L’acquisition d’un bien immobilier à Majorque par le biais d’une LLC soulève une décision juridique et fiscale préalable : déterminer si le bien doit être acquis directement par la société à responsabilité limitée ou personnellement par son associé.
Lorsqu'une LLC du Delaware dont l'associé réside à Munich, Vienne ou Zurich se présente comme acheteur chez un notaire à Palma, la transaction exige une préparation bien plus importante qu'une vente immobilière ordinaire.
Cette situation devient de plus en plus fréquente parmi les entrepreneurs, consultants et investisseurs germanophones qui ont créé une SARL pour développer une activité numérique ou d'investissement et qui envisagent par la suite d'acquérir une résidence à Majorque.
Le choix de l'acquéreur influe non seulement sur l'acte d'acquisition, mais aussi sur la taxe foncière annuelle, l'impôt sur la fortune, les transmissions futures et la planification successorale.
Lorsque le partenaire réside en Allemagne, en Autriche ou en Suisse, l'analyse présente une difficulté supplémentaire : la même SARL peut être soumise à une classification différente aux États-Unis, en Espagne et dans l'État de résidence du partenaire.
Chez Resitax, nous sommes experts en fiscalité internationale, droit immobilier et planification successorale, et notre cabinet est basé à Palma de Majorque. Nous analysons ce type de transactions en amont de l'acquisition, en coordonnant le traitement fiscal espagnol du bien avec la structure de la SARL et, le cas échéant, avec le conseiller du partenaire dans son pays de résidence.
Résumé juridique et fiscal
Une LLC américaine peut acquérir et immatriculer un bien immobilier à son nom en Espagne. Toutefois, cela ne signifie pas que l'acquisition d'un bien par le biais d'une société soit nécessairement plus avantageuse fiscalement ou juridiquement qu'un achat direct. La création d'une LLC requiert une documentation spécifique, un numéro d'identification fiscale espagnol (NIF) et la preuve de la propriété effective. Elle peut également rencontrer davantage de difficultés de financement, et son régime fiscal dépend de sa forme juridique en Espagne et dans les pays de résidence de ses associés. Pour une résidence principale ou secondaire, l'acquisition directe est généralement plus simple ; le recours à une société exige une analyse personnalisée lorsqu'il s'inscrit dans le cadre d'une activité économique réelle ou d'une planification internationale plus large.
Acquisition d'un bien immobilier à Majorque au nom d'une SARL
Rien n'empêche une LLC américaine d'acquérir un bien immobilier situé en Espagne et de l'enregistrer à son nom au registre foncier.
La capacité juridique d’acquérir ne supprime toutefois pas les exigences documentaires et d’identification liées à l’intervention d’une entité étrangère.
Numéro d'identification fiscale espagnol de la SARL
La LLC doit, en premier lieu, obtenir un NIF espagnol pour les entités étrangères.
Cet élément est nécessaire à la formalisation de l'acquisition et au respect ultérieur des obligations fiscales correspondantes en Espagne.
Documentation d'entreprise américaine
Le notaire doit disposer de documents suffisants pour vérifier l'existence de la société, sa structure et les pouvoirs de représentation de la personne impliquée dans la vente.
Les documents pertinents comprennent les statuts et le contrat d'exploitation, dûment apostillés et accompagnés d'une traduction assermentée.
Un certificat de bonne réputation récent doit également être fourni pour prouver que l'entreprise existe et qu'elle est à jour dans ses obligations.
Enfin, l'accord des associés ou la procuration correspondante sera nécessaire, qui précisera les pouvoirs de la personne apparaissant pour acquérir le bien au nom de la SARL.
Identification du bénéficiaire effectif
L'acte doit également comprendre la déclaration correspondante concernant la propriété effective de la société.
Le recours à une LLC américaine comme véhicule d'acquisition n'exonère pas les autorités espagnoles de leur obligation d'identifier les personnes physiques à l'origine de cette structure.
Contrôle bancaire et prévention du blanchiment d'argent
Les institutions financières soumettent les transactions effectuées par des sociétés étrangères à des procédures renforcées d'identification et de prévention du blanchiment d'argent.
