L’acquisition d’un bien immobilier à Majorque par le biais d’une GmbH allemande peut sembler, à première vue, une structure efficace pour un chef d’entreprise ou un investisseur possédant déjà une société en Allemagne. La responsabilité limitée, la centralisation des actifs et la planification successorale sont souvent parmi les raisons qui incitent à envisager cette option.
Toutefois, le fait qu'une société allemande soit répertoriée comme propriétaire d'un bien situé en Espagne a des conséquences fiscales tant en Espagne qu'en Allemagne qui doivent être analysées avant de formaliser l'acquisition.
Chez le notaire, la transaction est immédiatement reconnue : l'avocat arrive avec l'extrait apostillé du registre du commerce, une traduction assermentée et un accord des associés, que le notaire examine attentivement.
Il y a généralement une décision à l'origine de cela, prise des mois auparavant en Allemagne, lorsque l'acheteur, propriétaire d'une GmbH depuis des années, a conclu que la maison de Majorque serait mieux au nom de la société, en raison de la limitation de responsabilité ou d'une succession supposément plus simple.
Ce qui est souvent resté inexploité, c'est l'effet, en Espagne et indirectement en Allemagne, de la propriété d'une maison familiale par une entreprise.
Ce qui suit s'applique également à la GmbH autrichienne et à la AG ou GmbH suisse ; les différences de pays d'origine sont indiquées le cas échéant.
Résumé des points clés
L'acquisition d'un bien immobilier à Majorque par le biais d'une GmbH allemande n'offre pas, en soi, d'avantage fiscal. La société acquiert le bien en tant qu'entité non résidente et doit se conformer à certaines obligations fiscales et formelles en Espagne.
Les principaux points à analyser avant de structurer l'achat sont les suivants :
- Imposition fiscale de l'acquisition à Majorque.
- Le traitement fiscal annuel du logement.
- Imposition fiscale si l'entreprise loue le bien.
- L'usage privé du logement par le partenaire ou sa famille.
- L’impôt sur la fortune et la taxe de solidarité temporaire sur les grandes fortunes.
- L'imposition d'une future vente du bien ou des actions.
- Les conséquences successorales.
- La coordination de la fiscalité espagnole avec celle de l'Allemagne.
Pour une habitation principalement destinée à un usage familial, la GmbH (société à responsabilité limitée) est rarement la solution la plus simple. Toutefois, elle peut se justifier dans certaines structures patrimoniales ou lorsque le bien immobilier s'inscrit dans le cadre d'une activité commerciale organisée.
Chez Resitax, basé à Palma de Majorque, nous conseillons les acheteurs allemands, autrichiens et suisses sur les transactions immobilières transfrontalières et les structures d'actifs, en analysant conjointement les implications fiscales espagnoles et leur coordination avec le pays de résidence de l'investisseur.
Acquisition d'un bien immobilier à Majorque par une GmbH allemande
L'entreprise acquiert le bien en tant qu'entité non résidente, et le notaire, la banque et le registre foncier exigent une preuve de son existence, de sa représentation et de son bénéficiaire effectif.
Dans le cadre des achats pour lesquels nous donnons des conseils, la préparation du dossier suit généralement les étapes suivantes :
- L'entreprise demande un NIF espagnol en tant qu'entité étrangère.
- L'extrait mis à jour du registre du commerce et les statuts sont fournis, avec apostille et traduction assermentée.
- L'autorité compétente adopte un accord qui autorise l'achat et habilite le signataire.
- Le notaire identifie le véritable propriétaire sur la base de la déclaration correspondante.
- La société désigne, le cas échéant, un représentant fiscal en Espagne.
Ces formalités doivent être préparées à l'avance. L'absence d'un document d'entreprise, d'une apostille ou d'une traduction conforme peut empêcher la finalisation de la vente à la date prévue.
ITP et taxes sur l'achat d'un logement
L'entreprise n'offre aucun avantage en matière de taxe sur l'achat.
L'ITP des Baléares sur les logements d'occasion est progressif, de 8 % jusqu'à 400 000 € à 13 % sur la partie qui dépasse 2 000 000 €, et sa base est le plus élevé des deux prix suivants : le prix enregistré dans l'acte et la valeur de référence du cadastre.
Il n'existe pas de taux réduits, et les nouvelles constructions sont taxées à 10 % de TVA plus les droits de timbre.
Par conséquent, l’achat d’une maison à Majorque avec une GmbH allemande n’entraîne pas automatiquement une réduction de l’impôt correspondant à l’acquisition.
