Hériter d'un bien immobilier à Majorque lorsque le propriétaire résidait en Allemagne nécessite de coordonner le droit successoral applicable avec les procédures notariales, d'enregistrement et fiscales qui doivent être effectuées en Espagne.
Il est courant que les héritiers se présentent chez un notaire à Palma munis de l' Erbschein délivré par le tribunal allemand, d'une copie du testament, et avec l'idée que ces documents leur permettront d'enregistrer la propriété à leur nom sans autres formalités.
Le certificat allemand atteste qui hérite, mais le transfert d'un bien situé à Majorque est régi par la procédure espagnole, avec son acte notarié, son enregistrement au registre foncier, ses auto-évaluations et ses délais.
Il en va de même, à quelques différences près, lorsque le défunt résidait en Autriche ou en Suisse. Connaître l'ordre des démarches permet d'éviter le blocage des comptes, les retards d'enregistrement et l'interruption des transactions de vente pendant la procédure de succession.
Depuis notre bureau de Palma, chez Resitax, nous sommes spécialisés dans les successions internationales et dans le traitement des héritages de propriétaires non-résidents possédant des biens à Majorque, notamment lorsqu'il existe des liens avec l'Allemagne, l'Autriche ou la Suisse.
Résumé des points clés concernant l'héritage d'une maison à Majorque
L’ héritage d’un bien immobilier à Majorque , le défunt résidant en Allemagne, soulève deux questions distinctes qui doivent être analysées de manière coordonnée.
Premièrement, il convient de déterminer la loi applicable à la succession et d'identifier les héritiers. Deuxièmement, il faut accomplir les formalités nécessaires en Espagne pour accepter la succession, régler les obligations fiscales et enregistrer la propriété au nom des héritiers.
De manière générale, le processus requiert :
- Déterminer la loi applicable à la succession.
- Localisez le ou les testaments existants.
- Obtenez le certificat de décès.
- Prouvez l'identité des héritiers à l'aide de l' Erbschein ou du certificat européen de succession.
- Obtenez le NIE de chaque héritier.
- Préparer l'acte espagnol d'acceptation et de règlement de l'héritage.
- Déclarez les droits de succession en utilisant le formulaire 650.
- Déclarer l'impôt municipal sur les gains en capital.
- Examiner les obligations fiscales en suspens du défunt.
- Inscrivez le bien au registre foncier.
Une bonne coordination entre l'Espagne et le pays de résidence du défunt est particulièrement importante pour éviter les doublons, les retards et les problèmes dans la répartition des biens.
Quelle loi s'applique à la succession d'un bien immobilier à Majorque ?
La succession est régie par le règlement (UE) 650/2012.
Selon son art. 21, la loi de la dernière résidence habituelle du défunt régit l'intégralité de l'héritage, y compris le bien immobilier ou l'appartement situé à Majorque.
Propriétaire résidant en Allemagne
Si le propriétaire résidait à Munich, c’est le droit allemand qui décide qui hérite, selon le du Pflichtteil.
Par conséquent, le fait que le bien soit situé à Majorque ne détermine pas en soi que la succession soit soumise aux règles civiles espagnoles.
Propriétaire résidant en Autriche
Si le propriétaire résidait à Salzbourg, c'est le droit autrichien qui s'applique.
La part légale du Code civil espagnol n'est pas applicable dans les deux cas.
Loi sur le choix de la nationalité
Le testateur peut toutefois avoir choisi la loi de sa nationalité dans son testament au moyen d’une professio iuris.
L’existence de ce choix doit être vérifiée dès le début de la procédure car elle peut modifier la loi applicable à la succession.
Le droit civil des Baléares est-il applicable ?
Le droit civil des Baléares n'intervient pas non plus, car il ne s'applique qu'aux Espagnols ayant leur domicile civil aux Baléares, quelle que soit la durée de séjour d'une personne allemande, autrichienne ou suisse sur l'île.
Héritage d'une propriété à Majorque alors que le défunt résidait en Suisse
Le cas suisse présumé exige davantage de prudence.
