La restricción de segundas residencias en Baleares ha adquirido una especial relevancia jurídica tras la presentación, el 9 de septiembre de 2026, de la propuesta de Reglamento europeo sobre vivienda asequible —Affordable Housing Act, COM(2026) 599— por parte de la Comisión Europea.
Desde su presentación, la iniciativa se ha difundido en Baleares como una posible habilitación para limitar la compra de vivienda por no residentes. El alcance jurídico del texto es, sin embargo, distinto: la propuesta no articula las restricciones por razón de nacionalidad o residencia, sino atendiendo al uso que se dé al inmueble y, en particular, a su consideración como residencia principal o no principal.
Esta diferencia resulta determinante para establecer qué adquisiciones podrían quedar afectadas por una futura medida, qué compradores quedarían comprendidos dentro de su ámbito y cuáles serían las condiciones jurídicas necesarias para introducir una restricción.
En Resitax somos expertos en derecho inmobiliario, fiscalidad internacional y planificación patrimonial y desarrollamos nuestra actividad desde Mallorca, donde asesoramos de forma habitual a compradores, propietarios e inversores nacionales e internacionales en operaciones inmobiliarias en las Islas Baleares.
Resumen jurídico
La propuesta de Reglamento COM(2026) 599 no establece actualmente una prohibición de adquisición de vivienda por extranjeros o no residentes en Baleares. El texto configura un marco que permitiría a las autoridades competentes adoptar restricciones sobre inmuebles residenciales no destinados a residencia principal en zonas previamente declaradas tensionadas, siempre que concurran los requisitos objetivos, territoriales y de proporcionalidad establecidos en la propuesta.
Las eventuales medidas no podrían discriminar entre ciudadanos de la Unión por razón de nacionalidad y, conforme al texto propuesto, las condiciones vinculadas a la adquisición únicamente se aplicarían a los inmuebles adquiridos después de la fecha de aplicación de la correspondiente medida.
Propuesta de Reglamento europeo sobre vivienda asequible
Naturaleza jurídica de COM(2026) 599
La Comisión Europea presentó el 9 de septiembre de 2026 la propuesta de Reglamento sobre vivienda asequible —Affordable Housing Act, COM(2026) 599—.
La propuesta adopta la forma de Reglamento del Parlamento Europeo y del Consejo, con base jurídica en el artículo 114 TFUE.
Todavía no constituye derecho aplicable.
Debe ser aprobada mediante el procedimiento legislativo ordinario, con negociación en el Parlamento Europeo y en el Consejo.
Como consecuencia de ese proceso, el contenido definitivo del Reglamento puede diferir sustancialmente del texto actualmente propuesto.
El Reglamento no impone directamente restricciones
La propuesta tampoco introduce por sí misma restricciones a la adquisición de vivienda.
Su función consiste en establecer las condiciones bajo las cuales las autoridades nacionales, regionales o locales podrían adoptar determinadas medidas.
Correspondería posteriormente a las autoridades competentes decidir si hacen uso de ese marco y aprobar, en su caso, las normas necesarias.
Posición del Govern y del Parlament de les Illes Balears
Posición manifestada por el Govern
El 11 de septiembre, el portavoz del Govern, Sr. Antoni Costa, declaró que el Ejecutivo aplicará límites a la compra de segundas residencias si determina que son «eficientes y eficaces».
En esas declaraciones reconoció igualmente que una prohibición directa no resulta factible conforme al Derecho vigente.
Posición del Parlament
En el pleno del Parlament del 22 de septiembre, la presidenta, Sra. Marga Prohens, condicionó cualquier eventual medida a la demostración de su efectividad y a que no perjudique a los propietarios actuales.
Actualmente no existe un texto normativo balear ni un calendario concreto de aplicación.
Peso de los compradores extranjeros en Baleares
En 2025, el 29,8 % de las compraventas de vivienda en Baleares correspondió a compradores extranjeros, frente a una media nacional del 13,8 %.
Estas cifras explican la especial intensidad del debate en las Islas Baleares, pero no alteran el marco jurídico establecido por la propuesta europea.
Criterio de la restricción: uso de la vivienda y no nacionalidad
Ámbito definido por el artículo 2
Uno de los elementos esenciales de COM(2026) 599 es el criterio utilizado para delimitar las posibles restricciones.
El artículo 2 de la propuesta circunscribe su ámbito a las medidas destinadas a restringir la adquisición o el uso de inmuebles residenciales no destinados a residencia principal.