La structure de l'entreprise, l'origine des fonds, l'activité de la SARL et l'identité de son bénéficiaire effectif peuvent faire partie de l'analyse bancaire préalable à la transaction.
Financement hypothécaire d'une LLC américaine
L'une des principales différences pratiques réside dans le financement.
D’après notre expérience, obtenir un prêt hypothécaire pour une LLC américaine est très difficile.
Par conséquent, la structure choisie pour acquérir le bien doit également être analysée d'un point de vue financier avant de prendre des engagements contractuels.
Fiscalité liée à l'achat d'un bien immobilier à Majorque via une LLC
Le recours à une société américaine ne réduit pas, en soi, l'imposition sur l'acquisition.
Taxe de transfert de propriété
La taxe sur les transferts de propriété (ITP) est la même que lors d'une acquisition effectuée directement par une personne physique.
Aux îles Baléares, un barème progressif de 8 % à 13 % est appliqué au montant le plus élevé entre : le prix inscrit dans l’acte ou la valeur de référence du cadastre.
Par conséquent, le recours à une LLC ne réduit pas en soi le coût d'acquisition du bien.
La classification fiscale de la LLC dans trois systèmes juridiques
L'un des principaux éléments de complexité pour une LLC américaine propriétaire d'un bien immobilier à Majorque réside dans sa classification fiscale.
Il n'existe pas nécessairement une seule réponse valable pour tous les États concernés.
Évaluation des LLC aux États-Unis
Aux États-Unis, une LLC à actionnaire unique est normalement considérée comme une transparente.
Lorsqu'il y a plusieurs associés, la SARL est généralement imposée comme une société de personnes.
Évaluation des LLC en Espagne
La Direction générale des impôts a classé les LLC américaines, dans diverses consultations contraignantes, comme des entités relevant du régime d'attribution des revenus, c'est-à-dire comme des entités transparentes.
Cela signifie qu'une SARL peut également bénéficier d'un traitement transparent en Espagne.
La conclusion dépend toutefois de sa configuration spécifique.
Le contrat d'exploitation doit être examiné individuellement, car ses caractéristiques sont pertinentes pour déterminer la nature juridique et fiscale de l'entité.
Évaluation des LLC en Allemagne
Lorsque le partenaire réside en Allemagne, un troisième niveau d'analyse apparaît.
Le droit allemand applique ce qu'on appelle la comparaison des types (Typenvergleich) et, selon le contenu du contrat d'exploitation, peut traiter la LLC comme une société de capitaux ou comme une société de personnes.
L'Autriche et la Suisse procèdent également à leur propre évaluation de ces infrastructures.
Litiges internationaux en matière de notation
La difficulté survient lorsque les États concernés attribuent une nature différente à une même entité.
Si les États-Unis et, éventuellement, l'Espagne considèrent la LLC comme transparente alors que l'Allemagne la traite comme une société opaque, un conflit de classification.
Un même revenu peut être attribué à la société dans un État et à l'associé dans un autre.
Il peut en résulter des situations de double imposition ou l'existence d'impôts qui ne peuvent être correctement déduits ultérieurement.
Cette classification détermine également si les revenus immobiliers sont exonérés en Allemagne de manière progressive conformément à la convention hispano-allemande ou si les distributions y sont imposées comme des dividendes.
Ces éléments doivent être confirmés par le conseiller de l'État de résidence.
Chez Resitax, nous analysons l'aspect espagnol de ces structures internationales depuis Majorque et le coordonnons avec des conseillers en Allemagne, en Autriche ou en Suisse avant de formaliser l'acquisition, évitant ainsi que la structure américaine, la fiscalité espagnole et le traitement dans le pays de résidence ne soient étudiés isolément.
Imposition annuelle des biens acquis par le biais d'une LLC
Le régime annuel dépend là encore de la classification fiscale de l'entité.
Imputation des revenus provenant de biens à usage propre
Dans l’impôt sur le revenu des non-résidents, l’imputation du revenu tiré d’un bien destiné à son propre usage ou laissé vide —1,1 % de la valeur cadastrale— ne s’applique qu’aux personnes physiques, conformément à l’art. 24.5 LIRNR.