L’Espagne applique le règlement de manière universelle, même lorsque la loi désignée est celle d’un État qui n’appartient pas à l’Union européenne, tandis que la Suisse applique la succession en vertu de son propre droit international privé.
L'accord entre les deux points de vue doit être confirmé auprès du conseiller du défunt en Suisse.
Un choix explicite de loi dans le testament peut clarifier ce point et faciliter considérablement les procédures ultérieures.
Testament allemand et Erbschein dans un héritage à Majorque
Un testament établi en Allemagne ou en Autriche est valable en Espagne, bien qu'il ne soit pas suffisant à lui seul pour régler la succession d'un bien situé à Majorque.
Le notaire espagnol exige une preuve de l'identité des héritiers.
En pratique, cette accréditation se fait par le biais de l' Erbschein ou du Certificat Européen de Succession.
Quelle est la fonction de l'Erbschein ?
L' Erbschein délivré par le tribunal allemand constitue une preuve du statut d'héritier.
Il s'agit d'un document fondamental lorsque le défunt résidait en Allemagne, mais il ne remplace pas les procédures notariales, fiscales et d'enregistrement qui doivent être effectuées en Espagne.
Certificat européen de succession
Le certificat européen de succession est un autre moyen de prouver le statut d'héritier et est valable en Espagne sans qu'une procédure de reconnaissance soit nécessaire.
Son utilisation peut faciliter la coordination d'une succession avec des éléments situés dans différents États européens.
Le testament espagnol se limite aux biens de Majorque
Lorsque le propriétaire a également établi un testament notarié espagnol limité à ses biens situés à Majorque, la procédure peut être considérablement raccourcie.
Toutefois, il a dû être rédigé en coordination avec la volonté allemande ou autrichienne afin d'éviter qu'un document ne révoque involontairement l'autre.
Chez Resitax, nous conseillons régulièrement sur les successions internationales comportant des biens à Majorque. Nous examinons donc conjointement les testaments espagnols et étrangers, les documents successoraux et la manière de prouver correctement l'identité des héritiers avant de formaliser l'acceptation de la succession.
Documents requis pour hériter d'un bien immobilier à Majorque
Pour régler une succession en Espagne, les héritiers doivent généralement rassembler les documents suivants :
- Certificat de décès apostillé avec traduction assermentée en espagnol.
- Certificat du Registre général des testaments, permettant de vérifier si le défunt a rédigé un testament en Espagne.
- Certificat de succession et, le cas échéant, testament, avec traduction assermentée.
- NIE de chaque héritier.
- Acte de propriété.
- Note simple récente du registre foncier.
- Derniers reçus IBI.
Rassembler ces documents dès le départ permet de coordonner l'acte notarié, les auto-évaluations et l'enregistrement sans engendrer de retards inutiles.
Acceptation d'un héritage immobilier à Majorque
Les héritiers acceptent l'héritage par le biais d'un acte d'acceptation et de constatation de succession.
Il identifie les biens hérités et attribue la propriété aux héritiers correspondants.
Une fois les taxes correspondantes acquittées et l'acte enregistré au registre foncier, les héritiers peuvent vendre, hypothéquer ou louer le bien à leur nom.
Est-il nécessaire de se rendre à Majorque pour recevoir l'héritage ?
Pas nécessairement.
Les héritiers peuvent signer l'acte à Palma ou agir par procuration, évitant ainsi les déplacements lorsque les documents ont été dûment préparés.
Cette possibilité est particulièrement pertinente dans le cas de successions dont les héritiers résident en Allemagne, en Autriche ou en Suisse.
Qu’advient-il des comptes bancaires et des frais de logement ?
Les comptes espagnols du défunt sont bloqués dès que la banque est informée du décès.
Par conséquent, les paiements liés au logement, y compris les services publics, la taxe foncière et les frais d'association de propriétaires, pourraient ne pas être traités.
Nous vous suggérons de convenir dès le départ qui assumera ces paiements pendant la procédure de succession.
