Wer eine Immobilie auf Mallorca erbt, wenn der Eigentümer in Deutschland ansässig ist, muss das anwendbare Erbrecht mit den notariellen, registertechnischen und steuerlichen Verfahren abstimmen, die in Spanien durchzuführen sind.
Es ist üblich, dass Erben mit dem vom deutschen Gericht ausgestellten Erbschein , einer Kopie des Testaments und der Vorstellung, dass diese Dokumentation es ihnen ermöglicht, die Immobilie ohne weitere Formalitäten auf ihren Namen eintragen zu lassen, in Palma bei einem Notar erscheinen
Der deutsche Erbschein beweist, wer erbt, aber die Übertragung einer Immobilie auf Mallorca unterliegt dem spanischen Verfahren mit notarieller Urkunde, Eintragung im Grundbuch, Selbstveranlagung und Fristen.
Ähnliches gilt, wenn der/die Verstorbene in Österreich oder der Schweiz wohnhaft war. Die Kenntnis der korrekten Verfahrensreihenfolge hilft, Kontosperrungen, Verzögerungen bei der Registrierung und stockende Verkaufstransaktionen während des Nachlassverfahrens zu vermeiden.
Von unserem Büro in Palma aus sind wir bei Resitax auf internationale Erbschaften und die Abwicklung von Erbschaften nichtansässiger Eigentümer mit Immobilien auf Mallorca spezialisiert, insbesondere wenn Verbindungen zu Deutschland, Österreich oder der Schweiz bestehen.
Wichtigste Zusammenfassung zum Thema Hauserbschaft auf Mallorca
Die Erbschaft einer Immobilie auf Mallorca an einen in Deutschland wohnhaften Verstorbenen wirft zwei unterschiedliche Fragestellungen auf, die koordiniert analysiert werden müssen.
Zunächst muss geklärt werden, welches Recht auf die Erbschaft anwendbar ist und wer die Erben sind. Anschließend müssen die in Spanien erforderlichen Verfahren zur Annahme der Erbschaft, zur Begleichung der Steuerpflichten und zur Eintragung des Eigentums auf die Namen der Erben abgeschlossen werden.
Im Allgemeinen erfordert der Prozess Folgendes:
- Ermitteln Sie das auf die Erbfolge anwendbare Recht.
- Suchen Sie das oder die bestehenden Testamente.
- Besorgen Sie sich die Sterbeurkunde.
- Den Erbennachweis können Sie mit Hilfe des Erbscheins oder des Europäischen Erbscheins erbringen.
- Ermitteln Sie die NIE-Nummer jedes Erben.
- Bereiten Sie die spanische Annahme- und Bestätigungsurkunde der Erbschaft vor.
- Reichen Sie die Erbschaftssteuererklärung mit dem Formular 650 ein.
- Die kommunale Kapitalertragsteuer einziehen.
- Prüfen Sie die ausstehenden Steuerverbindlichkeiten des Verstorbenen.
- Die Immobilie im Grundbuch eintragen.
Eine ordnungsgemäße Abstimmung zwischen Spanien und dem Wohnsitzland des Verstorbenen ist besonders wichtig, um Doppelarbeit, Verzögerungen und Probleme bei der Aufteilung des Nachlasses zu vermeiden.
Welches Recht findet auf Mallorca Anwendung bei der Vererbung einer Immobilie?
Die Erbfolge wird durch die Verordnung (EU) 650/2012 geregelt.
Gemäß Artikel 21 unterliegt die gesamte Erbschaft, einschließlich der auf Mallorca befindlichen Immobilie oder Wohnung, dem Recht des letzten gewöhnlichen Aufenthaltsortes des Verstorbenen.
Eigentümer mit Wohnsitz in Deutschland
Wenn der Eigentümer in München wohnte, regelt das deutsche Pflichtteilrecht , wer erbt .
Daher ergibt sich aus der Tatsache, dass sich die Immobilie auf Mallorca befindet, nicht automatisch, dass die Erbfolge den spanischen Zivilgesetzen unterliegt.
Eigentümer mit Wohnsitz in Österreich
Wenn der Eigentümer in Salzburg wohnte, gilt österreichisches Recht.
