Les différences entre le registre foncier et le cadastre à Majorque constituent l'un des points à vérifier avant d'acheter une maison, une propriété rurale ou tout autre bien immobilier sur l'île.
Il arrive fréquemment que des acheteurs allemands, autrichiens ou suisses constatent chez le notaire que les dimensions du bien ne correspondent pas à celles annoncées. À ce moment-là, il est trop tard pour s'en préoccuper.
À Majorque, une même propriété peut avoir trois superficies différentes : celle enregistrée au cadastre, celle inscrite au registre foncier et celle qui correspond à la superficie réelle sur le terrain. Des différences de quelques mètres carrés seulement sont courantes, et pour les propriétés rurales, elles peuvent facilement atteindre plusieurs centaines de mètres carrés.
Le problème ne se limite pas à déterminer lequel des trois chiffres est correct. Un écart peut avoir des conséquences juridiques, fiscales, urbanistiques, hypothécaires et financières qu'il convient d'identifier avant la signature d'un compromis de vente.
Chez Resitax, nous sommes spécialisés dans les transactions immobilières à dimension internationale à Majorque et nous aidons les acheteurs d'Allemagne, d'Autriche et de Suisse à examiner ces différences avant de s'engager financièrement sur le bien.
Résumé des points clés
Les différences entre le registre foncier et le cadastre à Majorque ne signifient pas nécessairement qu'il y a une irrégularité, mais elles nécessitent d'analyser quelle superficie existe réellement et quel est son statut juridique.
Avant d'acheter un bien immobilier, il est conseillé de comparer :
- Description du registre foncier.
- Le certificat cadastral descriptif et graphique.
- La surface physique réelle.
- permis d'urbanisme.
- Le certificat de travail final.
- Le certificat d'occupation.
- Situation des piscines, terrasses, annexes et extensions.
- Le géoréférencement de la propriété.
- L'existence possible de dossiers de planification urbaine.
- La situation concernant une éventuelle licence de location touristique.
Le registre foncier certifie principalement le statut juridique du bien, tandis que le cadastre a une finalité essentiellement fiscale. Aucun des deux ne remplace à lui seul la vérification physique et urbanistique du bien.
Par conséquent, en cas de divergences, la vérification doit être effectuée avant la signature du contrat de dépôt de garantie et non chez le notaire.
Pourquoi les superficies enregistrées au cadastre, au registre foncier et la réalité ne correspondent-elles pas ?
Pour un acheteur allemand, autrichien ou suisse, le système espagnol peut paraître surprenant.
En Allemagne et en Autriche, le Grundbuch s'appuie sur les registres cadastraux tenus par les offices d'arpentage (Liegenschaftskataster). En Suisse, le système s'appuie sur le cadastre officiel (amtliche Vermessung).
L'enregistrement et la mesure traitent les mêmes données, et l'acheteur est habitué à considérer comme valide la surface indiquée sur le siège.
Le registre foncier et le cadastre espagnols ont des fonctions différentes
Le système espagnol s'est formé d'une manière différente.
Le registre foncier est un registre légal qui, pendant des décennies, a intégré les descriptions des propriétés contenues dans les actes présentés, sans nécessairement procéder à une vérification physique du terrain.
Le cadastre, en revanche, est un registre fiscal d'État doté de ses propres cartes, zones et données.
Pendant une grande partie de leur histoire, le Registre et le Cadastre ont fonctionné indépendamment.
Cette différence explique nombre des divergences entre le registre foncier et le cadastre de Majorque qui apparaissent encore aujourd'hui dans les transactions immobilières.
Pourquoi les désaccords sont-ils particulièrement fréquents à Majorque ?
Majorque présente également des circonstances uniques.
Les anciens titres de propriété peuvent décrire approximativement les parcelles de terrain, utiliser des mesures traditionnelles ou identifier les limites en utilisant les noms des anciens propriétaires, des routes ou des murets en pierres sèches.
Vieux domaines ruraux
De nombreuses propriétés rurales n'ont jamais fait l'objet de mesures techniques modernes.
La superficie a été estimée et ce chiffre a ensuite été transmis d'un acte de propriété à l'autre.
Avec le temps, la surface physique réelle peut différer sensiblement de la description enregistrée.
Extensions, piscines et annexes
Ceci s'ajoute aux agrandissements ultérieurs des bâtiments.
