La détention de biens immobiliers par le biais de sociétés est depuis des années l'un des moyens les plus courants de structurer un portefeuille immobilier en Espagne, en tenant compte de l'optimisation fiscale, de la protection du patrimoine et de la planification successorale. Pendant des décennies, le recours à une société comme intermédiaire entre le propriétaire et le bien était considéré comme une solution quasi automatique pour les investisseurs et les familles disposant d'un patrimoine important.
Cependant, le cadre réglementaire a considérablement évolué. La définition de la société holding dans la loi relative à l'impôt sur les sociétés, l'extension de l' impôt à la détention indirecte de biens immobiliers en Espagne et la consolidation de la contribution temporaire de solidarité sur les grandes fortunes ont réduit certains des avantages fiscaux qui justifiaient auparavant ce type de structures.
Par conséquent, aujourd'hui plus que jamais, la question se pose : est-il encore fiscalement avantageux de détenir des biens immobiliers par le biais d'une société en Espagne ? Il n'existe pas de réponse unique. Tout dépend du type de bien, de sa valeur, de la résidence fiscale du propriétaire, de l'usage qui en est fait et, surtout, de l'existence ou non d'une activité économique réelle.
Cet article analyse en détail les avantages fiscaux, les risques actuels et les principaux critères réglementaires et doctrinaux à prendre en compte. Pour des conseils spécifiques sur ce sujet, vous pouvez également consulter le service de droit immobilier de Resitax à Majorque.
Qu’est-ce que la propriété indirecte de biens immobiliers par le biais de sociétés ?
La propriété indirecte d'un bien immobilier se produit lorsqu'une personne physique ne détient pas directement le bien dans son patrimoine, mais que celui-ci est enregistré au nom d'une société dont cette personne est associée, directement ou indirectement.
Cette structure peut être utilisée aussi bien dans les entreprises espagnoles qu'étrangères, et a traditionnellement servi à :
Réduire l'impact fiscal initial
L’imposition des sociétés au taux général de 25 % sous forme d’impôt sur les sociétés peut, dans certains cas, être plus efficace que l’imposition directe sous forme d’impôt sur le revenu des personnes physiques.
Faciliter le réinvestissement
L'entreprise permet de conserver les bénéfices sans les distribuer, ce qui favorise l'accumulation de capital et l'expansion d'un portefeuille immobilier.
Améliorer la planification de la relève
Le transfert d'actions peut être plus ordonné que le transfert direct de biens immobiliers, notamment dans les structures familiales.
Séparer les actifs et les risques
La société agit comme une entité distincte, ce qui peut offrir une meilleure protection des actifs contre certains imprévus.
Cependant, ces avantages ne se vérifient pas toujours. Tout dépend de la configuration de la structure et de sa réelle substance économique.
L'entité d'actif : le point de départ essentiel
La première analyse à effectuer dans toute structure de propriété indirecte consiste à déterminer si la société est considérée ou non comme une entité patrimoniale.
Qu'est-ce qu'une entité patrimoniale ?
La loi relative à l'impôt sur les sociétés considère comme société holding une société dont plus de la moitié des actifs sont constitués de titres ou d'éléments non liés à une activité économique, calculés selon la moyenne des bilans trimestriels de l'année.
Dans le secteur immobilier, cela a une conséquence immédiate : si une société se contente de posséder des biens immobiliers sans développer d'activité économique réelle, elle peut être classée comme société holding.
Quand observe-t-on une activité économique dans le secteur de la location immobilière ?
Dans le cas particulier de la location immobilière, la règle exige généralement que, pour qu'il y ait activité économique, au moins une personne soit employée avec un contrat de travail à temps plein.
Cette condition est essentielle car elle conditionne l'accès à d'importants avantages fiscaux. De plus, en pratique, c'est l'un des points qui génèrent le plus de conflits avec l'administration fiscale.
Pourquoi cette note est-elle si importante ?
Le statut fiscal d'une société, qu'elle soit holding ou qu'elle exerce une véritable activité économique, en est une modification radicale. Une holding peut être privée d'avantages fiscaux importants, tandis qu'une structure exerçant une véritable activité économique peut bénéficier d'une optimisation fiscale remarquable.
Avantages fiscaux liés à la détention de biens immobiliers par le biais d'une société
Malgré le durcissement de la réglementation ces dernières années, la propriété immobilière par les entreprises continue d'offrir certains avantages dans des cas spécifiques.
Impôt sur les sociétés à 25 %
L'un des avantages les plus souvent cités est l'imposition au taux général de 25 % en matière d'impôt sur les sociétés, comparativement aux taux plus élevés que peut supporter un particulier en matière d'impôt sur le revenu des personnes physiques.