Fiscalité actuelle en Espagne d'un logement appartenant à une GmbH
La différence la plus importante avec un achat direct réside dans l'impôt sur le revenu des non-résidents.
Le particulier non-résident qui dispose d'un logement déclare chaque année, via le formulaire 210, un revenu imputé de 1,1 % de la valeur cadastrale, ou de 2 % si celle-ci n'a pas été révisée au cours des dix dernières années.
L'article 24.5 de la LIRNR limite cette imputation aux personnes physiques, de sorte que la société propriétaire ne la supporte pas.
Cette différence ne doit cependant pas être analysée isolément. Les économies potentielles liées au revenu imputé peuvent être compensées par d'autres conséquences fiscales découlant de l'utilisation du bien par les associés.
Que se passe-t-il si la GmbH loue le bien ?
Lorsque l'entreprise loue des locaux, les revenus sont imposés en Espagne.
Une GmbH allemande ou autrichienne, résidente dans l'Union européenne, est imposée à 19 % avec déduction des dépenses directement liées au bail ; une société suisse, à 24 % sur le revenu total et sans aucune dépense déductible.
Si la location est organisée avec des ressources propres et une certaine continuité, il convient d'évaluer si la société dispose d'un établissement stable en Espagne, avec pour conséquence l'assujettissement à l'impôt sur les sociétés.
C’est pourquoi acquérir une maison pour un usage familial n’est pas la même chose que de l’acquérir pour l’intégrer à une véritable activité d’exploitation immobilière.
Taxe spéciale de 3 % sur les biens immobiliers détenus par des entités non résidentes
La taxe spéciale de 3 % sur la valeur cadastrale des biens immobiliers appartenant à des entités non résidentes (art. 40 à 42 LIRNR) est souvent invoquée contre les acquisitions d'entreprises.
Cependant, depuis la loi 16/2012, elle ne concerne que les entités résidant dans des paradis fiscaux ; par conséquent, ni la GmbH allemande ou autrichienne ni la AG suisse n'y sont soumises.
Fiscalité en Allemagne d'un bien immobilier situé à Majorque
En Allemagne, la Convention de 2011 pour éviter la double imposition exempte les revenus immobiliers espagnols avec une réserve progressive.
Son traitement au sein de la GmbH en matière d'impôt sur les sociétés et de Gewerbesteuer doit être revu avec le conseiller en Allemagne.
Les accords avec l'Autriche et la Suisse suivent la même méthode d'exemption progressive.
Il convient donc d'analyser la structure du point de vue des deux pays. Un traitement fiscal avantageux en Espagne n'implique pas nécessairement que l'opération sera efficiente compte tenu du traitement dont elle bénéficie en Allemagne.
Usage privé du bien immobilier à Majorque par l'associé de la GmbH
C’est l’un des points les plus importants lors de l’achat d’une maison à Majorque avec une GmbH allemande.
Généralement, le partenaire et sa famille jouissent du bien, et dans ce cas, la structure est plus chère.
Si la GmbH transfère la maison sans loyer de marché, l'administration allemande peut considérer cela comme une distribution déguisée de bénéfices (verdeckte Gewinnausschüttung).
En Espagne, le transfert constitue une opération entre parties liées, et l'administration fiscale peut l'évaluer à sa valeur marchande et imputer à la société le loyer qu'un tiers aurait payé, même si aucun montant n'a été perçu.
Accord de transfert d'usage avec loyer de marché
Nous suggérons de formaliser un contrat de location avec un loyer de marché avant l'achat et d'en quantifier les effets dans les deux pays.
Il n'est pas conseillé d'acquérir d'abord le bien par le biais de la société, puis d'analyser comment en organiser l'usage privé.
Chez Resitax, nous analysons ces structures avant toute acquisition, en comparant les implications fiscales d'une propriété détenue directement par l'acquéreur avec celles d'une détention via une GmbH (Société à Resitax). Notre expérience des structures patrimoniales internationales à Majorque nous permet d'évaluer de manière exhaustive l'acquisition, l'usage du bien, son potentiel de développement et la stratégie de sortie future.
Impôt sur la fortune immobilière détenue par une GmbH
Depuis 2022, les participations dans des entités dont les actifs sont principalement constitués de biens immobiliers situés en Espagne sont considérées comme des actifs situés en Espagne aux fins de l'impôt sur la fortune.
