Der Kauf einer Immobilie auf Mallorca über eine deutsche GmbH mag auf den ersten Blick eine effiziente Struktur für einen Unternehmer oder Investor sein, der bereits ein Unternehmen in Deutschland besitzt. Beschränkte Haftung, zentralisierte Vermögenswerte und die Nachfolgeplanung zählen häufig zu den Gründen, diese Option in Betracht zu ziehen.
Die Tatsache, dass ein deutsches Unternehmen als Eigentümer einer Immobilie in Spanien eingetragen ist, hat jedoch steuerliche Konsequenzen sowohl in Spanien als auch in Deutschland, die vor der Formalisierung des Erwerbs analysiert werden müssen.
Im Notariat wird die Transaktion sofort anerkannt: Der Anwalt erscheint mit dem apostillierten Handelsregisterauszug, einer beglaubigten Übersetzung und einer Vereinbarung der Partner, die der Notar sorgfältig prüft.
Dahinter steckt meist eine Entscheidung, die Monate zuvor in Deutschland getroffen wurde, als der Käufer, der seit Jahren Eigentümer einer GmbH ist, zu dem Schluss kam, dass das Haus auf Mallorca im Namen der Firma besser aufgehoben wäre, sei es aufgrund der Haftungsbeschränkung oder wegen einer vermeintlich einfacheren Erbfolge.
Was bisher oft unberücksichtigt blieb, ist der Effekt, den es in Spanien und indirekt auch in Deutschland hat, wenn ein Unternehmen ein Familienhaus besitzt.
Das Folgende gilt gleichermaßen für die österreichische GmbH und die schweizerische AG oder GmbH; Unterschiede im Ursprungsland werden gegebenenfalls vermerkt.
Wichtigste Zusammenfassung
Der Kauf einer Immobilie auf Mallorca über eine deutsche GmbH bietet an sich keinen Steuervorteil. Das Unternehmen erwirbt die Immobilie als nichtansässige Gesellschaft und muss daher bestimmte steuerliche und formale Pflichten in Spanien erfüllen.
Die wichtigsten Punkte, die vor der Strukturierung des Kaufs analysiert werden müssen, sind:
- Besteuerung des Erwerbs auf Mallorca.
- Die jährliche steuerliche Behandlung von Wohnraum.
- Besteuerung, wenn das Unternehmen die Immobilie mietet.
- Die private Nutzung der Wohnung durch den Partner oder seine Familie.
- Die Vermögenssteuer und die befristete Solidaritätssteuer auf große Vermögen.
- Die Besteuerung eines künftigen Verkaufs der Immobilie oder der Anteile.
- Die Erbfolge.
- Die Koordinierung der spanischen Besteuerung mit Deutschland.
Für ein Haus, das hauptsächlich von einer Familie genutzt werden soll, ist eine GmbH (Gesellschaft mit beschränkter Haftung) selten die einfachste Lösung. Sie kann jedoch in bestimmten Vermögensstrukturen oder wenn die Immobilie Teil einer organisierten Geschäftstätigkeit ist, sinnvoll sein.
Bei Resitax mit Sitz in Palma de Mallorca beraten wir deutsche, österreichische und schweizerische Käufer bei grenzüberschreitenden Immobilientransaktionen und Vermögensstrukturenund analysieren gemeinsam die spanischen steuerlichen Auswirkungen sowie deren Abstimmung mit dem Wohnsitzland des Investors.
Erwerb einer Immobilie auf Mallorca durch eine deutsche GmbH
Das Unternehmen erwirbt die Immobilie als nichtansässige Einheit, und der Notar, die Bank und das Grundbuchamt verlangen einen Nachweis über seine Existenz, seine Vertretung und seinen wirtschaftlich Berechtigten.
Bei den von uns beratenden Käufen erfolgt die Vorbereitung der Unterlagen üblicherweise in folgenden Schritten:
- Das Unternehmen beantragt eine spanische NIF als ausländische Einheit.
- Der aktualisierte Auszug aus dem Handelsregister und den Statuten wird mit Apostille und beglaubigter Übersetzung beigefügt.
- Die zuständige Stelle verabschiedet eine Vereinbarung, die den Kauf genehmigt und den Unterzeichner bevollmächtigt.
- Der Notar ermittelt anhand der entsprechenden Erklärung den tatsächlichen Eigentümer.