Dans le cadre d'un héritage international, un manque de planification concernant ces dépenses peut entraîner des dettes ou des problèmes pendant les mois nécessaires à la réalisation du transfert.
Droits de succession sur un héritage immobilier à Majorque
Les héritiers non-résidents peuvent appliquer la réglementation en matière de droits de succession et de donation de la communauté autonome où se situe la plupart des actifs situés en Espagne.
En cas d' héritage d'un bien immobilier à Majorque, la réglementation applicable sera normalement celle des îles Baléares.
La loi 6/2025, en vigueur depuis le 25 juillet 2025, établit un crédit d'impôt de 100 % pour les conjoints, les descendants et les ascendants et l'étend expressément aux non-résidents.
Les frères, neveux, oncles et autres parents bénéficient de primes améliorées, quoique moins importantes, en l'absence de descendants.
Dois-je remplir le formulaire 650 même si l'impôt est nul ?
Ouais.
Le fait que les frais soient nuls pour certains membres de la famille ne les dispense pas de l'obligation de soumettre le formulaire 650.
L’auto-évaluation doit être soumise dans les six mois suivant le décès.
La prolongation de six mois supplémentaires doit être demandée dans les cinq premiers mois.
Le respect de ce délai doit être contrôlé dès le début de la succession, même si les documents en provenance d'Allemagne sont encore manquants.
Valeur du bien hérité
La valeur du bien est estimée, au minimum, à sa valeur de référence cadastrale.
Cette évaluation doit être prise en compte tant lors de la rédaction de l'acte que dans l'auto-évaluation correspondante.
Impôt municipal sur les plus-values immobilières liées à un héritage à Majorque
Outre les droits de succession, il convient d'analyser également la taxe municipale sur les plus-values.
Dans ce même délai de six mois, elle doit être déclarée au conseil municipal compétent.
L’impôt municipal sur les gains en capital peut être prélevé même si les héritiers sont le conjoint ou les enfants.
Par conséquent, une réduction de 100 % des droits de succession ne signifie pas que le transfert de propriété est totalement exempt d'obligations fiscales en Espagne.
Modèle 210 en attente de la part du propriétaire décédé
L'impôt sur le revenu des non-résidents du défunt reste également en suspens.
Pour l'année du décès, le formulaire 210 est soumis avec le revenu imputé du domicile pour son propre usage, calculé au prorata jusqu'à la date du décès.
Le taux est de 19 % si le défunt résidait en Allemagne ou en Autriche et de 24 % s'il résidait en Suisse.
À compter du décès, l'obligation est transmise aux héritiers.
Cet aspect doit être examiné lors de l'analyse de la situation fiscale complète du bien avant la clôture de la succession.
Imposition de la succession d'un bien immobilier à Majorque en Allemagne
En Allemagne, l'intégralité de l'héritage est soumise à l'Erbschaftsteuer lorsque le défunt ou l'héritier y réside
Il n'existe pas de traité entre l'Espagne et l'Allemagne concernant les successions, et l'impôt espagnol est déductible conformément à l'article 21 de la loi allemande sur les droits de succession (ErbStG).
Étant donné que le quota des Baléares est actuellement nul pour la famille directe dans les cas indiqués, il n'y a pas de montant espagnol à déduire et le bien de Majorque est imposé entièrement en Allemagne, en appliquant les réductions (Freibeträge) prévues par la réglementation allemande.
Ce sujet est essentiel.
Le fait qu'un héritage d'un bien immobilier à Majorque bénéficie d'une imposition réduite ou nulle aux îles Baléares ne signifie pas que le transfert est exonéré d'impôt en Allemagne.
Que se passe-t-il si le défunt résidait en Autriche ?
L'Autriche n'impose plus les successions depuis 2008.
Pour les héritiers d'un Autrichien décédé, l'avantage fiscal des Baléares peut rendre la transmission pratiquement exempte de droits de succession.
Toutefois, toutes les formalités notariales, fiscales et d'enregistrement requises en Espagne restent nécessaires.
Que se passe-t-il si le défunt résidait en Suisse ?
En Suisse, les droits de succession sont cantonaux.