Quand cela pourrait-il être intéressant ?
Lorsque le bien génère des revenus élevés et qu'il n'y a pas de besoin immédiat d'en retirer les bénéfices à titre personnel, cette imposition peut s'avérer efficace.
Que faut-il analyser ?
Il ne suffit pas de comparer ce taux de 25 % à l'impôt sur le revenu. Il faut également prendre en compte les conséquences d'une éventuelle distribution de dividendes ou cession de parts par l'associé.
Report d'impôt pour la retenue à la source des bénéfices
Un autre avantage important est la possibilité pour l'entreprise de conserver les bénéfices sans les distribuer immédiatement.
En quoi consiste ce report ?
L'associé ne paie pas d'impôt sur le revenu sur les dividendes tant qu'il ne les perçoit pas, ce qui permet le réinvestissement au sein de l'entreprise et génère un effet d'accumulation de capital.
Quand est-ce généralement utile ?
Ce report peut s'avérer particulièrement intéressant pour les portefeuilles immobiliers en croissance, dont l'objectif est de continuer à acheter, rénover, exploiter ou repositionner des biens immobiliers.
Déductibilité accrue des dépenses et de l'amortissement
En entreprise, les dépenses liées au bien immobilier peuvent bénéficier d'une déduction plus large, à condition qu'elles soient correctement comptabilisées et liées à l'activité commerciale.
Dépenses qui pourraient être pertinentes
Les éléments suivants peuvent notamment être déductibles :
- intérêts de financement
- Taxe foncière et autres taxes
- coûts d'entretien et de réparation
- assurance
- fournitures
- honoraires des consultants et des gestionnaires
- amortissements
L'importance de l'amortissement
L'amortissement d'un bien immobilier peut avoir un impact très important sur la réduction de la base imposable de l'impôt sur les sociétés, notamment lorsqu'il s'agit d'actifs de grande valeur.
Efficacité potentielle de la transmission par actions
Un avantage structurel classique consiste à transférer la société propriétaire du bien, au lieu de transférer directement le bien lui-même.
Pourquoi cela pourrait être intéressant
La vente d'actions peut, dans certains cas de figure, permettre d'éviter les coûts fiscaux qui résulteraient d'un transfert direct de l'actif.
La limite : la clause anti-abus
Cet avantage n'est pas automatique. Sous certaines conditions, le transfert d'actions peut être imposé comme si la propriété elle-même avait été transférée directement. Il convient donc d'examiner ce point avec une attention particulière.
Avantages successoraux dans les structures familiales
La structure de l'entreprise peut également faciliter la transmission intergénérationnelle du patrimoine.
Réduction des héritages et des donations
Lorsqu'une entreprise remplit les conditions pour être considérée comme une entreprise familiale, des avantages très importants peuvent être appliqués en matière de droits de succession et de donation.
Exonération d'impôt sur la fortune
Dans certains cas, l'exonération prévue pour les participations dans des entités ayant une activité économique réelle peut également s'appliquer.
Ce que la pratique exige
Créer une société et y posséder des biens immobiliers ne suffit pas. Pour bénéficier de ces avantages, il est impératif de respecter scrupuleusement les obligations légales.
Désavantages fiscaux et risques actuels liés à la propriété indirecte
La grande erreur en la matière est de croire que la propriété indirecte est encore automatiquement avantageuse. Aujourd'hui, cette conclusion peut s'avérer erronée dans bien des cas.
Exclusion de l'exemption prévue à l'article 21 de la LIS pour les entités détenant des actifs
L'un des principaux inconvénients du statut de société holding est la perte de l'exonération sur les dividendes et les plus-values dans certains cas.
Conséquence pratique
Cela peut créer une situation de double imposition économique qui réduit considérablement l'efficacité du système.
Pourquoi est-ce important ?
De nombreux anciens plans fiscaux ont été conçus dans le cadre de réglementations différentes. Il convient aujourd'hui de vérifier s'ils sont toujours pertinents ou s'ils engendrent une charge fiscale inutile.
Soumission à l'impôt sur la fortune et à l'ITSGF en cas de propriété indirecte
L'un des changements les plus importants de ces dernières années a été l'extension du champ d'application de l'impôt sur la fortune aux cas de propriété indirecte de biens immobiliers en Espagne.
Qu'est-ce qui a changé ?
Aujourd'hui, la propriété indirecte via certaines sociétés, même non résidentes, peut entraîner une imposition sur la fortune en Espagne lorsque l'actif sous-jacent est principalement constitué de biens immobiliers situés sur le territoire espagnol.
Qu'est-ce que cela signifie concrètement ?