- Das Unternehmen bestellt gegebenenfalls einen Steuervertreter in Spanien.
Diese formalen Anforderungen müssen im Voraus erfüllt werden. Fehlende Firmendokumente, eine Apostille oder eine ordnungsgemäße Übersetzung können dazu führen, dass der Verkauf nicht zum geplanten Termin abgeschlossen werden kann.
ITP und Steuern beim Kauf von Wohnraum
Bei der auf den Kauf erhobenen Steuer gewährt das Unternehmen keinen Vorteil.
Der balearische ITP für Gebrauchtimmobilien ist stufenweise progressiv, von 8 % bis zu 400.000 € auf 13 % für den Teil, der 2.000.000 € übersteigt, und seine Basis ist der höhere Wert aus dem im Kaufvertrag eingetragenen Preis und dem Referenzwert des Katasters.
Es besteht kein Zugang zu ermäßigten Steuersätzen, und Neubauten werden mit 10 % Mehrwertsteuer zuzüglich Stempelsteuer besteuert.
daher nicht automatisch zu einer Reduzierung der entsprechenden Erwerbssteuer.
Aktuelle Besteuerung eines Hauses in Spanien, das einer GmbH gehört
Der wichtigste Unterschied zum Direktkauf liegt in der Einkommensteuer für Nichtansässige.
Eine nichtansässige Person, die über ein Wohnhaus verfügt, gibt jedes Jahr mittels Formular 210 ein fiktives Einkommen in Höhe von 1,1 % des Katasterwerts an, oder 2 %, wenn dieser in den letzten zehn Jahren nicht angepasst wurde.
Nach Artikel 24.5 des LIRNR ist diese Zurechnung auf natürliche Personen beschränkt, sodass die Eigentümergesellschaft sie nicht trägt.
Dieser Unterschied sollte jedoch nicht isoliert betrachtet werden. Die potenziellen Einsparungen durch fiktive Einkünfte können durch andere steuerliche Folgen, die sich aus der Nutzung des Vermögenswerts durch die Partner ergeben, aufgehoben werden.
Was passiert, wenn die GmbH die Immobilie mietet?
Wenn das Unternehmen Mieteinnahmen erzielt, werden diese in Spanien besteuert.
Eine deutsche oder österreichische GmbH mit Sitz in der Europäischen Union berechnet dafür 19 % abzüglich der direkt mit dem Leasingvertrag verbundenen Aufwendungen; eine Schweizer Gesellschaft berechnet 24 % des Gesamteinkommens ohne Abzug von Aufwendungen.
Wenn die Vermietung mit eigenen Mitteln und einer gewissen Kontinuität organisiert wird, muss geprüft werden, ob das Unternehmen eine Betriebsstätte in Spanien hat und somit der Körperschaftsteuer unterliegt.
Aus diesem Grund ist der Erwerb eines Hauses für den Familiengebrauch nicht dasselbe wie der Erwerb zum Zweck der Einbindung in eine tatsächliche Immobiliennutzungstätigkeit.
Eine spezielle Steuer von 3 % auf Immobilien im Besitz von nichtansässigen Unternehmen
Die Sondersteuer in Höhe von 3 % auf den Katasterwert von Immobilien, die nichtansässigen Unternehmen gehören (Art. 40 bis 42 LIRNR), wird häufig bei Unternehmenskäufen angewendet.
Da das Gesetz 16/2012 jedoch nur Unternehmen mit Sitz in Steueroasen betrifft, fallen weder die deutsche oder österreichische GmbH noch die schweizerische AG darunter.
Besteuerung einer Immobilie auf Mallorca in Deutschland
In Deutschland sind spanische Immobilieneinkünfte gemäß dem Doppelbesteuerungsabkommen von 2011 mit einer progressiven Einschränkung von der Besteuerung befreit.
Die steuerliche Behandlung innerhalb der GmbH im Rahmen der Körperschaftsteuer und der Gewerbesteuer sollte mit dem Berater in Deutschland besprochen werden.
Die Abkommen mit Österreich und der Schweiz folgen dem gleichen Prinzip der schrittweisen Befreiung.
Die Struktur muss daher aus der Perspektive beider Länder analysiert werden. Ein günstiges steuerliches Ergebnis in Spanien bedeutet nicht zwangsläufig, dass das Vorhaben effizient sein wird, wenn man die steuerliche Behandlung in Deutschland berücksichtigt.