Par conséquent, le traitement change selon que le propriétaire soit directement une personne physique ou une entité.
LLC traitée comme une entité opaque
Si l'administration considère la SARL comme une entité opaque, les revenus locatifs sont imposés à 24 % sur la totalité du montant, sans possibilité de déduction des dépenses.
LLC traitée comme transparente
Lorsque la SARL bénéficie d'un traitement transparent, le revenu est attribué aux associés et l'imposition dépend de leur lieu de résidence.
Le partenaire résidant en Allemagne ou en Autriche applique le de 19 % prévu pour les résidents de l'Union européenne et peut déduire directement les dépenses connexes.
Le partenaire résidant en Suisse, hors de l'Espace économique européen, reste soumis à une taxe de 24 % sur le montant total.
Taxe spéciale de 3 % sur les biens immobiliers détenus par des entités non résidentes
L’une des questions qui se pose fréquemment dans l’analyse de ces opérations est la taxe spéciale de 3 % sur les biens immobiliers détenus par des entités non résidentes, réglementée par les articles 40 à 42 de la LIRNR.
Depuis la loi 16/2012, cette taxe ne concerne que les entités résidant dans des paradis fiscaux.
Les États-Unis ne figurent pas sur la liste espagnole.
Par conséquent, une LLC américaine n'est pas soumise à cette taxe du seul fait de posséder un bien immobilier situé en Espagne.
LLC américaine et impôt sur la fortune
Le recours à une société ne constitue pas en soi un mécanisme permettant d’exclure le bien de l’impôt sur la fortune.
Actions de sociétés possédant des biens immobiliers situés en Espagne
Depuis 2022, les actions d'entités dont les actifs sont principalement constitués de biens immobiliers situés en Espagne sont considérées comme des actifs situés en Espagne lorsque leur propriétaire est non-résident.
Par conséquent, la constitution d'une LLC n'empêche pas nécessairement la valeur économique du bien d'être soumise à l'impôt sur la fortune espagnol.
Exonération minimale aux îles Baléares
Les îles Baléares appliquent une exemption minimale de 3.000.000 €.
Taxe de solidarité temporaire sur les grandes fortunes
Au-dessus de cela vient la Taxe de Solidarité Temporaire sur les Grandes Fortunes (ITSGF), qui taxe les bases imposables dépassant 3 000 000 € après le minimum étatique de 700 000 € et autorise les déductions pour les paiements effectués au titre de l'impôt sur la fortune.
Le recours à une LLC doit donc également être analysé du point de vue patrimonial de l'associé.
Vente d'un bien immobilier à Majorque appartenant à une SARL
La structure choisie pour cette acquisition conditionne également une sortie future de l'investissement.
3 % de rétention dans la transmission
Lorsque la SARL vend le bien, l'acheteur doit retenir 3% du prix, conformément à l'art. 25.2 LIRNR.
Imposition des bénéfices
Le gain en capital résultant du transfert est imposé à 19 %.
L'opération génère également l' impôt municipal correspondant sur les plus-values.
Vente d'actions de la LLC
Le transfert des parts de la SARL au lieu du bien immobilier n'évite pas nécessairement l'imposition espagnole.
L'article 338 de la loi 6/2023 relative aux marchés de valeurs mobilièrespermet d'imposer la prise de contrôle d'une société dont les actifs sont principalement des biens immobiliers en Espagne avec l'ITP comme si la propriété était transférée directement.
De plus, la plupart des conventions de double imposition, y compris l'article 13 de la convention avec l'Allemagne, réservent à l'Espagne le droit d'imposer le gain obtenu de la vente de ces actions.
Il y a aussi un problème pratique : peu d’acheteurs sont disposés à acquérir une société étrangère et à assumer l’intégralité de son historique juridique, corporatif et fiscal.
Succession immobilière à Majorque : propriété directe ou SARL
La structure d'acquisition engendre également des conséquences en matière de succession.
