L'achat d'une maison avec une licence touristique à Majorque peut représenter une excellente opportunité d'investissement, mais c'est aussi l'une des transactions immobilières les plus risquées sur le plan juridique et fiscal aux Baléares. La mention « vendu avec une licence touristique » augmente généralement le prix du bien de manière significative, mais cela ne signifie pas systématiquement que l'acheteur est autorisé à exploiter légalement la location de vacances après la signature de l'acte.
Chez Resitax, cabinet spécialisé en droit immobilier, fiscalité internationale et accompagnement des acquéreurs étrangers, basé à Palma de Majorque, nous analysons ce type de transactions avant toute signature d'accord de vente préliminaire. Le principe est simple : avant de négocier le prix, il est essentiel de connaître précisément la licence en vigueur, le nombre d'hébergements touristiques qu'elle autorise, la conformité du bien avec les règles d'urbanisme et la validité de cette autorisation après l'achat.
En résumé : la licence ETV n’est pas un simple argument marketing. Il s’agit d’un permis touristique lié à un bien immobilier spécifique, à un modèle d’exploitation particulier, à un nombre de lits défini et à une réglementation baléare très stricte. Sur un marché où l’offre d’hébergement neuf est très limitée, l’acquisition d’un bien immobilier disposant d’une licence ETV peut se justifier, à condition de vérifier scrupuleusement la validité et l’applicabilité de cette licence, ainsi que l’absence de tout problème d’urbanisme, de tourisme, de copropriété ou de fiscalité.
Qu'est-ce qu'une licence ETV à Majorque ?
L' ETV(Permis d'hébergement touristique) est l'autorisation administrative qui permet de commercialiser un logement résidentiel pour des séjours touristiques aux îles Baléares. Concrètement, il autorise la location d'un bien immobilier à des touristes pour de courtes durées par le biais de circuits touristiques, d'agences ou de plateformes numériques.
Il ne s'agit pas d'une autorisation générique transférable librement d'un logement à l'autre. L'autorisation de stationnement temporaire (AST) est liée à un bien immobilier spécifique, à un type de logement, à une zone géographique définie et à un nombre maximal de places, généralement indiqué sur le certificat d'occupation ou un document équivalent.
Pourquoi cela a-t-il une telle incidence sur le prix ?
Un bien immobilier titulaire d'une licence de location touristique (ETV) peut légalement générer des revenus locatifs de vacances, tandis qu'un bien équivalent sans licence peut être limité à la location résidentielle ou saisonnière non touristique. Cette différence de fonctionnement explique pourquoi de nombreux biens immobiliers disposant d'une licence touristique à Majorque sont affichés à des prix nettement supérieurs à ceux de biens similaires sans cette licence.
Le problème survient lorsque l'acheteur paie ce prix supplémentaire sans vérifier si la licence existe réellement, si elle correspond à la propriété, si elle peut encore être exploitée, si elle a été renouvelée en temps voulu, ou s'il existe des limitations qui en réduisent la valeur réelle.
Moratoire et réglementation actuelle : pourquoi il n’y a pratiquement pas de nouvelles licences
Depuis 2022, les îles Baléares appliquent un cadre de maîtrise de l'offre touristique, limitant fortement l'acquisition de nouveaux hébergements touristiques. Le décret-loi 4/2025 maintient cette approche et crée des réserves temporaires d'hébergement qui n'augmentent pas la capacité touristique globale : ces hébergements sont constitués de logements vacants ou d'unités existantes remises sur le marché.
Les conséquences pour l'acheteur sont importantes : acquérir un bien immobilier sans contrôle technique valide en pensant « pouvant être demandé ultérieurement » est, dans la plupart des cas, une démarche très risquée. Avant d'acheter, il est essentiel de vérifier si le bien se situe dans un quartier approprié, si des places de parking sont disponibles, si le type de contrôle technique requis est autorisé et si le bien est effectivement disponible.
