L' annulation d'un permis de construire à Majorque peut avoir des conséquences juridiques particulièrement importantes lorsque les travaux réalisés sous sa protection sont contraires aux règles d'urbanisme et qu'il n'existe aucune possibilité de régularisation.
La jurisprudence constante de la Troisième Chambre de la Cour suprême a traditionnellement lié la nullité du permis à la restauration de la réalité physique altérée et, dans les cas où le bâtiment ne peut être légalisé, à la démolition de ce qui a été construit.
La question a acquis une nouvelle pertinence juridique suite à deux pourvois admis par la Cour suprême le 20 juillet 2026, dans lesquels il convient de déterminer si un jugement annulant un permis de construire contraire au plan d'urbanisme peut être exécuté par le biais d'un accord homologué par voie judiciaire qui évite la démolition.
Du fait de sa pratique spécialisée en droit immobilier et d'urbanisme à Majorque et aux îles Baléares, Resitax analyse cette question en raison de son impact sur la sécurité juridique des propriétaires, des copropriétés, des acquéreurs et des investisseurs, notamment dans les opérations immobilières affectées par des aléas d'urbanisme ou par des procédures administratives et judiciaires relatives à la validité des permis.
Résumé juridique
La doctrine juridique actuelle établit généralement que l'annulation judiciaire d'un permis de construire non conforme exige la régularisation de la situation et peut entraîner la démolition de la construction. Les pourvois n° 7117/2025 et n° 2036/2026, admis par la Cour suprême le 20 juillet 2026, devront préciser si l'exécution de ces jugements peut être réalisée par le biais d'accords homologués permettant d'éviter la démolition sans altérer le fond de la décision. Cette question est particulièrement importante pour les propriétaires et les acquéreurs de bonne foi à Majorque et aux îles Baléares.
Effets de l'annulation d'un permis de construire
La doctrine établie par la Troisième Chambre de la Cour suprême repose sur le fait que l'annulation judiciaire d'un permis d'urbanisme n'implique pas seulement la disparition du titre administratif qui autorisait la réalisation des travaux.
La déclaration de nullité projette ses effets sur la réalité matérielle créée sous la protection de l'acte administratif annulé.
Lorsque les travaux sont incompatibles avec le plan et qu’il n’existe aucune possibilité de légalisation, la conséquence découlant du respect de la sentence est, en général, la restauration de la réalité physique altérée.
Cela ressort notamment des arrêts de la Cour suprême concernant :
- 13 mai 2005, appel 5290/2002.
- 4 octobre 2006, appel 2100/2004.
- 9 novembre 2006, appel 7354/2006.
- 4 février 2009, appel 1745/2007.
- 18 février 2009, appel 2690/2007.
- 16 avril 2009, appel 2826/2007.
- 29 avril 2009, appel 4089/2007.
La déclaration ferme de nullité ne s'épuise donc pas avec la disparition du titre habilitant.
Lorsque le bâtiment ne peut être légalisé, l’exécution de la sentence conduit, en principe, à la démolition de ce qui a été construit et au rétablissement de la légalité du plan d’urbanisme.
Base légale de la démolition après l'annulation du permis
Cette doctrine trouve son appui principalement dans deux dispositions.
D’une part, l’article 105.1 de la loi 29/1998 régissant la juridiction contentieuse et administrative, selon lequel il n’est pas possible de suspendre l’exécution d’un jugement ou de déclarer sa non-exécution totale ou partielle en dehors des cas prévus par la loi.
En revanche, l’article 4.1 du texte consolidé de la loi sur la réhabilitation foncière et urbaine, approuvé par le décret royal législatif 7/2015, établit l’aménagement du territoire et l’urbanisme comme des fonctions publiques non négociables.
Sur cette base, l’arrêt de la Cour suprême du 16 mai 2014, pourvoi 1621/2013, a déclaré que le respect du droit de l’urbanisme n’est pas soumis à la libre disponibilité des parties.
Ce principe constitue l'une des principales limites légales à tout accord visant à modifier ou à moduler la manière dont une décision judiciaire définitive est exécutée.
La question admise en appel par la Cour suprême
Les ordonnances émises le 20 juillet 2026, correspondant aux appels 7117/2025 et 2036/2026, proviennent d'exécutions de la Haute Cour de Justice d'Andalousie relatives à des projets immobiliers situés à Marbella.