El elemento jurídico central no es, por tanto, la nacionalidad del adquirente ni, de forma directa, su condición de residente o no residente.
El criterio determinante es el uso del inmueble.
Residencia principal y segunda residencia
Esta distinción resulta especialmente relevante en Baleares, donde una parte importante del debate público se ha formulado en términos de compradores extranjeros o no residentes.
La propuesta opera, sin embargo, sobre una categoría diferente: la vivienda que no constituye residencia principal.
Ello implica que la configuración de cualquier futura medida debe analizarse desde la perspectiva del uso residencial y no exclusivamente desde la procedencia del comprador.
Prohibición de discriminación entre ciudadanos de la Unión Europea
Artículo 8 de la propuesta
El artículo 8 prohíbe que las medidas adoptadas discriminen, directa o indirectamente, entre nacionales de los Estados miembros por razón de nacionalidad.
En el caso de las personas jurídicas, la prohibición alcanza igualmente la discriminación basada en el Estado miembro de establecimiento.
Consecuencias para compradores europeos
En consecuencia, un comprador alemán o francés que adquiera una segunda vivienda en Mallorca no podría recibir un trato más gravoso por razón de su nacionalidad que un comprador residente en Madrid o Barcelona que adquiriese una segunda vivienda en la misma zona.
Una restricción adoptada al amparo del Reglamento afectaría a las segundas residencias comprendidas dentro de su ámbito, con independencia de la nacionalidad o residencia del adquirente.
Compradores británicos y nacionales de terceros países
Alcance de la protección del artículo 8
La cláusula de no discriminación contenida en el artículo 8 protege únicamente a los nacionales de los Estados miembros.
Los ciudadanos del Reino Unido, Estados Unidos o Suiza no quedan amparados por esta disposición en los mismos términos.
Libertad de circulación de capitales
No obstante, a estos compradores les resulta aplicable la libertad de circulación de capitales del artículo 63 TFUE, que se extiende también a los movimientos con terceros países.
Esta libertad admite restricciones justificadas por razones imperiosas de interés general, aunque con un margen jurídico diferente.
Propuesta estatal relativa a compradores extracomunitarios
A este escenario se añade la propuesta estatal de gravar al 100 % la adquisición de vivienda por no residentes extracomunitarios, anunciada en enero de 2025, que no ha sido debatida ni votada en el Congreso.
Resitax analizó este proyecto en un artículo anterior sobre el impuesto a compradores no europeos.
Requisitos para declarar una zona tensionada
Una restricción general y automática sobre todo el archipiélago no encaja en los términos de la propuesta.
El artículo 6 exige que la autoridad competente acredite la existencia de una situación de tensión mediante indicadores objetivos.
El artículo 7 exige además que la zona afectada quede claramente delimitada y que la medida no exceda de lo necesario.
Requisitos objetivos previstos en la propuesta
| Requisito | Contenido |
|---|---|
| Ratio precio / renta | El precio medio de la vivienda equivale, como mínimo, a ocho años de renta disponible per cápita. |
| Evolución | El ratio ha aumentado durante los diez últimos años de datos disponibles. No se exige cuando el ratio alcanza diez años. |
| Proyección | Es previsible que la tensión no remita en los tres años siguientes. |
| Delimitación territorial | Barrio, municipio, área metropolitana o parte de ellos, sin exceder de lo necesario. |
| Proporcionalidad | Ninguna medida menos restrictiva resulta suficiente. |
| Duración | Máximo de cinco años, prorrogable si subsisten los requisitos. |
Ratio precio / renta
La propuesta exige que el precio medio de la vivienda equivalga, como mínimo, a ocho años de renta disponible per cápita.
Este indicador constituye uno de los elementos objetivos necesarios para acreditar la existencia de tensión.
Evolución durante los diez últimos años
El ratio debe haber aumentado durante los diez últimos años de datos disponibles.
La propuesta establece una excepción a esta exigencia cuando el ratio alcanza diez años.
Proyección durante los tres años siguientes
También debe resultar previsible que la situación de tensión no remita durante los tres años siguientes.
La declaración no puede sustentarse, por tanto, únicamente en una situación coyuntural.
Delimitación territorial y proporcionalidad
La zona puede corresponder a un barrio, municipio, área metropolitana o parte de ellos.
La delimitación no puede exceder de lo necesario y debe justificarse que ninguna medida menos restrictiva resulta suficiente.
Duración máxima de las restricciones
La duración máxima prevista es de cinco años, prorrogable cuando continúen concurriendo los requisitos exigidos.