Biens acquis directement par l'individu
Lorsque la propriété est détenue en pleine propriété, les héritiers reçoivent un bien situé en Espagne.
La loi 6/2025 étend aux non-résidents, lorsque la réglementation des Baléares est applicable, le bonus de 100 % sur les droits de succession pour le conjoint, les descendants et les ascendants.
Héritage d'actions de LLC
Lorsque le bien appartient à la SARL, l'objet de la succession est constitué des parts sociales de l'entité.
Son traitement en Espagne dépend à nouveau de la notation de l'entreprise, tandis que le transfert d'actions est également lié au droit américain.
Allemagne, Autriche et Suisse
Le pays de résidence du défunt ou de l'héritier ajoute un niveau d'analyse supplémentaire.
En Allemagne, l' Erbschaftsteuer est illimité lorsque le défunt ou l'héritier y réside.
L'Autriche n'impose plus les successions depuis 2008.
En Suisse, l'impôt est cantonal et dépend du canton de résidence.
L’acquisition immobilière et la planification successorale doivent donc être étudiées conjointement lorsqu’il existe une structure internationale.
Achat par une personne physique ou par l'intermédiaire d'une SARL : critères de décision
Il n'existe pas de structure universellement adaptée à l'acquisition de biens immobiliers à Majorque.
Le choix dépend de l'usage réel qui sera fait du bien et du contexte fiscal et patrimonial de chaque investisseur.
résidence secondaire ou résidence principale
Pour une maison destinée à un usage de vacances ou comme résidence principale, l'acquisition personnelle est généralement l'option la plus simple.
Le recours à une LLC accroît les exigences documentaires et administratives et peut engendrer des conflits de classification entre juridictions, sans qu'il existe nécessairement un avantage fiscal espagnol compensant cette complexité.
Biens destinés à une activité économique
Une structure d'entreprise peut être plus justifiée lorsqu'il existe une véritable activité de location avec ses propres ressources.
Même dans ce cas, il convient d'analyser la réglementation spécifique applicable au bien et à l'activité.
Location de vacances aux îles Baléares
Le décret -loi 4/2025 empêche l'octroi de nouvelles licences de location touristique pour les logements situés dans des immeubles collectifs.
Les maisons individuelles sont soumises à la limite de capacité correspondante.
Lorsqu'une licence touristique antérieure (ETV) existe, son statut juridique nécessite un examen spécifique avant d'évaluer l'exploitation.
Déterminez la structure avant le contrat de dépôt de garantie
Le choix entre acquisition personnelle et acquisition par le biais d'une LLC ne devrait pas être reporté au moment de la signature de l'acte authentique.
La structure d'acquisition a des répercussions sur la fiscalité, le financement, la documentation d'entreprise, la succession et la revente future.
Pour cette raison, il est particulièrement important de déterminer l’identité de l’acheteur avant de signer le contrat de dépôt de garantie.
Lorsque le partenaire réside en Allemagne, en Autriche ou en Suisse, la décision doit également être coordonnée avec le conseiller fiscal de l'État de résidence afin d'éviter qu'une structure apparemment efficace en Espagne n'entraîne un traitement défavorable dans l'autre juridiction.
Questions fréquentes concernant l'achat d'un bien immobilier à Majorque via une LLC
Une LLC américaine peut-elle acheter une propriété à Majorque ?
Oui. Une LLC américaine peut acquérir un bien immobilier situé en Espagne et l'enregistrer à son nom au registre foncier.
Il sera nécessaire de disposer, entre autres, d'un NIF espagnol (numéro d'identification fiscale), de documents d'entreprise dûment apostillés et traduits, d'une accréditation des pouvoirs de représentation et de documents relatifs au bénéficiaire effectif.
L’achat via une LLC permet-il de réduire l’ITP aux îles Baléares ?
Non.
L’ITP applicable à l’acquisition est la même que dans le cas d’un achat personnel : un barème progressif de 8 % à 13 % sur le plus élevé des deux montants suivants : le prix inscrit dans l’acte et la valeur de référence du cadastre.