Il est fréquent de constater :
- Terrasses fermées.
- Piscines.
- Vérandas.
- Garages.
- Stands.
- Extensions de maison.
- Autres annexes.
Certains de ces bâtiments ont peut-être été construits sans permis ou n'ont tout simplement pas été déclarés au registre foncier ou au cadastre.
Cela explique pourquoi l'annonce immobilière, la simple note et le certificat cadastral peuvent indiquer trois surfaces construites différentes pour un même logement.
Quelle est la valeur de la superficie figurant au registre foncier ?
La confiance publique accordée au registre foncier protège l'acquéreur de bonne foi en ce qui concerne la propriété, mais cette protection ne s'étend pas systématiquement à la description physique du bien.
Par conséquent, le fait qu'un acte ou une simple note indique une certaine surface ne signifie pas nécessairement que cette surface a été physiquement vérifiée.
Propriété géoréférencée et coordonnée avec le cadastre
La superficie et les limites bénéficient d'une garantie renforcée lorsque la propriété est géoréférencée et que sa représentation graphique a été coordonnée avec le cadastre.
Ce mécanisme a été introduit par la loi 13/2015.
Cependant, une part importante des anciens domaines de Majorque n'a pas encore subi ce processus.
Par conséquent, avant d'acheter, il est conseillé de vérifier si la représentation graphique du bien est cohérente et si elle correspond bien à la réalité physique.
Conséquences fiscales des différences entre le registre foncier et le cadastre à Majorque
La superficie et les données cadastrales ont des conséquences fiscales immédiates.
Les informations du cadastre sont utilisées pour calculer la valeur de référence.
La base imposable de l'ITP correspond au montant le plus élevé entre le prix inscrit dans l'acte et la valeur déclarée et, avec des taux aux Baléares allant de 8 % à 13 %, une différence d'évaluation peut avoir un impact économique significatif.
IBI
Les données cadastrales sont également prises en compte dans le calcul de la taxe foncière.
Une modification de la superficie ou des constructions déclarées peut donc affecter la valeur cadastrale et la future imposition du bien.
Formulaire 210 pour les propriétaires non-résidents
Pour un acheteur non-résident qui conserve le bien à sa disposition, la valeur cadastrale entre également en ligne de compte dans le calcul du revenu imposable.
Le revenu imputé est de 1,1 % ou 2 % de la valeur cadastrale et est déclaré à l'aide du formulaire 210.
Les résidents d'Allemagne ou d'Autriche paient une taxe de 19 % sur ce produit.
Les résidents suisses qui, à ces fins, n’appartiennent ni à l’Union européenne ni à l’Espace économique européen, sont imposés à 24 %.
Par conséquent, une anomalie immobilière apparemment physique peut également avoir des conséquences fiscales.
Le principal risque : que la zone construite ne soit pas conforme à la loi
Le problème le plus important ne réside généralement pas dans la différence numérique entre le registre et le cadastre, mais dans la situation urbanistique des mètres qui ne coïncident pas.
Une zone construite qui n'est pas correctement documentée peut avoir été construite sans permis.
Dans ce cas, leur situation doit être étudiée conformément à la loi 12/2017relative à l’aménagement urbain des îles Baléares.
Construction sans permis
De manière générale, l'administration dispose d'un délai pour rétablir la légalité.
Toutefois, sur les terres rurales protégées, l'Administration peut agir sans limite de temps.
Même après l'expiration du délai imparti, le bâtiment peut rester en situation de non-conformité, avec des restrictions importantes quant à la réalisation de rénovations ou d'extensions.
Conséquences pratiques d'une surface irrégulière
Une construction irrégulière peut avoir des conséquences :
- Le certificat d'occupation.
- L'évaluation bancaire.
- Financement hypothécaire.
- Le contrat d'assurance.
- Les possibilités de réforme.
- Les possibilités d'expansion.
- Une future vente du bien.
Il ne suffit donc pas de vérifier la superficie exacte du bien. Il est également nécessaire de déterminer le statut juridique de chaque mètre carré.
Location touristique agréée ETV
Lorsque le bien possède une licence de location touristique (ETV), l'inspection doit être étendue.
Il est conseillé de vérifier spécifiquement :
- Au nom de qui le permis est-il délivré ?.
- Combien de lieux sont autorisés ?.