Cela réduit clairement l'un des avantages historiques des structures internationales utilisées pour les actifs immobiliers.
L'impact de l'ITSGF
À cela s'ajoute la taxe de solidarité temporaire sur les grandes fortunes, qui a augmenté le coût fiscal global pour les particuliers fortunés et a réduit l'efficacité de nombreuses structures de détention.
Double imposition économique sur les dividendes
Lorsqu'un associé, personne physique, décide de retirer des revenus de la société sous forme de dividendes, une double imposition se produit.
Première couche
L'entreprise a déjà payé l'impôt sur les sociétés sur ses bénéfices.
Deuxième couche
L'associé paie ensuite l'impôt sur le revenu sur les dividendes perçus.
Résultat
La charge combinée peut atteindre, voire dépasser, des niveaux qui neutralisent l'avantage initial de 25 % en matière d'impôt sur les sociétés.
Coûts de comptabilité, de fiscalité et de conformité commerciale
L'entreprise a des implications qui vont bien au-delà de la simple fiscalité. Elle implique également des obligations formelles et des coûts récurrents qui doivent être pris en compte dans toute analyse d'efficacité.
Obligations habituelles
- comptabilité commerciale
- dépôt des comptes annuels
- déclaration de revenus des sociétés
- paiements échelonnés
- modèles d'information
- respect des obligations liées aux transactions avec des partenaires ou structures internationaux
Qu'est-ce que cela signifie?
Dans les petites structures ou celles à faible rentabilité, ces coûts peuvent rendre l'entreprise non rentable.
Risque de simulation ou de conflit avec l'administration fiscale
L'administration fiscale porte une attention particulière aux sociétés qui détiennent des biens personnels ou aux structures créées sans réelle substance économique.
Quand le problème pourrait-il survenir ?
Lorsque la société est utilisée pour soutenir des propriétés privées, lorsqu'il n'y a pas d'activité réelle, ou lorsque le but principal est purement fiscal sans justification économique suffisante.
Que peut-il se passer ?
L’administration peut régulariser la situation, reclasser les opérations et imposer des sanctions, avec les conséquences économiques et réputationnelles que cela implique.
Tableau récapitulatif : avantages et inconvénients fiscaux
| AVANTAGES FISCAUX | INCONVÉNIENTS ET RISQUES |
|---|---|
| Impôt sur les sociétés à 25 % | Exclusion de l'exemption prévue à l'article 21 de la LIS pour les entités détenant des actifs |
| Report d'impôt pour la retenue à la source des bénéfices | Soumission à l'impôt sur la fortune et à l'ITSGF en cas de propriété indirecte |
| Large déductibilité des dépenses et des amortissements | Double imposition économique sur les dividendes |
| Efficacité potentielle de la transmission par actions | Risque lié à l'application de clauses anti-abus |
| Réduction des droits de succession et de donation dans les entreprises familiales | coûts fiscaux, comptables et de conformité commerciale |
| Possibilité d'exonération d'impôt sur la fortune en cas d'activité économique | Perte de certains avantages fiscaux liés à la propriété directe |
| Séparation des actifs et protection contre les créanciers | Risque de simulation ou de conflit fiscal |
| Consolidation fiscale possible au sein de groupes | L'efficacité diminue en l'absence d'activité économique réelle |
La structure de l'entreprise sera-t-elle toujours efficace en 2026 ?
La réponse est claire : cela dépend du cas précis. Il n’existe pas de solution universelle.
Quand peut-il encore être efficace ?
S'il y a une véritable activité économique
Lorsqu'il existe une véritable organisation médiatique et une exploitation économique réelle, la structure peut rester solide et fiscalement attractive.
Si les bénéfices ne sont pas distribués immédiatement
La mise en réserve des bénéfices pour leur réinvestissement permet de maintenir un avantage concurrentiel.
Si la planification de la succession est bien conçue
Dans un contexte familial, une société bien structurée peut encore être un outil très utile.
À quel moment cela cesse-t-il d'être efficace ?
Si le bien est utilisé à des fins personnelles
Les structures dotées d'actifs privés comportent beaucoup plus de risques et perdent souvent leur raison d'être fiscale.
Si l'entreprise est exclusivement basée sur les actifs
La perte de profits et l'augmentation du contrôle fiscal réduisent considérablement son attrait.
En cas de coûts élevés et de faible rentabilité
Dans les petits domaines, la structure peut s'avérer plus coûteuse qu'utile.
Si les actifs sont affectés par la propriété intellectuelle ou le ITSGF
Dans les cas de patrimoine important, la fiscalité patrimoniale peut complètement modifier l'analyse.