Est-il plus facile d'obtenir un prêt hypothécaire en achetant son propre logement ?
Le financement d'une LLC américaine présente des difficultés supplémentaires.
D’après notre expérience, l’obtention d’un financement hypothécaire pour une LLC est très difficile, une circonstance qu’il convient d’évaluer avant de définir la structure d’acquisition.
Comment une LLC américaine est-elle imposée en Espagne ?
Cela dépend de votre note.
La configuration spécifique de l'entreprise et, en particulier, son accord d'exploitation doivent être analysés afin de déterminer si elle bénéficie d'un traitement transparent ou différencié au regard du droit fiscal espagnol.
Une LLC permet-elle d'échapper à l'impôt sur la fortune ?
Pas nécessairement.
Depuis 2022, les actions d'entités dont les actifs sont principalement constitués de biens immobiliers situés en Espagne peuvent être considérées comme des actifs situés en Espagne lorsque leur propriétaire est non-résident.
La SARL paie-t-elle la taxe foncière spéciale de 3 % ?
Pas simplement parce qu'il s'agit d'une LLC américaine.
Conformément aux articles 40 à 42 de la LIRNR et à la modification introduite par la loi 16/2012, l'impôt affecte les entités résidentes dans les paradis fiscaux, et les États-Unis ne figurent pas sur la liste espagnole.
La vente de parts de SARL permet-elle d'éviter de payer des impôts sur la vente du bien ?
Pas nécessairement.
L'article 338 de la loi 6/2023 relative aux marchés de valeurs mobilières et aux conventions visant à éviter la double imposition peut maintenir l'imposition espagnole lorsque la valeur de la société provient principalement de biens immobiliers situés en Espagne.
Quelle structure est la plus simple pour une maison individuelle à Majorque ?
Du point de vue analysé dans cet article, l'acquisition personnelle présente généralement une structure plus simple pour une résidence secondaire ou sa propre résidence.
L'adéquation finale doit être évaluée en tenant compte du domicile de l'acheteur, de son patrimoine, de la destination du bien et des conséquences fiscales et successorales dans les juridictions concernées.
La réputation de Resitax en tant qu'experts en LLC en Espagne
La possibilité légale d' acheter un bien immobilier à Majorque par le biais d'une LLC américaine n'implique pas nécessairement que cette structure soit plus efficace.
L’acquisition d’une société engendre des obligations documentaires supplémentaires, des difficultés de financement et, surtout, un problème de notation internationale qui peut s’avérer pertinent lorsque le partenaire réside en Allemagne, en Autriche ou en Suisse.
Pour un bien immobilier principalement destiné à un usage personnel ou de vacances, l'achat direct offre généralement une structure juridique et fiscale plus simple. Le recours à une SARL exige une justification supplémentaire en cas d'activité économique réelle, de structure patrimoniale internationale ou de circonstances particulières justifiant le maintien de la propriété au sein de la société.
Resitax, experts en fiscalité internationale et en droit immobilier à Majorque
Nous conseillons les hommes d'affaires, les investisseurs et les particuliers internationaux sur les acquisitions immobilières à Majorque, y compris les transactions impliquant des LLC américaines, des sociétés étrangères, les changements de résidence fiscale et les structures d'actifs internationaux.
Notre analyse ne se limite pas au moment de la vente. Nous examinons conjointement la structure de l'acquisition, la fiscalité annuelle, l'impôt sur la fortune, un éventuel transfert et les conséquences successorales.
Lorsque des résidents d'Allemagne, d'Autriche ou de Suisse sont impliqués, nous coordonnons la partie espagnole de l'opération avec le conseiller de l'État de résidence afin d'identifier les conflits potentiels de qualification avant la consolidation de la structure.
C’est pourquoi le moment opportun pour analyser si le bien doit être acquis par le particulier ou la SARL est avant de s’engager dans la transaction par le biais d’un contrat d’acompte.
Resitax — Fiscalité internationale, droit immobilier et planification successorale à Palma de Majorque.
Cet article est fourni à titre d'information générale uniquement et ne constitue pas un avis juridique ou fiscal pour un cas particulier.