Der gesetzliche Anteil des spanischen Zivilgesetzbuches ist in beiden Fällen nicht anwendbar.
Staatsangehörigkeitswahlgesetz
Der Erblasser kann jedoch in seinem Testament mittels einer professio iuris.
Das Vorliegen dieser Wahlmöglichkeit muss zu Beginn des Verfahrens überprüft werden, da sie das auf die Erbfolge anzuwendende Recht beeinflussen kann.
Ist balearisches Zivilrecht anwendbar?
Auch das balearische Zivilrecht greift nicht ein, da es nur für Spanier mit balearischem Wohnsitz gilt, unabhängig davon, wie lange sich ein Deutscher, Österreicher oder Schweizer auf der Insel aufgehalten hat.
Erbschaft einer Immobilie auf Mallorca, während der Verstorbene seinen Wohnsitz in der Schweiz hatte
Der mutmaßliche Fall in der Schweiz erfordert größere Vorsicht.
Spanien wendet die Verordnung universell an, auch wenn es sich bei dem benannten Recht um das eines Staates handelt, der nicht der Europäischen Union angehört; die Schweiz hingegen beurteilt die Rechtsnachfolge nach ihrem eigenen internationalen Privatrecht.
Die Übereinstimmung beider Standpunkte muss mit dem Berater des Verstorbenen in der Schweiz bestätigt werden.
Eine ausdrückliche Rechtswahl im Testament kann diese Frage klären und nachfolgende Verfahren erheblich erleichtern.
Deutsches Testament und Erbschein bei einer Erbschaft auf Mallorca
Ein in Deutschland oder Österreich errichtetes Testament ist in Spanien gültig, reicht jedoch allein nicht aus, um eine Erbschaft einer Immobilie auf Mallorca.
Der spanische Notar verlangt einen Nachweis darüber, wer die Erben sind.
In der Praxis erfolgt diese Anerkennung durch den Erbschein oder durch das Europäische Erbscheinszeugnis.
Was ist die Funktion des Erbscheins?
Der Erbschein dient als Nachweis des Erbenstatus.
Es handelt sich um eines der grundlegenden Dokumente, wenn der Verstorbene in Deutschland wohnhaft war; es ersetzt jedoch nicht die notariellen, steuerlichen und registerrechtlichen Verfahren, die in Spanien abgeschlossen werden müssen.
Europäisches Erbschein
Der Europäische Erbschein ist eine weitere Möglichkeit, den Erbenstatus nachzuweisen und ist in Spanien ohne Anerkennungsverfahren wirksam.
Seine Anwendung kann die Koordination einer Erbfolge mit Elementen in verschiedenen europäischen Staaten erleichtern.
Die spanischen Bestimmungen beschränken sich auf das Vermögen Mallorcas
Wenn der Eigentümer auch ein spanisches notarielles Testament errichtet hat, das auf sein Vermögen auf Mallorca beschränkt ist, kann der Prozess erheblich verkürzt werden.
Allerdings muss es in Abstimmung mit dem deutschen bzw. österreichischen Willen verfasst worden sein, um zu verhindern, dass ein Dokument das andere unbeabsichtigt aufhebt.
Bei Resitax beraten wir regelmäßig zu internationalen Erbschaften mit Immobilien auf Mallorca. Daher prüfen wir gemeinsam spanische und ausländische Testamente, Erbschaftsdokumente und klären, wie die Erben ordnungsgemäß nachgewiesen werden können, bevor die Annahme der Erbschaft formalisiert wird.
Erforderliche Unterlagen für die Erbschaft einer Immobilie auf Mallorca
Zur Abwicklung einer Erbschaft in Spanien müssen Erben in der Regel folgende Unterlagen zusammenstellen:
- Apostillierte Sterbeurkunde mit beglaubigter Übersetzung ins Spanische.
- Bescheinigung des Generalregisters für Testamente, mit der Sie überprüfen können, ob der Verstorbene in Spanien ein Testament errichtet hat.
- Erbschein und, falls zutreffend, Testament, mit beglaubigter Übersetzung.
- NIE jedes Erben.
- Eigentumsurkunde.
- Aktueller kurzer Vermerk aus dem Grundbuch.
- Neueste IBI-Einnahmen.