La première procédure analyse un complexe résidentiel composé de quarante-huit maisons construites en vertu d'une licence accordée en 1998 et ultérieurement annulée par un jugement définitif du 3 mars 2006.
Cette action a touché des terrains destinés à un réseau routier général et à des espaces publics ouverts.
La deuxième procédure concerne soixante et une maisons construites en vertu de permis accordés en 2003 et ultérieurement annulés par un jugement du 19 février 2012 pour cause de non-conformité au plan d'urbanisme.
Dans les deux cas, le tribunal de première instance a écarté l'existence de causes d'impossibilité matérielle ou juridique d'exécution, a rejeté la soumission du litige à une médiation intrajudiciaire et a ordonné au conseil municipal de procéder à la démolition.
Cependant, l'exécution était subordonnée à la fourniture préalable de garanties suffisantes pour couvrir toute indemnisation qui pourrait être due à des acheteurs tiers de bonne foi.
L'accord homologué par le tribunal comme forme d'exécution de la peine
La question que la Cour suprême devra trancher est de savoir si les jugements annulant des permis de construire contraires aux règlements d'urbanisme, lorsqu'il n'existe aucune possibilité de régularisation, peuvent être exécutés par le biais d'un accord entre les parties, approuvé ultérieurement par les tribunaux, qui évite la démolition.
Les appelants font valoir que les articles 77, 103, 105 et 106 de la loi régissant la juridiction contentieuse et administrative, interprétés conjointement avec les articles 24 et 118 de la Constitution espagnole, permettraient de convenir de certains aspects de l'exécution, à condition que l'accord ne soit pas contraire à l'intérêt général.
Le débat nécessite de faire la distinction entre deux questions juridiquement distinctes :
- la détermination consensuelle de la manière d'exécuter une peine;
- et la modification du résultat matériel établi par une décision judiciaire définitive.
La distinction entre les deux scénarios est l'un des éléments centraux des recours admis.
La jurisprudence de la Cour suprême relative aux accords d'exécution de jugement
Les appelants invoquent le jugement 1053/2025 du 17 juillet, appel 4028/2023.
Dans cet arrêt, la Cour suprême a admis qu'une décision judiciaire définitive pouvait être exécutée par le biais d'un accord entre les parties soumis à l'approbation judiciaire.
Toutefois, la portée de ce précédent nécessite d'importantes clarifications.
La Cour suprême a établi une distinction entre une transaction judiciaire au sens strict et un accord de collaboration visant à faciliter la bonne exécution d'une décision définitive, plaçant l'affaire analysée dans cette seconde catégorie.
La jurisprudence permet donc aux parties de soulever certaines questions relatives à la forme d'exécution, mais ne reconnaît pas un pouvoir général de modifier le contenu essentiel d'un jugement définitif.
Limites de l'accord judiciaire approuvé
Deux conséquences particulièrement importantes découlent de ce précédent.
En premier lieu, l'acte susceptible d'être contesté est l' ordonnance du tribunal qui procède à l'approbation de l'accord, dans les mêmes termes que toute autre résolution adoptée pendant la phase d'exécution.
Deuxièmement, l'homologation peut être contestée lorsque l'accord s'écarte de ce qui a été réellement décidé dans la résolution judiciaire qui est censée être exécutée.
L'inviolabilité des décisions judiciaires définitives fait partie intégrante du droit à une protection judiciaire effective.
Dans l’affaire résolue par le jugement 1053/2025, l’accord approuvé s’était écarté précisément des limites établies dans l’exécution, circonstance qui a déterminé l’annulation de l’approbation.
Le précédent permet donc une certaine marge de manœuvre pour s'entendre sur les modalités d'exécution.
La question que la Cour suprême doit maintenant résoudre est de savoir si le remplacement d'une démolition par une formule alternative relève toujours du champ d'application de la forme d'exécution ou s'il implique une modification du contenu matériel de la décision.
Protection de l'acheteur tiers de bonne foi
La situation d'une personne ayant acquis un logement en se fondant sur un permis municipal qui a été annulé par la suite constitue l'un des aspects les plus pertinents sur le plan pratique dans cette procédure.
