestimmt auch, ob Einkünfte aus Immobilienbesitz in Deutschland gemäß dem deutsch-spanischen Abkommen progressiv steuerbefreit sind oder ob die Ausschüttungen dort als Dividenden besteuert werden.
Diese Angelegenheiten müssen vom Berater des Wohnsitzstaates bestätigt werden.
Bei Resitax analysieren wir den spanischen Aspekt dieser internationalen Strukturen von Mallorca aus und stimmen ihn mit Beratern in Deutschland, Österreich oder der Schweiz ab, bevor wir den Erwerb formalisieren. Dadurchwird verhindert, dass die US-Struktur, die spanische Besteuerung und die Behandlung im Wohnsitzland isoliert betrachtet werden.
Jährliche Besteuerung des über eine LLC erworbenen Vermögens
Die jährliche Regelung hängt wiederum von der Steuerklassifizierung des Unternehmens ab.
Zurechnung von Einkünften aus selbstgenutztem Eigentum
Bei der Einkommensteuer für Nichtansässige gilt die Zurechnung von Einkünften aus einer zum Eigengebrauch bestimmten oder leerstehenden Immobilie –1,1 % des Katasterwerts– gemäß Art. 24.5 LIRNR.
Daher ändert sich die Behandlung je nachdem, ob der Eigentümer direkt eine natürliche Person oder eine juristische Person ist.
Die LLC wird als intransparente Einheit behandelt
Wenn die Verwaltung die LLC als intransparente Einheit betrachtet, werden die Mieteinnahmen mit 24 % auf den vollen Betrag, ohne dass die Möglichkeit besteht, Ausgaben abzuziehen.
LLC wird als transparent behandelt
Bei einer transparenten Behandlung der GmbH werden die Einkünfte den Gesellschaftern zugerechnet und die Besteuerung richtet sich nach deren Wohnsitz.
Der in Deutschland oder Österreich ansässige Partner kann den für Einwohner der Europäischen Union geltenden Steuersatz von 19 % anwenden und direkt damit verbundene Ausgaben absetzen
Der in der Schweiz ansässige Partner , der außerhalb des Europäischen Wirtschaftsraums lebt, unterliegt weiterhin einer Steuer von 24 % auf den vollen Betrag .
Eine spezielle Steuer von 3 % auf Immobilien im Besitz von nichtansässigen Unternehmen
Ein Problem, das bei der Analyse dieser Vorgänge häufig auftritt, ist die spezielle 3%ige Steuer auf Immobilien, die sich im Besitz von nichtansässigen Unternehmen befindenund in den Artikeln 40 bis 42 des LIRNR.
Seit dem Gesetz 16/2012betrifft diese Steuer nur noch Unternehmen mit Sitz in Steueroasen.
Die Vereinigten Staaten stehen nicht auf der spanischen Liste.
Daher unterliegt eine US LLC dieser Steuer nicht allein aufgrund des Besitzes einer Immobilie in Spanien.
US LLC und Vermögenssteuer
Die Nutzung einer Gesellschaft stellt an sich keinen Mechanismus dar, um das Vermögen von der Vermögenssteuer.
Anteile an Unternehmen mit Immobilien in Spanien
Seit 2022gelten Anteile an Unternehmen, deren Vermögen hauptsächlich aus in Spanien belegenen Immobilien besteht, als in Spanien belegenes Vermögen, wenn ihr Eigentümer ein Nichtansässiger ist.
Die Gründung einer LLC verhindert daher nicht zwangsläufig, dass der wirtschaftliche Wert des Vermögens der spanischen Vermögensbesteuerung unterliegt.
Mindestfreibetrag auf den Balearen
Die Balearen wenden eine Mindestausnahmeregelung an 3.000.000 €.
Vorübergehende Solidaritätssteuer auf große Vermögen
Darüber hinaus gibt es die Temporäre Solidaritätssteuer auf große Vermögen (ITSGF), die Steuerbemessungsgrundlagen über 3.000.000 € nach dem staatlichen Mindestbetrag von 700.000 € und Abzüge für im Rahmen der Vermögenssteuer geleistete Zahlungen zulässt.