- Quelle superficie et quels bâtiments comprend-elle ?.
- Si elle a été valablement accordée.
- Si la situation réelle du logement correspond à la situation autorisée.
L’existence d’une licence touristique ne doit pas être présumée du seul fait que le bien ait été historiquement utilisé comme location de vacances.
Le notaire ne vérifie pas la superficie réelle du bien
Cette question est particulièrement importante pour les acheteurs d'Allemagne, d'Autriche et de Suisse.
De nombreux acheteurs germanophones supposent que le notaire vérifie l'ensemble de la situation physique et urbanistique du bien.
Ce n'est pas le cas.
Le notaire espagnol vérifie, entre autres aspects, l'identité, la représentation, la propriété et les charges grevant le bien au regard du registre foncier.
Elle ne vérifie ni que la surface décrite est celle qui existe réellement sur le terrain, ni que chaque partie de la construction possède l'autorisation correspondante.
Cette vérification incombe à l'acheteur et à ses conseillers.
Que vérifier avant d'acheter un bien immobilier à Majorque ?
Ces vérifications doivent être effectuées avant la signature du contrat de dépôt de garantie.
Dans les transactions sur lesquelles nous donnons des conseils, nous recommandons de comparer les documents juridiques, cadastraux, d'urbanisme et techniques.
1. Levé topographique géoréférencé
Il est conseillé de mandater un géomètre pour réaliser un relevé géoréférencé du terrain et de tous les bâtiments.
Ce document vous permet de déterminer la superficie physique réelle et de la comparer ensuite avec le registre et le cadastre.
2. Note simple mise à jour
La simple mention du registre foncier vous permet de vérifier :
- Description du bien.
- Surface inscrite.
- Possession.
- Charges.
Elle doit être récente et correspondre exactement au bien acquis.
3. Certification cadastrale descriptive et graphique
La certification cadastrale vous permet de vérifier :
- Surface du sol.
- Surface bâtie.
- Frontières.
- Représentation graphique.
Ces informations doivent ensuite être comparées aux données du registre et à l'étude physique.
4. Situation en matière d'urbanisme
Le conseil municipal peut délivrer un certificat d'urbanisme concernant la classification du terrain et l'existence de dossiers ouverts.
De plus, il faut demander au vendeur les licences nécessaires.
5. Licences et documents relatifs aux bâtiments
Il est conseillé de demander, le cas échéant :
- Permis de construire.
- Certificat de travail final.
- Certificat d'occupation.
- Documentation des extensions.
- Documentation des piscines et annexes.
Ce n'est qu'en comparant tous ces documents que l'on pourra déterminer quels compteurs sont couverts par une licence, lesquels ne sont inclus qu'à des fins fiscales et lesquels ne sont pas correctement documentés.
Chez Resitax, nous examinons ces opérations avant la signature de l'accord d'acompte, en coordonnant les documents d'enregistrement, cadastraux, fiscaux et d'urbanisme avec les professionnels techniques lorsqu'il existe des divergences dans la superficie ou des doutes sur la légalité de certaines constructions.
Comment corriger les différences entre le registre foncier et le cadastre à Majorque
Détecter une différence ne signifie pas nécessairement qu'il faille jeter l'article acheté.
La loi hypothécaire prévoit des instruments permettant d'adapter la description du bien à sa réalité.
Rectification au moyen de l'article 199 de la loi hypothécaire
L'article 199 de la LH permet d'incorporer au Registre la représentation graphique géoréférencée du bien.
La procédure comprend la notification des propriétaires fonciers voisins.
Le géoréférencement permet la délimitation technique de la propriété et favorise la coordination entre le registre foncier et le cadastre.
Redressement de surface et capacité excédentaire
L'article 201 de la LH réglemente la rectification de la description et de la surface excédentaire.
Lorsque la différence ne dépasse pas 10 % et est certifiée par un certificat cadastral, une procédure simplifiée est possible.
Différences majeures ou controversées
Pour les différences majeures ou controversées, on peut recourir à la procédure de propriété de l'art. 203 LH, qui est traitée devant un notaire.
Le cadastre est mis à jour en parallèle par le biais de la déclaration de modification correspondante.
Lorsqu'un propriétaire foncier voisin s'oppose à une rectification de limite de propriété, la procédure peut être considérablement prolongée.
La correction du registre foncier et du cadastre ne légalise pas une construction illégale
Ce point est fondamental.