Interdiction des nouvelles installations de télévision par satellite dans les immeubles collectifs
Depuis le décret-loi 4/2025 , il est généralement interdit aux îles Baléares de déposer de nouvelles déclarations de responsabilité pour le démarrage d'une activité commerciale concernant des biens immobiliers en pleine propriété, à l'exception de certains types de biens tels que les maisons mitoyennes ou jumelées. La location de résidences principales est exclue de cette interdiction, mais ce type de location présente des limitations spécifiques et ne peut être assimilé à un enregistrement classique de véhicule d'investissement.
L'achat d'appartements ou de maisons dans des copropriétés est donc particulièrement complexe. Même en présence d'une autorisation préalable, il convient de vérifier le règlement de copropriété, les procès-verbaux des dernières assemblées générales, la durée de validité de l'autorisation, ses éventuelles prolongations et les règles d'urbanisme.
Palma de Majorque : soyez extrêmement prudent
Palma possède la réglementation la plus stricte de l'île en matière de locations touristiques. Par conséquent, pour toute transaction immobilière au sein de la commune de Palma, il ne suffit pas que le vendeur se contente d'affirmer que le bien « dispose d'une autorisation ». Il est indispensable de vérifier les règles d'urbanisme en vigueur, le zonage, l'enregistrement touristique, les statuts de l'association des propriétaires et le statut administratif de l'autorisation.
En pratique, un bien immobilier disposant d'une licence valide à Palma peut avoir une valeur différentielle très élevée, mais c'est aussi là qu'il est primordial d'examiner chaque document avant de verser un acompte.
Vous envisagez d'acheter une propriété avec une licence touristique à Majorque ? Avant de signer un compromis de vente, Resitax vérifie la licence touristique (ETV), le nombre de places de parking, le zonage, la commune et les implications fiscales afin que vous sachiez exactement ce que vous achetez.
La licence touristique est-elle incluse avec la propriété ?
En règle générale, l'autorisation d'exploitation d'un hébergement touristique est liée à la propriété et peut être maintenue même après un changement de propriétaire, à condition que les conditions ayant permis sa délivrance soient remplies et que le changement soit dûment communiqué à l'autorité touristique compétente. Toutefois, cette règle générale ne doit pas être confondue avec un transfert automatique et sans risque.
L'exploitation peut être compromise si la licence est suspendue, si elle a été accordée à titre temporaire, si elle appartient à la résidence principale, si la résidence a fait l'objet de travaux non déclarés, s'il existe des dossiers de sanction, si la copropriété a un usage touristique limité ou si le changement de propriétaire n'est pas correctement communiqué.
Licence, lieux et déclaration de responsabilité : ce n’est pas la même chose
Le terme « licence touristique » est utilisé sur le marché, mais juridiquement, il est important de distinguer plusieurs éléments :
- Le permis ou l'enregistrement touristique qui autorise la commercialisation du bien.
- Les hébergements touristiques liés à cette opération.
- Le DRIAT, déclaration officielle de début d'activité touristique.
- Le type spécifique: ETV classique, résidence principale, résidence de plain-pied, maison mitoyenne, maison jumelée ou autre type admissible.
- Le numéro ou l'enregistrement touristique applicable, qui doit être correctement indiqué dans la documentation et la publicité requises par la réglementation en vigueur.
Une vérification préalable adéquate ne se limite pas à confirmer l'existence d'un numéro. Elle doit analyser les droits réels que ce numéro confère et les conditions dans lesquelles ils peuvent continuer à être utilisés.
Le tirage au sort des places en 2026 et les listes d'attente temporaires
En 2026, le Conseil de Majorque a mis en place un dispositif temporaire d'hébergement touristique chez l'habitant. L'annonce officielle proposait 1 069 places et précisait que cela ne représentait pas une augmentation de la capacité touristique de l'île : ces places provenaient d'annulations enregistrées lors des précédents appels à candidatures et au cours des mois précédents.