Durch die frühzeitige Zusammenstellung dieser Unterlagen können die notarielle Beurkundung, die Selbstauskünfte und die Registrierung koordiniert werden, ohne unnötige Verzögerungen zu verursachen.
Annahme einer Erbschaft einer Immobilie auf Mallorca
Die Erben nehmen das Erbe durch eine Annahme- und Erbschaftsfeststellungsurkunde an.
Es ermittelt die geerbten Vermögenswerte und weist das Eigentum den entsprechenden Erben zu.
Sobald die entsprechenden Steuern bezahlt und die Urkunde im Grundbuch eingetragen ist, können die Erben die Immobilie in ihrem Namen verkaufen, beleihen oder vermieten.
Muss man nach Mallorca reisen, um die Erbschaft anzunehmen?
Nicht unbedingt.
Die Erben können die Urkunde in Palma unterzeichnen oder durch einen Bevollmächtigten handeln, wodurch eine Reise vermieden wird, sofern die Dokumentation ordnungsgemäß vorbereitet wurde.
Diese Möglichkeit ist insbesondere bei Erbschaften mit Erben, die in Deutschland, Österreich oder der Schweiz wohnen, relevant.
Was geschieht mit Bankkonten und Wohnkosten?
Die spanischen Konten des Verstorbenen werden gesperrt, sobald die Bank vom Tod erfährt.
Infolgedessen können Zahlungen im Zusammenhang mit Wohnraum, einschließlich Nebenkosten, Grundsteuer und Gebühren für Hausbesitzervereinigungen, möglicherweise nicht bearbeitet werden.
Wir empfehlen, von Anfang an zu vereinbaren, wer diese Zahlungen während des laufenden Nachlassverfahrens übernimmt.
Bei einer internationalen Erbschaft kann eine mangelnde Planung dieser Ausgaben zu Schulden oder Problemen während der Monate führen, die für die Abwicklung der Übertragung benötigt werden.
Erbschaftssteuer auf eine Immobilienerbschaft in Mallorca
Nichtansässige Erben können die Erbschafts- und Schenkungssteuervorschriften derjenigen autonomen Gemeinschaft anwenden, in der sich der größte Teil des in Spanien befindlichen Vermögens befindet.
Im Falle einer Erbschaft einer Immobilie auf Mallorcagelten in der Regel die Bestimmungen der Balearen.
Mit dem Gesetz 6/2025, das seit dem 25. Juli 2025 in Kraft ist, wird eine 100%ige Steuergutschrift für Ehegatten, Nachkommen und Vorfahren gewährt und ausdrücklich auch auf Nichtansässige ausgedehnt.
Brüder, Neffen, Onkel und Verwandte erhalten höhere, wenn auch geringere Boni, wenn keine Nachkommen vorhanden sind.
Muss ich das Formular 650 auch dann einreichen, wenn die Steuer null beträgt?
Ja.
Die Tatsache, dass die Gebühr für bestimmte Familienmitglieder null beträgt, entbindet nicht von der Pflicht, das Formular 650 einzureichen.
Die Selbsteinschätzung muss innerhalb von sechs Monaten nach dem Tod eingereicht werden.
Die Verlängerung um weitere sechs Monate muss innerhalb der ersten fünf Monate beantragt werden.
Die Einhaltung dieser Frist muss von Beginn des Erbfolgeverfahrens an überwacht werden, auch wenn noch Unterlagen aus Deutschland fehlen.
Wert der geerbten Eigenschaft
Das Grundstück ist mindestens mit seinem Katasterreferenzwert zu bewerten.
Diese Einschätzung muss sowohl bei der Erstellung der Urkunde als auch bei der entsprechenden Selbsteinschätzung berücksichtigt werden.
Kommunale Kapitalertragsteuer auf eine geerbte Immobilie in Mallorca
Neben der Erbschaftssteuer muss auch die kommunale Kapitalertragssteuer analysiert werden.
Innerhalb desselben sechsmonatigen Zeitraums muss dies dem zuständigen Stadtrat gemeldet werden.
Die kommunale Kapitalertragsteuer kann auch dann erhoben werden, wenn die Erben der Ehepartner oder die Kinder sind.