Private Nutzung der Immobilie auf Mallorca durch den Gesellschafter der GmbH
Dies ist einer der wichtigsten Punkte beim Kauf einer Immobilie auf Mallorca mit einer deutschen GmbH.
Üblicherweise nutzen der Partner und seine Familie die Immobilie, und in diesem Fall ist das Gebäude teurer.
Veräußert die GmbH das Haus ohne ortsübliche Miete, kann die deutsche Verwaltung dies als verdeckte Gewinnausschüttungansehen.
In Spanien stellt die Übertragung eine Transaktion mit einer nahestehenden Person dar, und die Steuerbehörde kann sie zum Marktpreis bewerten und dem Unternehmen die Miete zurechnen, die ein Dritter gezahlt hätte, selbst wenn nichts eingenommen wurde.
Nutzungsübertragungsvertrag mit marktüblicher Miete
Wir empfehlen, vor dem Kauf einen Mietvertrag mit marktüblicher Miete abzuschließen und dessen Auswirkungen in beiden Ländern zu quantifizieren.
Es ist nicht ratsam, die Immobilie zuerst über das Unternehmen zu erwerben und dann zu analysieren, wie man ihre private Nutzung regeln kann.
Bei Resitax analysieren wir solche Strukturen vor dem Erwerbund vergleichen die steuerlichen Auswirkungen einer direkten Eigentümerschaft mit den Folgen einer Einbindung in eine GmbH. Unsere Erfahrung mit internationalen Vermögensstrukturen auf Mallorca ermöglicht uns eine umfassende Bewertung des Kaufs, der Nutzung, des Entwicklungspotenzials und der zukünftigen Exit-Strategie.
Vermögenssteuer auf eine Immobilie im Eigentum einer GmbH
Seit 2022 gelten Beteiligungen an Unternehmen, deren Vermögen hauptsächlich aus in Spanien belegenen Immobilien besteht, für Zwecke der Vermögensteuer als in Spanien belegenes Vermögen.
Auf den Balearen beträgt der Mindestfreibetrag 3.000.000 €, und die befristete Solidaritätssteuer auf große Vermögen (ITSGF), die ohne Enddatum gilt, findet auch auf Nichtansässige Anwendung, wobei die gezahlte Vermögensteuer abgezogen wird.
Dies bedeutet, dass die Einschaltung einer GmbH zwischen Eigentümer und Immobilie nicht automatisch zu dem Schluss führt, dass die Immobilien von der spanischen Vermögenssteuer befreit sind.
Die Zusammensetzung des Firmenvermögens, der Wert der Immobilie, der prozentuale Anteil und die Umstände des Partners müssen individuell geprüft werden.
Verkauf einer Immobilie auf Mallorca, die einer GmbH gehört
Beim Ausstieg besteht die Idee oft darin, die Anteile am Unternehmen zu verkaufen, anstatt das Eigentum direkt zu übertragen.
Gewinne aus Beteiligungen an Unternehmen, die überwiegend aus Immobilien bestehen, werden in Spanien gemäß den meisten Abkommen, einschließlich des deutsch-spanischen Abkommens in Artikel 13, besteuert.
Darüber hinaus unterliegt der Erwerb der Kontrolle über ein Unternehmen, dessen Vermögen hauptsächlich aus Immobilien in Spanien besteht, gemäß Artikel 338 des Gesetzes 6/2023über Wertpapiermärkte der ITP, als ob die Immobilie selbst übertragen würde; diese Kosten werden vom Kaufpreis abgezogen.
Eine Struktur, die zum Zeitpunkt der Übernahme effizient erscheint, kann sich daher beim Wiederverkauf als nachteilig erweisen.
Die Ausstiegsstrategie sollte vor dem Kauf analysiert werden
Der zukünftige Verkauf der Immobilie oder des Unternehmens sollte Teil der ersten Analyse sein.
Beim Kauf einer Immobilie auf Mallorca mit einer deutschen GmbHreicht es nicht aus, lediglich die anfänglichen Steuern zu berechnen. Es ist auch notwendig, eine spätere Übertragung zu simulieren und deren Folgen in Spanien und Deutschland zu analysieren.