Ces données sont pertinentes car elles montrent que le système n'a pas été rouvert de manière générale. L'accès reste limité et soumis aux appels à candidatures en cours, aux exigences, aux priorités, aux délais et, dans certains cas, à un tirage au sort public pour déterminer l'ordre de traitement des demandes.
Sièges acquis en bourse : attention au transfert
Les postes obtenus par le biais de viviers de candidats temporaires peuvent être soumis à des restrictions spécifiques. Dans les appels à candidatures régis par le décret-loi 4/2025, il est stipulé que les postes obtenus grâce à ce dispositif ne peuvent être cédés à des tiers avant un délai de cinq ans à compter de leur obtention.
Cela ne signifie pas que toutes les anciennes licences comportent cette restriction. Cela signifie que lorsqu'un bien est annoncé avec une immatriculation électronique récente (ETV) ou des places de stationnement issues d'un parc temporaire, il convient de vérifier la résolution spécifique, la date d'acquisition des places et les conditions imposées. Acheter sans cette vérification pourrait vous amener à payer un prix plus élevé pour un permis qui ne fonctionne pas comme une immatriculation électronique traditionnelle et pleinement utilisable.
Les cinq vérifications à effectuer avant de signer un contrat de dépôt
Avant de verser un acompte pour une propriété touristique agréée à Majorque, Resitax recommande de vérifier au moins ces cinq points.
1. Existence et statut actuel de l'ETV
L’enregistrement touristique régional ou insulaire, son numéro de dossier, sa date d’enregistrement, le type de licence, le nom du titulaire actuel et l’absence de suspension ou d’annulation doivent être vérifiés. Un numéro de licence figurant dans l’annonce immobilière est insuffisant.
2. Correspondance entre la licence et la réalité physique
Le bien immobilier doit correspondre aux informations déclarées : nombre de lits, de chambres, agencement, superficie, annexes, piscine, extensions, rénovations et état d’habitabilité. Toute construction non autorisée ou extension non déclarée peut nuire gravement à l’exploitation touristique.
3. Compatibilité urbaine et zonage
Le bien doit être situé dans une zone appropriée et respecter la réglementation municipale d'urbanisme en vigueur. Il doit également être muni d'un permis d'occupation valide ou d'un titre équivalent et satisfaire à toutes les exigences d'urbanisme nécessaires.
4. Association des propriétaires
Si le bien se trouve dans une copropriété, il convient de consulter le règlement de copropriété et les procès-verbaux des dernières assemblées générales. Conformément au régime de la copropriété horizontale, la copropriété peut limiter ou interdire les activités touristiques à la majorité qualifiée des trois cinquièmes du nombre total de copropriétaires et de leurs parts respectives. Cette consultation est indispensable avant d'acheter un appartement ou une maison avec parties communes.
5. Dossiers de sanctions ou de discipline urbaine
Il convient de confirmer qu'aucune procédure en cours ne peut entraîner de sanctions, de suspension, d'annulation ou de révocation de la licence. Il est également nécessaire de vérifier si l'établissement est resté inactif pendant une période prolongée, la réglementation touristique autorisant l'examen des situations d'inactivité commerciale continue.
Comment protéger l'achat dans le contrat de dépôt de garantie et dans l'acte de vente
La licence touristique doit être expressément mentionnée dans le contrat de dépôt de garantie comme un élément essentiel de la transaction. Si l'acheteur paie un prix plus élevé du fait que le bien est vendu avec une licence touristique, cette circonstance doit être consignée par écrit.
clause de condition essentielle
Le contrat doit stipuler que la vente est conclue sous réserve de la validité, de l'utilisation et de la cessibilité de la licence touristique du bien, conformément aux conditions convenues. Il doit également prévoir les conséquences si les vérifications préalables révèlent que la licence n'existe pas, ne correspond pas à la réalité, ne peut être maintenue ou est limitée.