La propuesta configura así las restricciones como medidas temporalmente delimitadas y sujetas a la persistencia de las circunstancias que justificaron su adopción.
Restricciones relativas al alquiler de corta duración
Viviendas que no constituyen residencia principal
En materia de alquiler de corta duración, la propuesta permite restricciones sobre viviendas que no constituyan la residencia principal del anfitrión.
Para ello debe acreditarse un efecto adverso significativo sobre la asequibilidad o disponibilidad de vivienda durante al menos tres años.
Reglamento (UE) 2024/1028
La propuesta obliga además a aplicar el registro previsto en el Reglamento (UE) 2024/1028.
El incumplimiento puede determinar la suspensión o retirada del correspondiente número de registro.
Propietarios actuales: irretroactividad y régimen transitorio
Artículo 10.1.f)
El artículo 10.1.f) establece que las condiciones vinculadas a la adquisición solo se aplicarán a los inmuebles adquiridos después de la fecha de aplicación de la medida.
Artículo 10.2
El artículo 10.2 exige un régimen transitorio adecuado cuando la medida afecte a situaciones legítimas preexistentes.
Efectos para propietarios actuales
Conforme al texto propuesto, el propietario actual de una segunda residencia en Baleares no perdería su titularidad ni vería restringido el uso de su inmueble por efecto de este Reglamento.
El posible riesgo se sitúa en un ámbito diferente.
Si la zona en la que se encuentra el inmueble fuera posteriormente declarada tensionada, una reducción del número de potenciales compradores podría afectar a la liquidez y al valor de reventa.
Relevancia para compradores e inversores internacionales
Calendario previo a la aplicación de una restricción
Antes de que una restricción resulte aplicable en Baleares deben completarse varias fases.
En primer lugar, debe culminar la negociación europea y aprobarse definitivamente el Reglamento.
Posteriormente, deberán acreditarse los correspondientes indicadores de tensión.
Será igualmente necesaria la delimitación de las zonas afectadas.
Finalmente, deberá aprobarse una norma propia por la autoridad competente.
Esta norma podrá, además, ser objeto de impugnación.
Adquisiciones formalizadas antes de una futura medida
Conforme al texto actualmente propuesto, una adquisición formalizada antes de la fecha de aplicación de la correspondiente medida quedaría fuera de las nuevas condiciones vinculadas a la adquisición.
La fecha de formalización de una operación adquiere, por tanto, relevancia dentro del régimen previsto en la propuesta.
Adquisición de vivienda mediante una sociedad
La interposición de una sociedad no elimina la restricción
La adquisición del inmueble mediante una sociedad no excluye por sí sola la posible aplicación de una futura medida.
El criterio de la propuesta es el uso del inmueble, no exclusivamente la identidad jurídica de quien figura como propietario.
Tratamiento de las personas jurídicas
La propuesta contempla asimismo que las medidas puedan calibrarse con mayor intensidad cuando el propietario sea una persona jurídica.
La estructura societaria debe analizarse conjuntamente con el destino previsto del inmueble y con las implicaciones fiscales, inmobiliarias y patrimoniales de la adquisición.
Traslado de residencia a Mallorca
Consideración como residencia principal
Cuando la adquisición forma parte de un proyecto efectivo de traslado de residencia a Mallorca, la consideración de la vivienda como residencia principal adquiere una relevancia adicional.
Su importancia puede extenderse más allá del ámbito estrictamente fiscal y alcanzar la eventual aplicación de futuras restricciones sobre segundas residencias.
Coordinación con la residencia fiscal
Resulta relevante documentar desde la adquisición el uso previsto del inmueble y coordinarlo con la planificación de la residencia fiscal.
Cuando resulte aplicable, deberá considerarse asimismo el régimen especial de impatriados del artículo 93 LIRPF.
Aspectos que deben revisarse antes de una adquisición en Baleares
La evolución de COM(2026) 599 introduce una nueva variable dentro del análisis jurídico de determinadas operaciones inmobiliarias en Baleares.
Estado de tramitación normativa
Debe verificarse el estado de tramitación de la propuesta de Reglamento y la existencia de cualquier norma autonómica o municipal en preparación que pueda afectar a la zona del inmueble.
Uso previsto de la vivienda
Debe determinarse si el inmueble se destinará a residencia principal o a segunda residencia y documentar adecuadamente esta circunstancia.