Erbfolge einer Immobilie auf Mallorca, die über eine GmbH erworben wurde
Im Bereich der Erbschaftsregelungen dem Gesetz 6/2025 auf den Balearen eine 100%ige Reduzierung der Erbschaftssteuer für Ehegatten, Nachkommen und Vorfahren eingeführt, die seit Juli 2025 auch von Nichtansässigen in Anspruch genommen werden kann, sofern die balearischen Vorschriften Anwendung finden.
Bei der zwischengeschalteten Gesellschaft erhalten die Erben jedoch Anteile von einer ausländischen Gesellschaft, während die Immobilie im Namen dieser Gesellschaft verbleibt.
Ob und unter welchen Bedingungen Spanien diese Vermögensübertragung besteuert, hängt von der Einstufung des Vermögenswerts und dem Wohnsitz der Erben ab.
Erbschaft von Anteilen an einer deutschen GmbH
Die deutsche Erbschaftsteuer auf Aktien erfordert eine gesonderte Studie.
Österreich erhebt seit 2008 keine Erbschaftssteuer mehr, in der Schweiz ist die Steuer kantonal.
Wer in Österreich darüber nachdenkt, sein Haus oder sein Unternehmen in eine Privatstiftung einzubringen, sollte sich vorher informieren, wie Spanien diese Struktur einstuft.
Daher kann die Nachlassplanung über eine ausländische Gesellschaft nicht allein deshalb als vorteilhaft angesehen werden, weil die Erben Anteile anstelle des Eigentums direkt erhalten.
Ist es ratsam, eine Immobilie auf Mallorca mit einer deutschen GmbH zu kaufen?
Für das Wohnhaus, das die Familie nutzen wird, ist die GmbH selten das richtige Vehikel.
Dadurch werden fiktive Einkünfte vermieden, es entstehen jedoch Kosten bei der privaten Nutzung, bei der Vermögenssteuer und beim Ausstieg.
Hinzu kommen praktische Schwierigkeiten, da spanische Banken ausländische Unternehmen mit Reserven finanzieren und, falls die Immobilie für die touristische Vermietung bestimmt ist, geprüft werden muss, auf wessen Namen die Lizenz (ETV) registriert ist, ob sie gültig erteilt wurde und ob sie dem Gesetzesdekret 4/2025 entspricht.
Das Unternehmen ist sinnvoll im Rahmen eines Mietvertrags, der als Geschäftsbetrieb oder innerhalb einer bestehenden Vermögensstruktur organisiert ist.
Wir empfehlen, eine Entscheidung auf der Grundlage einer vergleichenden Berechnung zwischen Direktkauf und Firmenkauf zu treffen, abgestimmt mit dem Berater im Herkunftsland.
Direktkauf versus Kauf über eine deutsche GmbH
Vor einer Entscheidung ist es ratsam, beide Alternativen für dieselbe Investition zu vergleichen.
Die Analyse sollte Folgendes umfassen:
- Besteuerung des Erwerbs.
- Jährliche Grundsteuer.
- Fiktives Einkommen.
- Mietsteuer.
- Private Nutzung der Wohnung.
- Transaktionen mit verbundenen Unternehmen.
- Vermögenssteuer.
- Vorübergehende Solidaritätssteuer auf große Vermögen.
- Besteuerung in Deutschland.
- Finanzierung.
- Zukünftiger Verkauf.
- Folge.
Die effizienteste Struktur ist nicht unbedingt diejenige mit den niedrigsten anfänglichen Steuerkosten.
Bei internationalen Immobilieninvestitionen ist es besonders wichtig, den gesamten Investitionszyklus zu analysieren.
Unsere Erfahrungen bei Resitax mit deutschen Käufern auf Mallorca
Von unserem Büro in Palma aus beraten wir regelmäßig deutsche, österreichische und schweizerische Käufer, die Häuser und Immobilien auf den Balearen erwerben möchten, entweder direkt oder über ausländische Unternehmen.
Wenn ein Kunde uns vorschlägt, eine Immobilie auf Mallorca mit einer deutschen GmbH zu erwerben, analysieren wir die Transaktion aus einer globalen Perspektive: Erwerb, Eigentum, private Nutzung, Vermietung, Vermögensbesteuerung, Veräußerung und Nachfolge.