Obligations du vendeur
Le vendeur doit fournir tous les documents touristiques, d'urbanisme et communautaires nécessaires : inscription, DRIAT, certificats, certificat d'occupation, justificatifs de lieux, notifications de modification, absence de dossiers et, le cas échéant, documentation de la communauté de propriétaires.
Acte public et communication ultérieure
L’acte de vente doit clairement mentionner la licence ou l’autorisation touristique, le nombre de lits et les documents attestant de son statut. Après la signature, tout changement de propriétaire ou modification doit être déclaré à l’autorité touristique compétente dans les délais et selon les procédures en vigueur.
Il est également important de distinguer l'enregistrement touristique régional ou insulaire des exigences d'enregistrement étatiques pour les locations de courte durée. Le décret royal 1312/2024 a créé un registre unique des locations au niveau de l'État, mais ses références à la procédure d'enregistrement unique et au numéro d'enregistrement ont été annulées par des arrêts de la Cour suprême en 2026. Par conséquent, les vérifications préalables ne doivent pas se fonder uniquement sur ce registre étatique : la réglementation touristique des Baléares et le statut administratif spécifique du bien doivent toujours être consultés.
Erreurs courantes lors de l'achat d'une propriété avec une licence touristique
Confusion entre la télévision électronique classique et la résidence principale
L'option de location de résidence principale vous permet de commercialiser la résidence principale de votre propriétaire jusqu'à 60 jours par an, sous réserve du respect des conditions requises et de l'adéquation du secteur. Elle diffère d'un contrat de location classique pour un bien locatif. Si l'acheteur n'occupe pas le bien à titre de résidence principale, cette option pourrait ne pas convenir à son projet.
Croire qu'un ancien permis est toujours valable indéfiniment
Certains permis sont valables indéfiniment, tandis que d'autres sont soumis à des échéances, des prolongations ou des exigences périodiques, notamment pour les propriétés détenues horizontalement ou selon des modalités spécifiques. Il est essentiel de vérifier les modalités spécifiques ; ne présumez pas que tous les permis de véhicules électriques sont valables indéfiniment.
Payer la prime sans calculer la rentabilité réelle
La valeur du bien locatif doit être justifiée par une projection réaliste des revenus, du taux d'occupation, des taxes, des frais de gestion, d'entretien, des charges de copropriété, de l'assurance, des plateformes, du nettoyage, des services publics et des périodes potentielles d'inactivité. Une licence peut augmenter la valeur du bien, mais toutes les primes ne sont pas justifiées.
Ne pas vérifier les implications fiscales avant d'exploiter
L'exploitation d'un bien touristique peut avoir des conséquences sur l'impôt sur le revenu des personnes physiques (IRPF), l'impôt sur le revenu des non-résidents (IRNR), la TVA, les droits de mutation (ITP), les droits d'enregistrement (AJD), l'impôt sur les plus-values futures, et même sur la structure de l'acquisition, notamment pour les acheteurs internationaux. Il est essentiel d'analyser les implications fiscales avant l'achat, et non après le début des réservations.
Si le vendeur vous assure que « la licence est incluse », ne signez pas en vous basant uniquement sur cette affirmation. Chez Resitax, nous examinons tous les documents relatifs au tourisme, à l'urbanisme, à la vie communautaire et à la fiscalité afin d'éviter les mauvaises surprises après la signature.
Fiscalité liée à l'achat et à l'exploitation d'un bien immobilier disposant d'une licence touristique à Majorque
L'aspect fiscal est l'un des éléments qui modifient le plus la rentabilité finale d'une ETV, surtout lorsque l'acheteur est non-résident.
ITP, TVA et AJD dans la vente
Lors de l'achat d'un bien immobilier d'occasion auprès d'un particulier, la transaction est généralement soumise à la taxe sur les mutations immobilières ( TMI). Aux îles Baléares, le taux général est progressif et peut varier de 8 % à 13 % selon la valeur du bien. Pour les biens de grande valeur, cela représente une part importante de l'investissement total.