Die Nutzung einer LLC sollte daher auch unter dem Gesichtspunkt des Vermögens des Partners analysiert werden.
Verkauf einer Immobilie auf Mallorca, die einer GmbH gehört
Die bei der Übernahme gewählte Struktur ist auch Voraussetzung für einen späteren Ausstieg aus der Investition.
3% Rückhaltung im Übertragungssystem
Beim Verkauf der Immobilie durch die LLC muss der Käufer gemäß Art. 25.2 LIRNR 3% des Preises einbehalten .
Besteuerung von Gewinnen
Der aus der Veräußerung erzielte Kapitalgewinn wird besteuert auf 19 %.
Der Vorgang löst auch die entsprechende kommunale Kapitalertragsteuer.
Verkauf von LLC-Anteilen
Die Übertragung der LLC-Anteile anstelle der Immobilie führt nicht zwangsläufig zur Vermeidung der spanischen Besteuerung.
Artikel über Wertpapiermärkte6/2023 erlaubt die Besteuerung der Übernahme der Kontrolle über ein Unternehmen, dessen Vermögen hauptsächlich aus Immobilien in Spanien besteht, mit der spanischen Einkommensteuer (ITP), als ob das Vermögen direkt übertragen würde.
Darüber hinaus behalten sich die meisten Doppelbesteuerungsabkommen, einschließlich Artikel 13 des Abkommens mit Deutschland, das Recht vor, den aus dem Verkauf dieser Aktien erzielten Gewinn zu besteuern.
Hinzu kommt ein praktisches Problem: Nur wenige Käufer sind bereit, ein ausländisches Unternehmen zu erwerben und dessen gesamte rechtliche, unternehmerische und steuerliche Geschichte zu übernehmen.
Immobilienvererbung auf Mallorca: Direkteigentum oder GmbH
Die Akquisitionsstruktur hat auch Nachfolgefolgen.
Eigentum, das direkt vom Einzelnen erworben wurde
Bei direktem Eigentum erhalten die Erben ein in Spanien befindliches Vermögen.
Mit dem Gesetz 6/2025 wird, sofern die balearischen Vorschriften anwendbar sind, auch Nichtansässigen der 100%ige Bonus bei der Erbschaftssteuer für Ehegatten, Nachkommen und Vorfahren.
Vererbung von LLC-Anteilen
Gehört das Vermögen der GmbH, so sind die Anteile der Gesellschaft Gegenstand der Erbfolge.
Die Behandlung in Spanien hängt wiederum vom Rating des Unternehmens ab, während die Übertragung von Aktien auch an US-amerikanisches Recht geknüpft ist.
Deutschland, Österreich und Schweiz
Das Wohnsitzland des Verstorbenen oder des Erben bringt eine weitere Analyseebene mit sich.
In Deutschlanddie Erbschaftsteuer unbeschränkt, wenn der Verstorbene oder der Erbe dort seinen Wohnsitz hat.
Österreich erhebt seit 2008 keine Erbschaftssteuer mehr.
In der Schweizist die Steuer kantonal und richtet sich nach dem Wohnsitzkanton.
Bei einer internationalen Struktur sollten Immobilienerwerb und Nachlassplanung daher gemeinsam betrachtet werden.
Kauf durch Privatperson oder über eine GmbH: Entscheidungskriterien
Es gibt keine allgemein geeignete Struktur für den Erwerb von Immobilien auf Mallorca.
Die Wahl hängt von der tatsächlichen Nutzung der Immobilie sowie den steuerlichen und vermögensbezogenen Gegebenheiten des jeweiligen Investors ab.
Ferienhaus oder eigener Wohnsitz
Für ein Haus, das als Ferienhaus oder als Hauptwohnsitz genutzt werden, ist der private Erwerb in der Regel die einfachste Alternative.