L'article 108.3 de la loi régissant la juridiction contentieuse et administrative, introduite par la loi organique 7/2015, établit une protection spécifique pour les acquéreurs tiers de bonne foi affectés par une démolition.
Sauf en cas de danger imminent, la démolition requiert la fourniture préalable de garanties suffisantes pour couvrir le paiement de toute indemnisation qui pourrait être due.
Cette protection a essentiellement une fonction de précaution et de protection du patrimoine.
Toutefois, il ne constitue pas un mécanisme destiné en soi à garantir la préservation du bâtiment.
Son objectif est d'empêcher qu'un tiers agissant de bonne foi ne subisse les conséquences économiques d'une démolition sans protection préalable adéquate de ses actifs.
impossibilité matérielle ou juridique d'exécution
L’article 105.2 de la loi régissant la juridiction contentieuse et administrative envisage également certains cas d’impossibilité matérielle ou juridique d’exécution.
En cas d’impossibilité véritable, l’autorité judiciaire peut prendre les mesures nécessaires pour assurer la plus grande efficacité possible de l’exécution et déterminer, le cas échéant, l’indemnisation appropriée pour la partie de la décision qui ne peut être intégralement respectée.
Toutefois, l'évaluation de cette circonstance est restrictive.
Cette impossibilité ne peut se réduire ni au coût économique élevé de la démolition, ni aux dommages qu'elle pourrait causer aux finances de l'administration responsable.
Dans les deux affaires actuellement admises en cassation, l'existence d'une impossibilité matérielle ou juridique avait été écartée par les juridictions inférieures.
Impact de l'annulation des permis de construire à Majorque et aux îles Baléares
La question est particulièrement pertinente à Majorque et dans l'ensemble des îles Baléares, où le régime autonome intègre des mécanismes spécifiques de contrôle de la légalité de l'urbanisme.
Le régime des Baléares renforce donc l'importance d'analyser en profondeur la situation juridique et urbanistique du bien dans le cadre des transactions immobilières.
L'article 62 du texte consolidé de la loi foncière établit l'action publique pour exiger devant l'administration et devant les tribunaux le respect de l'aménagement du territoire et de l'urbanisme.
Par conséquent, la contestation d'une licence n'est pas nécessairement subordonnée à l'existence d'un intérêt direct et personnel.
Pour sa part, l’article 185 de la loi 12/2017 relative à l’urbanisme des îles Baléarespermet la suspension de l’effet d’une licence accordée d’office ou à la demande de toute personne lorsque l’acte légitime manifestement une infraction grave ou très grave.
Le règlement accorde également aux conseils insulaires certains pouvoirs pour demander un réexamen d'office ou pour déposer un recours administratif lorsque l'action se situe sur des terres rurales protégées relevant de leur compétence disciplinaire directe.
L'existence d'une licence municipale et le risque d'aménagement urbain
L’existence formelle d’une licence municipale ne constitue pas une garantie absolue contre les imprévus futurs en matière d’urbanisme.
Une licence administrative peut être contestée et, par la suite, annulée devant un tribunal.
C’est pourquoi l’analyse juridique d’une transaction immobilière doit prendre en compte non seulement l’existence du titre de propriété, mais aussi :
- leur statut légal ;
- la planification qui en constitue le fondement ;
- l'historique administratif de la propriété ;
- les procédures disciplinaires possibles en matière d'urbanisme ;
- l'existence de procédures administratives contentieuses ;
- et le statut d'enregistrement de la propriété.
Cette analyse est particulièrement importante dans les opérations immobilières développées à Majorque et aux îles Baléares lorsqu'il existe des précédents complexes en matière d'urbanisme ou des investissements d'une importance économique particulière.
Vérification préalable en matière d'urbanisme dans le cadre de transactions immobilières à Majorque
L’analyse préalable en matière d’urbanisme permet d’identifier les imprévus potentiels avant de formaliser une acquisition immobilière.
L'analyse doit couvrir, au minimum, les éléments suivants.
Certification d'urbanisme de la propriété
Le certificat d'urbanisme permet de connaître certains aspects du régime applicable au bien et doit être comparé à sa réalité physique, documentaire et cadastrale.
dossiers disciplinaires d'urbanisme
Il convient de vérifier l’existence de dossiers administratifs susceptibles d’affecter les travaux réalisés, le bâtiment ou l’usage autorisé du bien.