Eine 100%ige Reduzierung der Erbschaftssteuer bedeutet daher nicht, dass die Übertragung des Eigentums in Spanien völlig frei von Steuerpflichten ist.
Modell 210 vom verstorbenen Besitzer ausstehend
Die Einkommensteuererklärung für Nichtansässige des Verstorbenen ist ebenfalls noch ausstehend.
Für das Todesjahr wird das Formular 210 mit dem fiktiven Einkommen des Eigenheims, anteilig bis zum Todestag, eingereicht.
Der Satz beträgt 19 %, wenn der Verstorbene in Deutschland oder Österreich wohnhaft war, und 24 %, wenn er in der Schweiz wohnhaft war.
Mit dem Tod geht die Verpflichtung auf die Erben über.
Dieser Aspekt sollte bei der Analyse der gesamten steuerlichen Situation der Immobilie vor Abschluss der Erbschaft berücksichtigt werden.
Besteuerung der Erbschaft einer Immobilie auf Mallorca in Deutschland
In Deutschland wird die gesamte Erbschaft der Erbschaftsteuer unterworfen, wenn der Erblasser oder der Erbe dort seinen Wohnsitz hat
Zwischen Spanien und Deutschland besteht kein Erbschaftsabkommen, und die spanische Erbschaftsteuer ist gemäß § 21 ErbStG abzugsfähig.
Da die Balearenquote für die direkte Familie in den genannten Fällen derzeit null beträgt, gibt es keinen spanischen Betrag, der abgezogen werden könnte, und die Immobilie auf Mallorca wird vollständig in Deutschland besteuert, wobei die in den deutschen Vorschriften vorgesehenen Freibeträge Anwendung finden
Diese Frage ist von entscheidender Bedeutung.
Die Tatsache, dass eine Erbschaft einer Immobilie auf Mallorca auf den Balearen einer reduzierten oder gar keiner Besteuerung unterliegt, bedeutet nicht, dass die Übertragung in Deutschland steuerfrei ist.
Was geschieht, wenn der Verstorbene seinen Wohnsitz in Österreich hatte?
Österreich erhebt seit 2008 keine Erbschaftssteuer mehr.
Für die Erben eines verstorbenen Österreichers kann die Steuervergünstigung auf den Balearen dazu führen, dass die Vermögensübertragung praktisch frei von Erbschaftssteuer ist.
Allerdings sind alle in Spanien erforderlichen notariellen, steuerlichen und registerrechtlichen Verfahren weiterhin notwendig.
Was geschieht, wenn der Verstorbene seinen Wohnsitz in der Schweiz hatte?
In der Schweiz ist die Erbschaftssteuer kantonal.
Der Ehepartner ist befreit, und in den meisten Kantonen auch die direkten Nachkommen.
Immobilien im Ausland werden in der Regel nicht besteuert, können aber bei der Ermittlung des anwendbaren Steuersatzes berücksichtigt werden.
Diese Angaben sollten Sie mit dem Berater in Ihrem Wohnsitzland abklären lassen.
Empfohlene Reihenfolge für die Abwicklung einer Erbschaft von Immobilien auf Mallorca
Die Reihenfolge der Handlungen ist bei einer internationalen Thronfolge von besonderer Bedeutung.
Wenn ein in Deutschland wohnhafter Hausbesitzer mit einer Immobilie auf Mallorca verstirbt, empfehlen wir folgendes Vorgehen:
- Besorgen Sie sich die Sterbeurkunde.
- Alle bestehenden Testamente ausfindig machen.
- Ermitteln Sie das auf die Erbfolge anwendbare Recht.
- Besorgen Sie sich den Erbschein oder das Europäische Erbscheinszeugnis.
- Beantragen Sie die NIE-Nummer der Erben.
- Suchen Sie die Eigentumsregistrierungsdokumente.
- Prüfen Sie den Steuerstatus der Immobilie.
- Berechnen Sie die Erbschaftssteuer.
- Berechnen Sie die kommunale Kapitalertragsteuer.
- Bereiten Sie das Annahme- und Vergabedokument vor.
- Reichen Sie die Selbsteinschätzungen ein.
- Die Immobilie im Grundbuch eintragen.