Die Nutzung einer LLC erhöht den Dokumentations- und Verwaltungsaufwand und kann zu Klassifizierungskonflikten zwischen verschiedenen Jurisdiktionen führen, ohne dass es unbedingt einen spanischen Steuervorteil gibt, der diese Komplexität ausgleicht.
Eigentum, das für eine wirtschaftliche Tätigkeit bestimmt ist
Eine Unternehmensstruktur mag eher gerechtfertigt sein, wenn ein tatsächliches Vermietungsgeschäft mit eigenen Ressourcen.
Auch in diesem Fall müssen die spezifischen Vorschriften, die für das Objekt und die Tätigkeit gelten, analysiert werden.
Ferienwohnung auf den Balearen
Dekret -Gesetz 4/2025 verhindert die Erteilung neuer Lizenzen für die touristische Vermietung von Wohnungen in Mehrfamilienhäusern.
Für Einfamilienhäuser gelten die entsprechenden Belegungsbeschränkungen.
Wenn bereits eine touristische Lizenz –ETV– vorliegt, muss deren Rechtsstatus vor der Beurteilung des Betriebs gesondert geprüft werden.
Legen Sie die Struktur vor dem Anzahlungsvertrag fest
Die Entscheidung zwischen persönlichem Erwerb und Erwerb über eine GmbH sollte nicht bis zum Zeitpunkt der öffentlichen Eigentumsübertragung aufgeschoben werden.
Die Kaufstruktur hat Auswirkungen auf Steuern, Finanzierung, Unternehmensdokumentation, Nachfolge und späteren Verkauf.
Aus diesem Grund ist es besonders wichtig, die Identität des Käufers vor Unterzeichnung des Anzahlungsvertrags festzustellen .
Wenn der Partner in Deutschland, Österreich oder der Schweiz ansässig ist, muss die Entscheidung auch mit dem Steuerberater des Wohnsitzstaates abgestimmt werden, um zu vermeiden, dass eine scheinbar effiziente Struktur in Spanien zu einer ungünstigen Behandlung in der anderen Jurisdiktion führt.
Häufig gestellte Fragen zum Kauf einer Immobilie auf Mallorca über eine GmbH
Kann eine US-amerikanische LLC eine Immobilie auf Mallorca erwerben?
Ja. Eine US-amerikanische LLC kann eine Immobilie in Spanien erwerben und diese auf ihren Namen im Grundbuch eintragen lassen.
Es wird unter anderem erforderlich sein, eine spanische NIF (Steueridentifikationsnummer), ordnungsgemäß apostillierte und übersetzte Unternehmensdokumente, eine Beglaubigung der Vertretungsbefugnisse sowie Unterlagen zum wirtschaftlich Berechtigten vorzulegen.
Führt der Kauf über eine LLC zu einer Reduzierung der ITP auf den Balearen?
NEIN.
Der für den Erwerb geltende ITP ist derselbe wie bei einem privaten Kauf: eine progressive Skala von 8% bis 13% auf den höheren Wert des im Kaufvertrag vermerkten Preises und des Referenzwertes des Katasters.
Ist es einfacher, eine Hypothek zu bekommen, wenn man sich selbst kauft?
Die Finanzierung einer US-amerikanischen LLC birgt zusätzliche Schwierigkeiten.
Nach unserer Erfahrung ist die Beschaffung einer Hypothekenfinanzierung für eine LLC sehr schwierig; dieser Umstand muss vor der Festlegung der Akquisitionsstruktur bewertet werden.
Wie wird eine US-amerikanische LLC in Spanien besteuert?
Das hängt von Ihrer Bewertung ab.
Die konkrete Struktur des Unternehmens und insbesondere sein Gesellschaftsvertrag müssen analysiert werden, um festzustellen, ob es für spanische Steuerzwecke transparent oder unterschiedlich behandelt wird.
Kann eine LLC die Vermögenssteuer umgehen?
Nicht unbedingt.
Seit 2022 können Anteile an Unternehmen, deren Vermögen hauptsächlich aus in Spanien belegenen Immobilien besteht, als in Spanien belegenes Vermögen betrachtet werden, wenn ihr Eigentümer kein Einwohner Spaniens ist.