Recours contre la licence ou le plan
Il est tout aussi pertinent de vérifier l'existence de procédures contentieuses administratives en cours contre le permis de construire ou contre l'instrument de planification qui en constitue la base.
État d'enregistrement de la propriété
L'analyse des registres permet d'identifier d'éventuelles annotations préventives, mesures de précaution ou autres circonstances liées à des procédures administratives ou judiciaires.
Garanties contractuelles
En cas d'imprévus liés à l'aménagement urbain, la documentation contractuelle peut intégrer des mécanismes destinés à répartir adéquatement les risques entre les parties.
Ces recours peuvent inclure des retenues de garantie, des garanties et autres recours contractuels à l'encontre du vendeur et, le cas échéant, à l'encontre du promoteur.
La dimension temporelle des procédures de planification urbaine
Les procédures actuellement examinées par la Cour suprême montrent également que les litiges relatifs à l'exécution des jugements en matière d'urbanisme peuvent durer des périodes extraordinairement longues.
Dans l'une des affaires admises en cassation, la licence avait été accordée en 1998 et l'arrêt déclarant sa nullité a été rendu en 2006.
L'incident d'exécution restait non résolu en 2026.
L’existence d’une incertitude pendant près de trois décennies concernant un bâtiment habité témoigne de l’ampleur du risque associé à certaines contingences en matière d’urbanisme.
Cette situation souligne l'importance de l'analyse préventive, notamment dans les transactions et investissements immobiliers de grande valeur réalisés par des acheteurs nationaux et internationaux.
Conséquences pour les propriétaires, les acheteurs et les investisseurs à Majorque
La future décision de la Cour suprême devra déterminer dans quelle mesure l'autonomie des parties peut s'étendre dans le cadre de l'exécution d'un jugement en matière d'urbanisme.
Le problème ne concerne pas la validité de la licence initialement annulée ni la décision de justice qui l'a déclarée illégale.
Le débat porte précisément sur la manière d'appliquer une résolution ferme lorsque son application littérale conduit à la démolition de logements occupés par des personnes qui n'ont pas participé à l'irrégularité initiale du plan d'urbanisme.
Cette décision aura une incidence particulière sur :
- propriétaires;
- acheteurs tiers de bonne foi;
- associations de propriétaires;
- promoteurs immobiliers;
- investisseurs nationaux et internationaux;
- Administrations publiques ;
- et les professionnels impliqués dans des transactions immobilières soumises à des aléas liés à l'urbanisme.
Situation juridique jusqu'à la décision finale de la Cour suprême
Jusqu'à ce que la Cour suprême se prononce sur les pourvois admis le 20 juillet 2026, la doctrine actuellement applicable reste en vigueur.
Lorsqu'un permis de construire est annulé par décision de justice, que la construction est contraire aux règles d'urbanisme et qu'il n'existe aucune possibilité de régularisation, la règle générale reste l'exécution de la sentence et le rétablissement correspondant de la légalité du plan d'urbanisme.
La protection économique accordée de bonne foi à l'acquéreur tiers n'équivaut pas à un droit automatique de préserver le bâtiment.
La décision future devra déterminer s'il existe une marge de manœuvre supplémentaire pour formuler des accords approuvés par les tribunaux qui permettent des formes alternatives d'exécution sans violer l'inviolabilité des jugements définitifs ni l'intérêt général lié au respect du droit de l'urbanisme.
Questions fréquentes concernant l'annulation des permis de construire et des démolitions
L'annulation d'un permis de construire implique-t-elle nécessairement la démolition ?
Lorsque le bâtiment ne peut être légalisé et que le jugement final exige le rétablissement de la légalité urbanistique, la doctrine actuelle lie l'exécution à la restauration de la réalité physique altérée.
L’existence de certaines circonstances exceptionnelles peut affecter les modalités d’exécution, mais la présence d’acquéreurs tiers de bonne foi ne détermine pas automatiquement la préservation du bâtiment.
Une décision d'urbanisme peut-elle être appliquée par le biais d'un accord homologué par un tribunal ?