Les procédures d'enregistrement ou cadastrales corrigent la description physique ou documentaire du bien.
Elles ne transforment pas automatiquement une construction illégale en bâtiment légal.
Un bâtiment construit sans permis conserve son propre statut d'urbanisme après modification du registre ou du cadastre.
Il faut donc toujours les différencier :
- La régularisation de l'inscription.
- Régularisation cadastrale.
- Légalité de l'urbanisme.
Ce sont des questions connexes, mais juridiquement distinctes.
Légalisation extraordinaire des constructions sur les terres rurales
Pour les bâtiments et les usages sur les terres rurales, la loi 7/2024 a ouvert une procédure de légalisation extraordinaire par le biais du versement d'un avantage économique.
À Majorque, son application relève de la responsabilité du Consell.
Il convient d'analyser individuellement la possibilité d'utiliser cette procédure pour chaque propriété.
On ne peut supposer qu'une construction irrégulière puisse bénéficier de ce mécanisme.
Comment protéger l'acheteur dans un contrat d'acompte ?
La plupart des problèmes découlant des différences entre le registre foncier et le cadastre de Majorque peuvent être mieux gérés lorsqu'ils sont détectés avant la signature du contrat de dépôt de garantie.
Le contrat permet de répartir les risques identifiés lors de l'examen entre l'acheteur et le vendeur.
conditions suspensives
Il peut être convenu, par exemple, que l'achat est conditionné par :
- La mesure topographique permet d'obtenir une surface comprise dans une plage donnée.
- Le vendeur fournit certaines licences.
- La légalité de certaines constructions est certifiée.
- Une rectification cadastrale ou d'enregistrement est effectuée.
Pour contraindre le vendeur à régulariser la situation de la propriété
Il peut également être convenu que le vendeur rectifiera à ses propres frais le registre foncier et le cadastre avant de délivrer l'acte authentique.
Cette solution permet à l'acheteur d'acquérir le bien immobilier avec une situation documentaire préalablement corrigée.
Rétention d'une partie du prix
Lorsque les délais ne permettent pas de finaliser la régularisation avant la vente, il peut être convenu de retenir une partie du prix à titre d'acompte.
La somme est débloquée une fois la régularisation convenue effectuée.
Que se passe-t-il si une partie de la maison ne peut pas être légalisée ?
Lorsque la surface irrégulière ne peut être régularisée, cette circonstance doit être prise en compte dans l'évaluation économique de l'opération.
La solution raisonnable serait peut-être de négocier une réduction de prix.
Autrement, l'acheteur risque de payer pour quelques mètres carrés qui, plus tard :
- La banque ne l'évaluera pas de la même manière.
- Ils ne pourront pas être réformés normalement.
- Ils poseront des problèmes administratifs.
- Ils devront se justifier auprès d'un futur acheteur.
- Ils pourront ainsi réduire la valeur de revente du bien.
Un bien immobilier annoncé comme ayant une superficie de 300 m² n'a pas nécessairement la même valeur économique si une partie pertinente de cette surface n'est pas couverte par un plan d'urbanisme.
Pourquoi des vérifications doivent être effectuées avant le contrat de dépôt de garantie
À Majorque, la surface enregistrée au registre foncier ne prouve pas à elle seule tout ce qui est effectivement acheté.
La simple consultation du registre foncier ne suffit pas.
La décision doit être prise en tenant compte à la fois de la réalité physique, du registre foncier, du cadastre et de la situation urbanistique.
Quiconque transfère automatiquement à Majorque la confiance qu'il place dans le Grundbuch , ou dans le système de mesure officiel suisse, s'expose à des risques qui auraient été relativement faciles à détecter avant tout engagement financier.
Par conséquent, l’inspection doit être effectuée avant le versement d’un acompte ou la signature d’un accord de vente préliminaire.
Resitax : spécialistes des transactions immobilières internationales à Majorque
Chez Resitax, nous sommes spécialisés dans la fiscalité immobilière et les transactions internationales d'actifs à Majorque, et nous conseillons les acheteurs de Palma, principalement d'Allemagne, d'Autriche et de Suisse.
Lorsque nous constatons des différences entre le registre foncier et le cadastre à Majorque, nous analysons la documentation juridique et fiscale de la transaction et coordonnons, si nécessaire, l'examen avec des architectes, des géomètres et d'autres techniciens afin de déterminer ce qui est réellement acheté avant de prendre un engagement contractuel.