Unser Ziel ist es, die Struktur vor dem Kauf auf der Grundlage ihrer tatsächlichen Konsequenzen festzulegen und nicht allein aufgrund der vorherigen Existenz eines Unternehmens in Deutschland.
Wir arbeiten in Abstimmung mit den Beratern des Kunden im Ursprungsland, wenn die Transaktion eine gemeinsame Analyse spanischer und deutscher, österreichischer oder schweizerischer Vorschriften erfordert.
Wir bieten unseren Service in Spanisch, Deutsch, Englisch und Französisch an.
Häufig gestellte Fragen zum Kauf einer Immobilie auf Mallorca mit einer deutschen GmbH
Kann eine deutsche GmbH eine Immobilie auf Mallorca erwerben?
Ja. Eine deutsche GmbH kann als nichtansässige Gesellschaft Immobilien in Spanien erwerben. Sie benötigt dazu eine spanische Steuernummer (NIF) und muss unter anderem gegenüber einem Notar ihre Existenz, ihre gesetzliche Vertretung und ihr wirtschaftliches Eigentum nachweisen.
Kann man durch den Kauf einer Immobilie auf Mallorca über eine deutsche GmbH eine niedrigere Grunderwerbsteuer zahlen?
Nicht einfach durch die Nutzung einer Firma. Die balearische Grunderwerbsteuer (ITP) für Gebrauchtimmobilien ist progressiv und gestaffelt von 8 % bis zu 400.000 € auf 13 % für den Teilbetrag, der 2.000.000 € übersteigt.
Muss eine deutsche GmbH die fiktiven Immobilieneinkünfte gemäß Formular 210 zahlen?
Artikel 24.5 des LIRNR beschränkt diese Zurechnung auf natürliche Personen, sodass die Eigentümergesellschaft nicht die fiktiven Immobilieneinkünfte trägt, die einer nichtansässigen natürlichen Person zuzurechnen sind.
Kann der Partner das Eigentum seiner GmbH unentgeltlich nutzen?
Die unentgeltliche Nutzung sollte besonders sorgfältig analysiert werden. In Deutschland kann sie als verdeckte Gewinnausschüttung gewertet werden.In Spanien stellt die Übertragung eine Transaktion zwischen verbundenen Unternehmen dar und kann zum Marktpreis bewertet werden.
Ist es ratsam, einen Vertrag zwischen der GmbH und dem Partner abzuschließen?
Wir empfehlen, vor dem Kauf einen Mietvertrag mit marktüblicher Miete abzuschließen und dessen steuerliche Auswirkungen sowohl in Spanien als auch in Deutschland zu analysieren.
Ist eine Immobilie im Besitz einer GmbH von der spanischen Vermögensteuer befreit?
Nicht unbedingt. Seit 2022 gelten Beteiligungen an Unternehmen, deren Vermögen hauptsächlich aus in Spanien gelegenen Immobilien besteht, für Zwecke der Vermögensteuer als in Spanien gelegenes Vermögen.
Ist es möglich, die GmbH-Anteile anstelle der Immobilie zu verkaufen?
Dies kann in Betracht gezogen werden, es sollte jedoch nicht davon ausgegangen werden, dass die Transaktion von der spanischen Besteuerung befreit ist. Gewinne aus Beteiligungen an Unternehmen mit überwiegend Immobilienschwerpunkt können in Spanien steuerpflichtig sein; daher sollte auch Artikel 338 des Gesetzes 6/2023 über Wertpapiermärkte geprüft werden.
Ist es besser, persönlich oder über eine GmbH zu kaufen?
Das hängt von den konkreten Umständen ab. Für ein Haus, das hauptsächlich vom Partner und seiner Familie genutzt werden soll, ist eine GmbH selten die geeignete Rechtsform. Anders kann es aussehen, wenn die Immobilie in ein etabliertes Vermietungsgeschäft oder eine bestehende Unternehmensstruktur eingebunden wird.
Berät Resitax deutsche Käufer, die eine Immobilie auf Mallorca erwerben möchten?
Ja. Von Palma de Mallorca aus beraten wir deutsche, österreichische und schweizerische Käufer bei der steuerlichen Strukturierung von Immobilienkäufen, sowohl privat als auch geschäftlich, und koordinieren die Analyse bei Bedarf mit ihren Beratern in ihrem Herkunftsland.