La jurisprudence admet que certains aspects relatifs à l'exécution d'un jugement peuvent être mis en œuvre par le biais d'accords soumis ultérieurement à l'approbation judiciaire.
La question soumise à la Cour suprême est de savoir si ce mécanisme peut remplacer la démolition par une solution alternative lorsque le bâtiment ne remplit pas les conditions requises pour une régularisation.
Quelle protection est due à un acheteur tiers de bonne foi ?
L'article 108.3 de la loi régissant la juridiction contentieuse-administrative exige, en général et sauf en cas de danger imminent, qu'avant de procéder à la démolition, il existe des garanties suffisantes pour couvrir l'indemnisation correspondante des tiers agissant de bonne foi.
Cette protection est de nature patrimoniale et n'implique pas nécessairement un droit de préserver la propriété.
Un ordre de démolition peut-il être déclaré impossible à exécuter ?
La législation envisage les cas d'impossibilité matérielle ou juridique d'exécution.
Son appréciation est restrictive et suppose des circonstances qui rendent l'exécution de la sentence véritablement impossible.
Le coût économique élevé d'une démolition ou son impact sur les finances publiques ne constituent pas, en soi, une cause suffisante.
Quels sont les facteurs à prendre en compte avant d'acheter un bien immobilier à Majorque ?
L’examen juridique devrait comprendre, entre autres aspects, la certification d’urbanisme, les éventuelles procédures disciplinaires en matière d’urbanisme, l’existence de recours contre le permis ou le plan, le statut d’enregistrement, toutes les mesures conservatoires et les garanties contractuelles applicables.
L’existence d’une autorisation municipale garantit-elle définitivement la légalité urbanistique du bien ?
Pas nécessairement.
Une licence administrative peut être contestée et, par la suite, annulée devant un tribunal.
L’analyse juridique doit donc évaluer à la fois l’existence du titre et son statut juridique, la planification applicable et les éventuelles contingences d’urbanisme liées à la propriété.
Quel rôle joue la vérification préalable en matière d'urbanisme dans une transaction immobilière ?
L’analyse préalable en matière d’urbanisme permet d’étudier, avant toute acquisition, le statut juridique du bien, les permis existants, les dossiers administratifs et judiciaires, les règlements d’urbanisme, le statut d’enregistrement et les éventuelles éventualités susceptibles d’affecter la sécurité juridique ou économique de la transaction.
Conclusion
Les pourvois admis par la Cour suprême le 20 juillet 2026 soulèvent une question d'une importance considérable pour le droit de l'urbanisme : déterminer si un jugement définitif annulant un permis de construire non légalisable peut être exécuté par le biais d'un accord homologué judiciairement susceptible d'éviter la démolition.
La décision future devra définir la limite entre la possibilité de s'entendre sur la forme d'exécution d'une sentence et l'impossibilité de modifier substantiellement le contenu d'une décision judiciaire définitive.
En attendant cette décision, la règle générale continue de lier l'annulation d'une licence non susceptible de régularisation au rétablissement de la légalité de l'urbanisme.
À Majorque et aux îles Baléares, ce scénario renforce la pertinence d'une analyse juridique préventive des opérations immobilières ayant un historique lié aux licences, à la planification, à la discipline urbaine ou aux procédures administratives et judiciaires.
Le cabinet d'avocats Resixa spécialisé en droit immobilier et urbanisme
Resitax possède une expertise pointue en droit immobilier et en urbanisme à Majorque et aux îles Baléares, à partir de laquelle elle conseille des propriétaires, des acquéreurs et des investisseurs nationaux et internationaux dans des transactions immobilières et dans des situations particulièrement complexes en matière d'urbanisme.
Les conseils portent notamment sur l’analyse juridique et urbanistique préalable des biens immobiliers, la diligence raisonnable en matière immobilière et d’urbanisme, la discipline en matière d’urbanisme, la contestation des permis, la protection de l’acheteur de bonne foi et les incidents d’exécution devant les organes de la juridiction contentieuse et administrative.
L’examen coordonné de la situation urbanistique, administrative, cadastrale et contractuelle permet de déterminer l’étendue des aléas existants et l’évaluation juridique de leurs effets avant qu’une transaction immobilière ne consolide ses conséquences.
Resitax — Droit immobilier et d'urbanisme à Majorque et aux îles Baléares.