Zahlt die LLC die 3%ige Sondergrundsteuer?
Nicht einfach nur, weil es sich um eine US-amerikanische LLC handelt.
Gemäß den Artikeln 40 bis 42 des spanischen Gesetzes über Steuern und natürliche Ressourcen (LIRNR) und der durch das Gesetz 16/2012betrifft die Steuer Unternehmen mit Sitz in Steueroasen, und die Vereinigten Staaten stehen nicht auf der spanischen Liste.
Kann man durch den Verkauf von LLC-Anteilen die Steuern auf den Verkauf der Immobilie umgehen?
Nicht unbedingt.
Nach Artikel 338 des Gesetzes 6/2023 über Wertpapiermärkte und Abkommen zur Vermeidung der Doppelbesteuerung kann die spanische Besteuerung beibehalten werden, wenn der Wert des Unternehmens hauptsächlich aus in Spanien befindlichen Immobilien stammt.
Welche Bauweise ist für ein Einfamilienhaus auf Mallorca am einfachsten?
Aus der in diesem Artikel analysierten Perspektive bietet der persönliche Erwerb in der Regel eine einfachere Struktur für ein Ferienhaus oder den eigenen Wohnsitz.
Die endgültige Eignung muss unter Berücksichtigung des Wohnsitzes des Käufers, seines Vermögens, des Zwecks der Immobilie sowie der steuerlichen und erbrechtlichen Folgen in den jeweiligen Rechtsordnungen beurteilt werden.
Resitax' Ruf als Experten für GmbHs in Spanien
Die rechtliche Möglichkeit, eine Immobilie auf Mallorca über eine US-amerikanische LLC zu erwerben, bedeutet nicht zwangsläufig, dass diese Struktur effizienter ist.
Die Übernahme eines Unternehmens bringt zusätzliche Dokumentationspflichten, Finanzierungsschwierigkeiten und insbesondere ein internationales Ratingproblem mit sich, das relevant werden kann, wenn der Partner in Deutschland, Österreich oder der Schweiz ansässig ist.
Für Immobilien, die primär zur persönlichen Nutzung oder als Ferienimmobilie vorgesehen sind, bietet der Direktkauf in der Regel eine einfachere rechtliche und steuerliche Struktur. Die Nutzung einer GmbH erfordert zusätzliche Begründungen, wenn tatsächliche wirtschaftliche Aktivitäten vorliegen, eine internationale Vermögensstruktur besteht oder besondere Umstände es ratsam machen, das Eigentum innerhalb der Gesellschaft zu belassen.
Resitax, Experten für internationales Steuerrecht und Immobilienrecht auf Mallorca
Wir beraten internationale Geschäftsleute, Investoren und Privatpersonen bei Immobilienkäufen auf Mallorca, einschließlich Transaktionen mit US-amerikanischen LLCs, ausländischen Unternehmen, Verlegung des steuerlichen Wohnsitzes und internationalen Vermögensstrukturen.
Unsere Analyse beschränkt sich nicht auf den Zeitpunkt des Verkaufs. Wir prüfen gemeinsam die Akquisitionsstruktur, die jährliche Besteuerung, die Vermögensteuer, eine mögliche Übertragung und die Erbschaftsfolgen.
Wenn Einwohner Deutschlands, Österreichs oder der Schweiz beteiligt sind, stimmen wir die spanische Seite des Vorhabens mit dem Berater im Wohnsitzstaat ab, um mögliche Qualifikationskonflikte zu identifizieren, bevor die Struktur konsolidiert wird.
Aus diesem Grund sollte man vor Abschluss des Kaufvertrags mit einer Anzahlung prüfen, ob die Immobilie von einer Einzelperson oder einer GmbH erworben werden sollte .
Resitax – Internationales Steuerrecht, Immobilienrecht und Nachlassplanung in Palma de Mallorca.
Dieser Artikel dient lediglich allgemeinen Informationszwecken und stellt keine Rechts- oder Steuerberatung für einen konkreten Fall dar.