Notre objectif est d'identifier, avant la signature de l'accord de dépôt de garantie, toute divergence susceptible d'affecter le bien, d'en évaluer les conséquences et de refléter fidèlement les risques et les obligations du contrat.
Questions fréquentes sur les différences entre le registre foncier et le cadastre à Majorque
Que se passe-t-il si la superficie enregistrée au registre foncier et au cadastre ne correspond pas ?
Cette différence n'implique pas automatiquement une illégalité.
Il est nécessaire de vérifier la superficie physique réelle, la description du bien dans le registre foncier, les informations contenues dans le cadastre et le statut urbanistique des bâtiments.
Quelle surface est valable : celle inscrite au registre foncier ou celle inscrite au cadastre ?
Le registre et le cadastre ont des fonctions différentes.
La superficie enregistrée fait partie de la description légale du bien, tandis que le cadastre a une finalité principalement fiscale et possède sa propre représentation cartographique.
En cas de différences, il est nécessaire de comparer les deux documents à la réalité physique.
Comment puis-je connaître la superficie exacte d'une propriété à Majorque ?
Le moyen le plus fiable de connaître la réalité physique consiste à réaliser un relevé topographique géoréférencé du terrain et de ses bâtiments.
Il faut ensuite la comparer avec les documents d'enregistrement et cadastraux.
Le notaire vérifie-t-il que la superficie du bien est correcte ?
Non.
Le notaire n'effectue pas de mesure physique du bien et ne vérifie pas non plus que chaque bâtiment possède un permis de construire.
Un bâtiment inscrit au registre foncier est-il nécessairement légal ?
Non.
Le fait qu'un bâtiment soit inscrit au registre foncier ne signifie pas en soi qu'il possède une autorisation ou qu'il est légal en matière d'urbanisme.
La situation en matière d'urbanisme doit être vérifiée de manière indépendante.
La surface du registre peut-elle être rectifiée ?
Ouais.
La loi hypothécaire prévoit différentes procédures pour rectifier la description du bien et intégrer sa représentation graphique géoréférencée.
La procédure spécifique dépendra de l'ampleur et de la nature de l'écart.
La correction du registre légalise-t-elle une extension effectuée sans licence ?
Non.
La rectification du registre foncier ou des données cadastrales ne remplace pas la légalisation de l'urbanisme.
Un bâtiment construit sans permis conserve son statut d'urbanisme même si la superficie indiquée au registre ou au cadastre est corrigée ultérieurement.
Que se passe-t-il si un voisin s'oppose à la rectification des limites de propriété ?
L’opposition d’un propriétaire voisin peut considérablement compliquer et prolonger la procédure de rectification.
C’est pourquoi il est particulièrement important de détecter les problèmes de limites avant de terminer l’acquisition.
Dois-je consulter le registre foncier et le cadastre avant de signer le contrat de dépôt de garantie ?
Ouais.
Le moment opportun pour vérifier la superficie, le statut d'enregistrement, le cadastre et la légalité en matière d'urbanisme est avant la signature de l'accord d'acompte, car des conditions suspensives peuvent encore être introduites ou certaines régularisations peuvent être exigées du vendeur.
Que se passe-t-il si la superficie du bien est supérieure à celle indiquée dans l'acte de propriété ?
Il convient de déterminer l'origine de cette différence et, surtout, de vérifier si les compteurs supplémentaires ont été installés légalement.
Une différence de superficie peut nécessiter un enregistrement ou une rectification cadastrale, mais elle peut également révéler une extension non autorisée.
Est-il possible d'acheter un bien immobilier même si les registres fonciers et cadastraux ne correspondent pas ?
Oui, cela dépend de la nature de l'écart.
L'important est de s'informer avant l'achat, d'en déterminer les conséquences et de définir contractuellement qui prendra en charge la régularisation et ses coûts.
Est-ce que Resitax vérifie ces points avant d'acheter un bien immobilier à Majorque ?
Oui. Depuis Palma, nous conseillons les acheteurs nationaux et internationaux avant l'acquisition, en examinant les implications juridiques et fiscales de la transaction et en coordonnant l'analyse technique en cas de divergences sur la superficie ou de doutes sur le statut du bien.