Le conjoint est exempté et, dans la plupart des cantons, les descendants directs le sont également.
Les biens situés à l'étranger ne sont généralement pas imposés, bien qu'ils puissent être pris en compte pour déterminer le taux applicable.
Ces informations doivent être confirmées auprès du conseiller du pays de résidence.
Ordre recommandé pour le traitement d'une succession immobilière à Majorque
L'ordre des actions est particulièrement important dans une succession internationale.
Lorsqu'un propriétaire résidant en Allemagne et possédant un bien immobilier à Majorque décède, nous recommandons de suivre la procédure suivante :
- Obtenez le certificat de décès.
- Localisez tous les testaments existants.
- Déterminer la loi applicable à la succession.
- Obtenez l' Erbschein ou le certificat européen de succession.
- Demander le NIE des héritiers.
- Localisez les documents d'enregistrement de la propriété.
- Vérifiez le statut fiscal de la propriété.
- Calculer les droits de succession.
- Calculer l'impôt municipal sur les gains en capital.
- Préparer le document d'acceptation et d'attribution.
- Soumettez les auto-évaluations.
- Inscrivez le bien au registre foncier.
L'acte d'acceptation, la présentation correcte des taxes et l'enregistrement permettent de clore le dossier immobilier espagnol.
Prévoyez, de votre vivant, de léguer une maison à Majorque en vue d'un futur héritage
La planification successorale de votre vivant est généralement plus simple et moins coûteuse que de gérer tous les problèmes après votre décès.
Un testament comportant un choix explicite de loi applicable, une répartition judicieuse des biens entre les époux et, le cas échéant, une assurance-vie pour financer l'impôt allemand peuvent réduire les coûts et l'incertitude pour la famille.
Dans le cas allemand, la majeure partie de la charge fiscale pourrait se situer précisément en Allemagne ; il convient donc de le prévoir à l'avance.
Coordination des testaments allemands et espagnols
Un testament espagnol limité aux biens situés à Majorque peut considérablement simplifier la procédure.
Toutefois, il doit être rédigé en coordination avec la volonté allemande afin d'éviter les contradictions ou les révocations involontaires.
Cette coordination est particulièrement importante lorsqu'il existe des biens, des comptes ou des investissements dans plusieurs pays.
Resitax : spécialistes des successions internationales à Majorque
Depuis notre bureau de Palma, chez Resitax, nous sommes spécialisés en fiscalité internationale, planification successorale et successions transfrontalières avec des actifs situés à Majorque.
Nous gérons les successions des propriétaires résidant en Allemagne, en Autriche et en Suisse et fournissons également des conseils pré-mortem pour structurer correctement la propriété, les testaments et les conséquences fiscales du futur transfert.
Lors de la gestion d'une succession immobilière à Majorque, nous analysons ensemble les éléments suivants :
- La loi successorale applicable.
- Testaments existants.
- L' Erbschein ou certificat européen de succession.
- Documentation espagnole.
- L'acte d'acceptation et de jugement.
- L'impôt sur les successions.
- Impôt municipal sur les gains en capital.
- Obligations fiscales en suspens.
- L'inscription.
- Coordination fiscale avec l'Allemagne, l'Autriche ou la Suisse.
Notre approche repose sur une vision internationale de la succession et non uniquement sur le traitement des biens en Espagne.
Nous proposons nos services en espagnol et en allemand et, le cas échéant, nous coordonnons la succession avec les conseillers du client dans son pays de résidence.
Questions fréquentes concernant l'héritage d'un bien immobilier à Majorque
Que devient un bien immobilier à Majorque lorsque son propriétaire, résidant en Allemagne, décède ?
Le bien fait partie de la succession. Les héritiers doivent être désignés conformément à la loi applicable, et l'acte d'acceptation, le paiement des taxes et l'inscription du bien au registre foncier doivent être effectués en Espagne.
Quelle est la loi qui régit l'héritage d'un bien immobilier à Majorque ?