Aux îles Baléares, l'exonération minimale est de 3 000 000 €, et la Taxe de Solidarité Temporaire sur les Grandes Fortunes (ITSGF), en vigueur sans date de fin, s'applique également aux non-résidents, avec une déduction de l'impôt sur la fortune payé.
Cela signifie que l'interposition d'une GmbH entre le propriétaire et le bien immobilier n'entraîne pas automatiquement la conclusion que les actifs immobiliers sont exonérés d'impôt sur la fortune en Espagne.
La composition des actifs de la société, la valeur du patrimoine, le pourcentage de participation et la situation de chaque associé doivent être étudiés individuellement.
Vente d'un bien immobilier à Majorque appartenant à une GmbH
Pour la sortie, l'idée est souvent de vendre les actions de la société plutôt que de transférer directement la propriété.
Les gains tirés de participations dans des sociétés à prédominance immobilière sont imposés en Espagne conformément à la plupart des traités, y compris le traité hispano-allemand en son article 13.
En outre, l'article 338 de la loi 6/2023relative aux marchés de valeurs mobilières soumet l'acquisition du contrôle d'une société dont les actifs sont principalement composés de biens immobiliers en Espagne à l'ITP comme si le bien lui-même était transféré, un coût que l'acheteur déduira du prix.
Par conséquent, une structure qui paraît efficace au moment de l'acquisition peut présenter des inconvénients lors de la revente.
La stratégie de sortie doit être analysée avant l'achat
La vente future du bien ou de l'entreprise devrait faire partie de l'analyse initiale.
Lorsqu'on envisage l'achat d'un bien immobilier à Majorque via une GmbH allemande, il ne suffit pas de calculer les taxes initiales. Il est également nécessaire de simuler le déroulement d'un futur transfert et ses conséquences en Espagne et en Allemagne.
Succession d'un bien immobilier à Majorque acquis par le biais d'une GmbH
En matière de succession, la loi 6/2025 a instauré aux îles Baléares une réduction de 100 % des droits de succession pour les conjoints, les descendants et les ascendants, dont peuvent également bénéficier, depuis juillet 2025, les non-résidents lorsque la réglementation des Baléares est applicable.
Avec une société intermédiaire, cependant, les héritiers reçoivent des actions d'une entité étrangère, tandis que la propriété reste au nom de cette entité.
La question de savoir si l'Espagne impose ce transfert, et selon quelles modalités, dépend de la classification du bien et du lieu de résidence des héritiers.
Héritage de parts dans une GmbH allemande
L'Erbschaftsteuer allemand sur les actions nécessite une étude séparée.
L'Autriche n'impose plus les successions depuis 2008, et en Suisse, l'impôt est cantonal.
Toute personne en Autriche envisageant de faire don de sa résidence principale ou de son entreprise à une Privatstiftung devrait d'abord se renseigner sur la manière dont l'Espagne classera cette structure.
Par conséquent, la planification successorale par le biais d'une société étrangère ne peut être considérée comme avantageuse simplement parce que les héritiers reçoivent des actions au lieu de la propriété directement.
Est-il conseillé d'acheter un bien immobilier à Majorque avec une GmbH allemande ?
Pour un logement familial, la GmbH est rarement la forme juridique la plus adaptée.
Cela permet d'éviter l'imposition de revenus, mais engendre des coûts liés à l'usage privé, à l'impôt sur la fortune et à la sortie du marché.
Des difficultés pratiques s'ajoutent car les banques espagnoles financent les sociétés étrangères avec des réserves et, si le bien est destiné à la location touristique, il est nécessaire de vérifier au nom de qui est enregistrée la licence (ETV), si elle a été valablement accordée et si elle est conforme au décret-loi 4/2025.
L'entreprise trouve sa place dans un contrat de location organisé comme une entreprise ou au sein d'une structure d'actifs existante.
Nous recommandons de prendre une décision sur la base d'un calcul comparatif entre l'achat direct et l'achat par une entreprise, en coordination avec le conseiller du pays d'origine.
Achat direct versus achat via une GmbH allemande
Avant de prendre une décision, il est conseillé de comparer les deux options pour un même investissement.
L'analyse devrait comprendre :
- Imposition fiscale de l'acquisition.
- Taxe foncière annuelle.
- Revenu imputé.
- Taxe locative.
- Usage privé du logement.
- Transactions entre parties liées.
- Impôt sur la fortune.
- Taxe de solidarité temporaire sur les grandes fortunes.
- La fiscalité en Allemagne.
- Financement.
- Vente future.
- Succession.