Si vous achetez une maison neuve auprès d'un promoteur, la transaction peut être soumise à la TVA, généralement à 10 %, et aux droits de timbre, dont le taux général aux îles Baléares est de 1,5 %, sans préjudice des taux réduits ou des avantages applicables dans des cas spécifiques.
IRNR pour les acheteurs non-résidents
Les acheteurs non-résidents qui louent un bien immobilier en Espagne doivent déclarer les revenus perçus sur le territoire espagnol à l'aide du formulaire 210.Pour les résidents de l'Union européenne, de l'Islande, de la Norvège et du Liechtenstein, le taux applicable est de 19 %, et certaines dépenses directement liées à la location peuvent être déduites, à condition que les conditions requises soient remplies et qu'elles soient dûment justifiées.
Pour les non-résidents de pays tiers, le taux général est de 24 %, et l'assiette de l'impôt est généralement calculée sur le revenu brut, sans déduction des charges. Par ailleurs, les périodes durant lesquelles le bien n'est pas loué peuvent donner lieu à des revenus locatifs imputés.
TVA sur les locations touristiques
La location de vacances peut être soumise à la TVA si des services hôteliers sont proposés, tels que le ménage régulier, le changement des draps, la restauration ou autres prestations similaires. Si la location se limite à la mise à disposition du logement sans services hôteliers, le traitement fiscal peut être différent. Il est donc essentiel d'examiner attentivement le modèle économique avant de mettre le bien en location.
Acheteur résident : Impôt sur le revenu des personnes physiques et activité économique
Pour les résidents fiscaux espagnols, les revenus locatifs peuvent être imposés comme revenus de capitaux immobiliers ou comme revenus d'activité commerciale, selon la structure d'exploitation et les ressources employées. Il ne faut pas présumer systématiquement que toutes les locations touristiques constituent une activité commerciale : cela dépend des services fournis, de l'organisation et des critères fiscaux applicables.
En tout état de cause, les locations touristiques ne bénéficient généralement pas de la réduction applicable à la location de logements permanents, car elles ne répondent pas à un besoin de logement permanent du locataire.
Est-il conseillé d'acheter une maison avec une licence touristique à Majorque ?
Oui, cela peut être judicieux, mais seulement si la transaction fait l'objet d'un examen juridique et fiscal approfondi. Un ETV (Unité de Logement Électronique) valide peut accroître la rentabilité et la valeur de revente du bien, notamment sur un marché où les logements neufs sont rares. Cependant, cette valeur dépend de l'utilisation effective du permis et ne doit pas se limiter à un argument de vente.
La bonne décision n'est pas de choisir « d'acheter ou non avec un permis ». La bonne décision consiste à savoir si ce permis précis, pour cette propriété précise, dans cette communauté, cette municipalité et pour cet acheteur précis, lui permet de réaliser son investissement prévu.
Notre approche chez Resitax
Chez Resitax, nous intégrons la vérification ETV à une analyse complète des aspects immobiliers et fiscaux. Nous examinons la licence, le type de véhicule, le nombre de places de stationnement, le certificat d'occupation, le statut d'urbanisme, l'association de copropriétaires, les contrats, les implications fiscales de l'acquisition et les implications fiscales futures de l'exploitation.
Nous assistons également les acheteurs internationaux en espagnol, anglais, allemand et français, en leur expliquant clairement leur achat avant tout versement d'acompte. Notre objectif est de garantir que l'acheteur comprenne si le prix de la licence touristique est justifié, si elle est cessible et quelles seront ses obligations après l'achat.
Si vous envisagez l'achat d'une villa, d'une maison ou d'un appartement à Majorque affichant une licence touristique, il est conseillé de vérifier cette licence avant de vous intéresser au prix. Dans ce type de transaction, le risque ne réside pas uniquement dans le bien lui-même, mais aussi dans l'usage que l'acheteur compte en faire après la signature du compromis de vente.