Conformément à l'article 21 du règlement (UE) 650/2012, la succession est généralement régie par la loi du dernier domicile habituel du défunt.
S’il résidait en Allemagne, c’est normalement le droit allemand qui déterminera qui sont les héritiers, à moins qu’il n’existe un choix valable d’une autre loi conformément au règlement.
Le droit des Baléares est-il applicable puisque le bien se situe à Majorque ?
Pas simplement parce que la propriété est située à Majorque.
Le droit civil des Baléares ne s'applique qu'aux Espagnols ayant leur domicile civil aux Baléares.
Un testament allemand est-il valable en Espagne ?
Oui. Un testament établi en Allemagne peut être valable en Espagne, à condition de fournir les documents nécessaires à la preuve de la succession et d'accomplir ultérieurement les formalités notariales, fiscales et d'enregistrement espagnoles.
Qu'est-ce qu'un Erbschein ?
L' Erbschein est le certificat de succession délivré par le tribunal allemand qui permet de prouver qui sont les héritiers.
Il peut être utilisé pour régler la succession en Espagne, accompagné du reste des documents nécessaires.
Un certificat successoral européen peut-il être utilisé ?
Ouais.
Le certificat européen de succession est valable en Espagne sans qu'une procédure de reconnaissance spécifique soit nécessaire.
L'Erbschein permet-il que le bien soit directement enregistré au nom des héritiers ?
Non.
L' Erbschein prouve qui hérite, mais l'acceptation et le règlement de la succession, les obligations fiscales correspondantes et l'enregistrement doivent encore être formalisés en Espagne.
Les héritiers allemands ont-ils besoin d'un NIE (numéro d'identification d'étranger) ?
Ouais.
Chaque héritier doit posséder un NIE (Numéro d'Identification d'Étranger) pour pouvoir effectuer correctement les démarches fiscales, notariales et d'enregistrement en Espagne.
Combien de temps a-t-on pour déposer la déclaration de succession ?
Le formulaire 650 doit être auto-évalué dans les six mois suivant le décès.
La prolongation de six mois supplémentaires doit être demandée dans les cinq premiers mois.
Les enfants d'un propriétaire immobilier allemand paient-ils des droits de succession à Majorque ?
La loi 6/2025, en vigueur depuis le 25 juillet 2025, établit un crédit d'impôt de 100 % pour les conjoints, les descendants et les ascendants et l'étend expressément aux non-résidents.
Dois-je soumettre le formulaire 650 si les frais sont nuls ?
Ouais.
L’existence d’une prime ramenant les frais à zéro n’exonère pas de l’obligation de soumettre l’auto-évaluation.
Faut-il payer l'impôt municipal sur les gains en capital lors de l'héritage d'un bien immobilier ?
L'impôt municipal sur les plus-values doit être analysé et déclaré à la mairie compétente et peut être dû même si les héritiers sont le conjoint ou les enfants.
L'héritage d'un bien immobilier à Majorque est-il également imposé en Allemagne ?
Oui, lorsque les exigences de sa réglementation sont respectées.
En Allemagne, la totalité du patrimoine est soumise aux droits de succession (Erbschaftsteuer) lorsque le défunt ou l'héritier y réside. La fiscalité allemande doit être analysée séparément de la fiscalité espagnole.
Est-il conseillé de rédiger un testament espagnol pour un bien immobilier à Majorque ?
Il peut être très utile d'avoir un testament espagnol limité aux biens situés à Majorque, à condition qu'il soit rédigé en coordination avec le testament allemand afin d'éviter les contradictions ou les révocations involontaires.
Resitax peut-il traiter une succession immobilière à Majorque pour des héritiers résidant en Allemagne ?
Ouais.
Depuis notre bureau de Palma, nous gérons les successions internationales pour les propriétaires résidant en Allemagne, en Autriche et en Suisse, y compris la coordination documentaire, fiscale, notariale et d'enregistrement nécessaire pour répartir correctement les actifs situés à Majorque.
Cet article est fourni à titre d'information générale et ne saurait remplacer les conseils juridiques et fiscaux relatifs à un cas particulier.