La structure la plus efficace ne sera pas nécessairement celle dont le coût fiscal initial est le plus faible.
Dans les investissements immobiliers internationaux, il est particulièrement important d'analyser le cycle d'investissement complet.
Notre expérience chez Resitax avec des acheteurs allemands à Majorque
Depuis notre bureau de Palma, nous conseillons régulièrement des acheteurs allemands, autrichiens et suisses souhaitant acquérir des maisons et des propriétés aux îles Baléares, soit directement, soit par l'intermédiaire de sociétés étrangères.
Lorsqu'un client nous propose d'acheter un bien immobilier à Majorque via une GmbH allemande, nous analysons l'opération dans une perspective globale : acquisition, propriété, usage privé, location, fiscalité patrimoniale, cession et succession.
Notre objectif est que la structure soit décidée avant l'acquisition en fonction de ses conséquences réelles et non uniquement de l'existence préalable d'une société en Allemagne.
Nous travaillons en coordination avec les conseillers du client dans le pays d'origine lorsque l'opération nécessite une analyse conjointe des réglementations espagnoles et allemandes, autrichiennes ou suisses.
Nous offrons nos services en espagnol, allemand, anglais et français.
Questions fréquentes concernant l'achat d'un bien immobilier à Majorque avec une GmbH allemande
Une GmbH allemande peut-elle acheter un bien immobilier à Majorque ?
Oui. Une GmbH allemande peut acquérir un bien immobilier en Espagne en tant qu'entité non résidente. Elle devra obtenir un numéro d'identification fiscale espagnol (NIF) et prouver devant un notaire, entre autres, son existence, sa représentation légale et la propriété effective du bien.
L’achat d’un bien immobilier à Majorque par le biais d’une GmbH allemande permet-il de payer moins d’ITP (taxe sur les mutations immobilières) ?
Il ne suffit pas de passer par une société. La taxe sur les mutations immobilières aux Baléares (ITP) applicable aux logements d'occasion est progressive, avec un taux allant de 8 % jusqu'à 400 000 € à 13 % sur la tranche excédant 2 000 000 €.
Une GmbH allemande doit-elle payer le revenu immobilier imputé selon le formulaire 210 ?
L'article 24.5 de la LIRNR limite cette imputation aux personnes physiques, de sorte que la société propriétaire ne supporte pas le revenu immobilier imputé applicable à une personne physique non résidente.
Le partenaire peut-il utiliser gratuitement les biens appartenant à sa GmbH ?
L'utilisation gratuite doit être analysée avec une attention particulière. En Allemagne, elle peut être considérée comme une distribution déguisée de bénéfices (verdeckte Gewinnausschüttung). En Espagne, le transfert constitue une opération entre parties liées et peut être évalué à sa valeur marchande.
Est-il conseillé de signer un contrat entre la GmbH et le partenaire ?
Nous vous conseillons de rédiger un contrat de location avec un loyer de marché avant l'achat et d'en analyser les implications fiscales en Espagne et en Allemagne.
Un bien immobilier appartenant à une GmbH est-il exonéré d'impôt sur la fortune en Espagne ?
Pas nécessairement. Depuis 2022, les participations dans des entités dont les actifs sont principalement constitués de biens immobiliers situés en Espagne sont considérées comme des actifs situés en Espagne aux fins de l'impôt sur la fortune.
Est-il possible de vendre les parts de la GmbH au lieu de vendre le bien immobilier ?
Cette option est envisageable, mais il ne faut pas présumer que l'opération sera exonérée d'impôt en Espagne. Les plus-values réalisées sur des participations dans des sociétés à activité principalement immobilière peuvent être imposables en Espagne, et l'article 338 de la loi 6/2023 relative aux marchés de valeurs mobilières doit également être examiné.
Vaut-il mieux acheter personnellement ou par le biais d'une GmbH ?
Cela dépend des circonstances. Pour un logement principalement destiné à l'usage du conjoint et de sa famille, une GmbH est rarement la structure juridique la plus appropriée. Cela peut se justifier différemment lorsque le bien est intégré à une véritable activité de location ou à une structure patrimoniale existante.
Resitax conseille-t-il les acheteurs allemands souhaitant acquérir un bien immobilier à Majorque ?
Oui. Depuis Palma de Majorque, nous conseillons les acheteurs allemands, autrichiens et suisses sur la structuration fiscale des acquisitions immobilières, tant personnelles que professionnelles, et nous coordonnons l'analyse avec leurs conseillers dans leur pays d'origine lorsque cela s'avère nécessaire.