Die Abnahmeurkunde, die korrekte Vorlage der Steuern und die Eintragung ermöglichen den Abschluss der spanischen Immobilienakte.
Planen Sie schon zu Lebzeiten für eine zukünftige Erbschaft eines Hauses auf Mallorca
Die Nachlassplanung zu Lebzeiten ist in der Regel einfacher und günstiger als die Bewältigung aller Probleme nach dem Tod.
Ein Testament mit ausdrücklicher Rechtswahl, eine gut durchdachte Aufteilung des Eigentums zwischen den Ehegatten und, falls angebracht, eine Lebensversicherung zur Finanzierung der deutschen Steuer können die Kosten und die Unsicherheit für die Familie verringern.
Im deutschen Fall kann die Hauptsteuerlast genau in Deutschland lokalisiert sein, daher sollte dies im Voraus eingeplant werden.
Koordinierung deutscher und spanischer Testamente
Ein spanisches Testament, das sich nur auf Vermögenswerte auf Mallorca bezieht, kann den Prozess erheblich vereinfachen.
Allerdings muss die Ausarbeitung in Abstimmung mit dem deutschen Willen erfolgen, um Widersprüche oder unbeabsichtigte Aufhebungen zu vermeiden.
Diese Koordination ist besonders wichtig, wenn es Immobilien, Konten oder Investitionen in mehreren Ländern gibt.
Resitax: Spezialisten für internationale Erbschaften auf Mallorca
Von unserem Büro in Palma aus sind wir bei Resitax auf internationales Steuerrecht, Nachlassplanung und grenzüberschreitende Erbschaften mit Vermögenswerten auf Mallorca spezialisiert.
Wir kümmern uns um Erbschaften für Eigentümer mit Wohnsitz in Deutschland, Österreich und der Schweiz und beraten Sie auch schon vor Ihrem Tod hinsichtlich der korrekten Strukturierung von Eigentumsverhältnissen, Testamenten und den steuerlichen Folgen der zukünftigen Vermögensübertragung.
Wenn wir eine Erbschaft einer Immobilie auf Mallorca, analysieren wir gemeinsam Folgendes:
- Das anwendbare Erbrecht.
- Bestehende Testamente.
- Der Erbschein oder Europäische Erbschein.
- Spanische Dokumentation.
- Die Annahme- und Entscheidungsurkunde.
- Die Erbschaftssteuer.
- Kommunale Kapitalertragsteuer.
- Offene Steuerschulden.
- Die Registrierung.
- Fiskalische Koordinierung mit Deutschland, Österreich oder der Schweiz.
Unser Ansatz basiert auf einer internationalen Sichtweise der Erbfolge und nicht allein auf der Abwicklung des Vermögens in Spanien.
Wir bieten unsere Dienstleistungen in Spanisch und Deutsch an und koordinieren, falls erforderlich, die Nachlassabwicklung mit den Beratern des Mandanten in dessen Wohnsitzland.
Häufig gestellte Fragen zur Erbschaft einer Immobilie auf Mallorca
Was geschieht mit einer Immobilie auf Mallorca, wenn der in Deutschland wohnhafte Eigentümer stirbt?
Das Grundstück ist Teil des Nachlasses. Die Erben müssen nach geltendem Recht ermittelt werden, und die Annahmeerklärung, die Steuerzahlungen und die Eintragung des Grundstücks im Grundbuch müssen in Spanien erfolgen.
Welches Recht regelt die Vererbung von Immobilien auf Mallorca?
Gemäß Artikel 21 der Verordnung (EU) 650/2012 richtet sich die Erbfolge grundsätzlich nach dem Recht des letzten gewöhnlichen Aufenthaltsortes des Verstorbenen.
Hatte er seinen Wohnsitz in Deutschland, so bestimmt in der Regel deutsches Recht, wer die Erben sind, es sei denn, es liegt eine gültige Rechtswahl nach der Verordnung vor.
Ist balearisches Recht anwendbar, weil sich die Immobilie auf Mallorca befindet?
Nicht einfach nur, weil sich die Immobilie auf Mallorca befindet.
Das balearische Zivilrecht gilt nur für Spanier mit einem Wohnsitz auf den Balearen.
Ist ein deutsches Testament in Spanien gültig?