Efecto de una posible declaración de zona tensionada
Debe valorarse el impacto que una eventual declaración de zona tensionada podría tener sobre la futura capacidad de transmisión y la liquidez del inmueble.
Estructura de adquisición
Cuando la compra vaya a realizarse a través de una sociedad, debe analizarse la estructura desde las perspectivas inmobiliaria, fiscal y patrimonial.
Uso turístico
Cuando esté previsto un uso turístico, debe verificarse la situación de la licencia ETV y del registro exigido por el Reglamento (UE) 2024/1028.
Preguntas frecuentes sobre la restricción de segundas residencias en Baleares
¿COM(2026) 599 establece una prohibición de compra de vivienda por extranjeros en Baleares?
No.
La propuesta configura un marco para la posible adopción de medidas sobre inmuebles residenciales no destinados a residencia principal en zonas en las que exista una situación de tensión debidamente acreditada.
No establece una prohibición general de adquisición de vivienda por compradores extranjeros.
¿La propuesta permite restringir la compra por no residentes?
El criterio de la propuesta no se articula directamente sobre la residencia del comprador.
El elemento determinante es el uso del inmueble como residencia principal o no principal.
¿Puede declararse zona tensionada todo el territorio de Baleares?
La propuesta exige que la situación de tensión se acredite mediante indicadores objetivos y que la zona afectada quede claramente delimitada.
El artículo 6 establece los criterios de acreditación y el artículo 7 exige que la delimitación no exceda de lo necesario.
¿Qué ratio precio-renta establece COM(2026) 599?
El precio medio de la vivienda debe equivaler, como mínimo, a ocho años de renta disponible per cápita.
El ratio debe haber aumentado durante los diez últimos años de datos disponibles, salvo cuando el propio ratio alcance diez años.
¿Qué periodo de proyección exige la propuesta?
Debe resultar previsible que la situación de tensión no remita en los tres años siguientes.
¿Cuál es la duración máxima de una restricción?
La duración máxima es de cinco años, prorrogable si subsisten los requisitos.
¿Existe discriminación entre compradores de distintos Estados miembros?
El artículo 8 prohíbe la discriminación directa o indirecta entre nacionales de los Estados miembros por razón de nacionalidad.
¿Qué marco se aplica a ciudadanos británicos, estadounidenses o suizos?
Estos compradores no quedan amparados por el artículo 8 en los mismos términos que los ciudadanos de los Estados miembros.
No obstante, resulta aplicable la libertad de circulación de capitales del artículo 63 TFUE, que se extiende igualmente a movimientos con terceros países.
¿Una futura restricción afectaría a propietarios actuales?
El artículo 10.1.f) establece que las condiciones vinculadas a la adquisición se aplicarán únicamente a los inmuebles adquiridos después de la fecha de aplicación de la correspondiente medida.
El artículo 10.2 exige asimismo un régimen transitorio adecuado para las situaciones legítimas preexistentes.
¿La compra mediante una sociedad evita una futura restricción?
No.
La propuesta atiende al uso del inmueble y contempla también la situación de las personas jurídicas.
¿COM(2026) 599 está actualmente en vigor?
No.
Se trata de una propuesta de Reglamento que todavía debe completar el procedimiento legislativo ordinario y cuyo texto final puede diferir de la versión actualmente presentada.
Resitax, especialistas en derecho inmobiliario y fiscalidad internacional en Mallorca
Nuestro trabajo con compradores, propietarios e inversores nacionales e internacionales nos permite analizar una adquisición inmobiliaria desde una perspectiva conjunta: situación jurídica del inmueble, estructura de compra, residencia fiscal, fiscalidad de la operación, planificación patrimonial y evolución del marco regulatorio balear y europeo.
Seguimos la tramitación de COM(2026) 599 y la evolución de las posibles medidas que puedan adoptarse en las Islas Baleares, de forma que las operaciones puedan analizarse conforme al marco jurídico existente en el momento de su formalización.
En las adquisiciones internacionales, este análisis resulta especialmente relevante cuando convergen una compra inmobiliaria en Mallorca, un traslado de residencia, estructuras societarias o una planificación fiscal y patrimonial entre diferentes jurisdicciones.
Resitax — Derecho inmobiliario, fiscalidad internacional y planificación patrimonial en Mallorca.
El presente artículo tiene carácter divulgativo y no constituye asesoramiento jurídico ni fiscal. El análisis se refiere al contenido de la propuesta COM(2026) 599 y debe interpretarse conforme a su estado de tramitación en la fecha de publicación.