Clés pour analyser correctement une structure immobilière
Avant de créer ou de gérer une société de détention immobilière, il est conseillé de prendre en compte au moins les points suivants :
Résidence fiscale du titulaire
Un résident fiscal en Espagne n'est pas la même chose qu'un non-résident possédant des investissements immobiliers sur le territoire espagnol.
Type de propriété
Un bien loué, une résidence principale, des locaux commerciaux ou un portefeuille diversifié ne produisent pas les mêmes effets.
Volume et rentabilité
L'analyse doit prendre en compte la valeur des actifs, le rendement attendu et le coût d'entretien de la structure.
Objectif de l'actif
Il est important de préciser si l'objectif est d'investir, de louer, de protéger des actifs, de planifier une succession ou de préparer une transmission future.
Existence d'une activité économique réelle
Il s'agit là, dans de nombreux cas, de l'élément décisif.
Resitax à Majorque : analyse fiscale et immobilière des structures patrimoniales
En pratique, l'efficacité fiscale d'une société holding immobilière ne peut être évaluée par des réponses génériques ou des cadres standardisés. Elle requiert une analyse individualisée prenant en compte la résidence fiscale du propriétaire, la nature et le volume des actifs, l'existence ou non d'une activité économique réelle, les implications successorales et l'impact de la réglementation fiscale en vigueur sur la fortune.
Chez Resitax, nous analysons ces types de structures d'un point de vue technique, stratégique et actualisé, en combinant analyse fiscale, patrimoniale et juridique. Pour des conseils spécifiques en matière d'immobilier, d'investissement ou de planification successorale, consultez notre page dédiée au droit immobilier à Majorque.
Conclusion
La détention de biens immobiliers par le biais de sociétés ne peut plus être considérée, en soi, comme une solution systématiquement efficace. Elle demeure utile dans certains cas, notamment en présence d'une activité économique réelle, d'une stratégie de réinvestissement pertinente ou d'une planification successorale adéquate. Toutefois, elle présente également des risques importants : perte d'avantages fiscaux, double imposition, imposition de la fortune, coûts de mise en conformité plus élevés et contrôle fiscal accru.
Par conséquent, avant de créer une société ou de maintenir une structure existante, il est conseillé de vérifier si celle-ci est toujours valable du point de vue fiscal et patrimonial.
Contactez Resitax
Si vous souhaitez savoir si une société holding ou une structure de propriété indirecte est toujours adaptée à votre situation, Resitax Mallorca peut vous aider à l'analyser en détail. Nous étudierons votre situation, évaluerons les risques et élaborerons une stratégie conforme à la réglementation en vigueur.
Vous pouvez contacter notre équipe ici : Contact Resitax
FAQ : Propriété indirecte de biens immobiliers par le biais de sociétés
Est-il encore rentable de posséder des biens immobiliers par le biais d'une société ?
Cela dépend des cas. Ce modèle peut rester efficace s'il existe une réelle activité économique, si les bénéfices sont réinvestis et si la structure est bien conçue. Dans d'autres cas, la charge fiscale et les coûts de mise en conformité peuvent le rendre moins attractif.
Qu'est-ce qu'une société de gestion d'actifs immobiliers ?
Il s'agit d'une société dont l'actif est principalement constitué de biens immobiliers ou d'actifs non utilisés dans le cadre d'une activité économique. Cette classification peut limiter l'accès à certains avantages fiscaux.
Quels sont les avantages d'acheter un bien immobilier par le biais d'une société ?
Elle peut offrir une imposition à 25 % en matière d'impôt sur les sociétés, un report d'impôt, une plus grande déductibilité de certaines dépenses, la séparation des actifs et des avantages successoraux dans certains cas.
Quels sont les risques fiscaux liés à la détention de biens immobiliers par une société ?
Parmi les principaux risques figurent la double imposition des dividendes, l'imposition indirecte du patrimoine, l'exclusion de certains avantages fiscaux, les coûts de mise en conformité et le risque de régularisation pour défaut de substance économique.
Quand y a-t-il activité économique au sein d'une société immobilière ?
De manière générale, la gestion locative est optimale lorsque les effectifs et les ressources nécessaires sont réunis. Ce point doit toutefois être analysé en détail au cas par cas.
Vaut-il mieux posséder un appartement à son nom ou par le biais d'une société ?
Il n'y a pas de réponse unique. Cela dépend de l'usage du bien, de la valeur des actifs, du rendement attendu, du statut fiscal du propriétaire et de l'objectif final de l'investissement.
Une entreprise peut-elle apporter son aide concernant la succession de biens familiaux ?
Oui. Dans les structures familiales bien conçues, la détention d'actions au sein d'une société peut faciliter le transfert de parts et améliorer la planification successorale, à condition que les exigences légales soient respectées.