Ja. Ein in Deutschland errichtetes Testament kann auch in Spanien Gültigkeit haben, allerdings müssen die erforderlichen Unterlagen zum Nachweis der Erbfolge vorgelegt und die spanischen notariellen, steuerlichen und registerrechtlichen Verfahren im Anschluss abgeschlossen werden.
Was ist ein Erbschein?
Der Erbschein ist der vom deutschen Gericht ausgestellte Erbschein, mit dem man nachweisen kann, wer die Erben sind.
Es kann zur Abwicklung der Erbschaft in Spanien zusammen mit den übrigen erforderlichen Unterlagen verwendet werden.
Kann ein europäisches Erbscheinszeugnis verwendet werden?
Ja.
Das Europäische Erbscheinszeugnis ist in Spanien ohne ein gesondertes Anerkennungsverfahren gültig.
Erlaubt der Erbschein die direkte Eintragung des Eigentums auf den Namen der Erben?
NEIN.
Der Erbschein beweist zwar, wer erbt, die Annahme und Feststellung des Erbfalls, die damit verbundenen Steuerpflichten und die Eintragung müssen jedoch noch in Spanien formalisiert werden.
Benötigen deutsche Erben eine NIE (Ausländeridentifikationsnummer)?
Ja.
Jeder Erbe benötigt eine NIE (Ausländeridentifikationsnummer), um Steuer-, Notariats- und Registerverfahren in Spanien ordnungsgemäß durchführen zu können.
Wie lange bleibt Zeit für die Einreichung der Erbschaftsteuererklärung?
Das Formular 650 muss innerhalb von sechs Monaten nach dem Tod selbst ausgefüllt werden.
Die Verlängerung um weitere sechs Monate muss innerhalb der ersten fünf Monate beantragt werden.
Müssen die Kinder eines deutschen Immobilienbesitzers auf Mallorca Erbschaftssteuer zahlen?
Mit dem Gesetz 6/2025, das seit dem 25. Juli 2025 in Kraft ist, wird eine 100%ige Steuergutschrift für Ehegatten, Nachkommen und Vorfahren gewährt und ausdrücklich auch auf Nichtansässige ausgedehnt.
Muss ich das Formular 650 einreichen, wenn die Gebühr null beträgt?
Ja.
Das Vorhandensein eines Bonus, der die Gebühr auf Null reduziert, befreit nicht von der Pflicht zur Abgabe der Selbstveranlagung.
Muss beim Erben einer Immobilie eine kommunale Kapitalertragsteuer gezahlt werden?
Die kommunale Kapitalertragsteuer muss geprüft und dem zuständigen Rathaus gemeldet werden und kann auch dann anfallen, wenn die Erben der Ehepartner oder die Kinder sind.
Wird die Erbschaft einer Immobilie auf Mallorca auch in Deutschland besteuert?
Ja, wenn die Anforderungen der Verordnung erfüllt sind.
In Deutschland unterliegt das gesamte Vermögen der Erbschaftsteuer, wenn der Erblasser oder dessen Erbe dort seinen Wohnsitz hat. Das deutsche Steuerrecht muss getrennt vom spanischen Steuerrecht betrachtet werden.
Ist es ratsam, für eine Immobilie auf Mallorca ein spanisches Testament zu erstellen?
Es kann sehr nützlich sein, ein spanisches Testament zu haben, das sich nur auf Vermögenswerte auf Mallorca bezieht, vorausgesetzt, es wird in Abstimmung mit dem deutschen Testament verfasst, um Widersprüche oder unfreiwillige Widerrufe zu vermeiden.
Kann Resitax eine Erbschaftsabwicklung für eine Immobilie auf Mallorca für Erben mit Wohnsitz in Deutschland durchführen?
Ja.
Von unserem Büro in Palma aus betreuen wir internationale Erbschaften für Eigentümer mit Wohnsitz in Deutschland, Österreich und der Schweiz, einschließlich der notwendigen Dokumentations-, Steuer-, Notar- und Registerkoordination, um die auf Mallorca befindlichen Vermögenswerte korrekt zuzuordnen.
Dieser Artikel dient allgemeinen Informationszwecken und ersetzt keine Rechts- und Steuerberatung im Einzelfall.