Comprar una casa con licencia turística en Mallorca puede ser una gran oportunidad de inversión, pero también una de las operaciones inmobiliarias que más riesgos jurídicos y fiscales concentra en Baleares. La frase “se vende con licencia turística” suele aumentar mucho el precio de una vivienda, pero no siempre significa que el comprador pueda explotar legalmente el alquiler vacacional después de la escritura.
En Resitax, despacho boutique con sede en Palma de Mallorca especializado en derecho inmobiliario, fiscalidad internacional y asesoramiento a compradores extranjeros, revisamos este tipo de operaciones antes de firmar arras. La clave es sencilla: antes de negociar el precio, hay que saber exactamente qué licencia existe, qué plazas turísticas tiene asociadas, si la vivienda cumple la normativa urbanística y si la habilitación puede seguir utilizándose tras la compra.
En resumen: la licencia ETV no es un simple extra comercial. Es una habilitación turística vinculada a una vivienda concreta, a una modalidad de explotación, a un número determinado de plazas y a una normativa balear muy restrictiva. En un mercado con nuevas plazas muy limitadas, comprar una vivienda con ETV puede tener sentido, pero solo si la due diligence confirma que la licencia está vigente, es utilizable y no arrastra problemas urbanísticos, turísticos, comunitarios o fiscales.
Qué es una licencia ETV en Mallorca
La ETV, o Estancia Turística en Vivienda, es la habilitación administrativa que permite comercializar una vivienda residencial para estancias turísticas en las Illes Balears. En la práctica, es lo que permite alquilar una vivienda a turistas por períodos de corta duración a través de canales turísticos, agencias o plataformas digitales.
No se trata de una autorización genérica que pueda trasladarse libremente de una vivienda a otra. La ETV está vinculada a un inmueble concreto, a una tipología de vivienda, a una zona apta y a un número máximo de plazas que normalmente depende de la cédula de habitabilidad o título equivalente.
Por qué condiciona tanto el precio
Una vivienda con ETV puede generar ingresos de alquiler vacacional de forma legal, mientras que una vivienda equivalente sin licencia puede quedar limitada al alquiler residencial o de temporada no turístico. Esa diferencia de explotación explica que muchas propiedades con licencia turística en Mallorca se anuncien con sobreprecios importantes frente a viviendas similares sin habilitación.
El problema aparece cuando el comprador paga ese sobreprecio sin verificar si la licencia existe realmente, si coincide con la vivienda, si puede seguir explotándose, si se ha renovado cuando procedía o si hay limitaciones que reducen su valor real.
Moratoria y normativa actual: por qué casi no hay licencias nuevas
Desde 2022, Baleares mantiene un marco de contención de la oferta turística que ha restringido de forma severa la adquisición de nuevas plazas para viviendas turísticas. El Decreto-ley 4/2025 mantiene esa línea y crea bolsas temporales de plazas que no aumentan el techo turístico: se nutren de bajas o plazas ya existentes que vuelven al sistema.
La consecuencia para el comprador es muy importante: adquirir una vivienda sin ETV pensando que “ya se solicitará después” es, en la mayoría de casos, una hipótesis muy incierta. Antes de comprar, hay que confirmar si la vivienda está en zona apta, si puede acceder a plazas, si la modalidad está permitida y si existe disponibilidad real.
Prohibición de nuevas ETV en viviendas plurifamiliares
Desde el Decreto-ley 4/2025 no se permite, con carácter general en las Illes Balears, presentar nuevas declaraciones responsables de inicio de actividad para viviendas sometidas a propiedad horizontal, salvo determinadas tipologías como adosados o pareados. La norma excluye de esa prohibición la modalidad de alquiler de vivienda principal, pero esta modalidad tiene límites propios y no equivale a una ETV clásica para inversión.
Esto hace especialmente delicada la compra de pisos, apartamentos o viviendas en comunidades de propietarios. Incluso cuando existe una licencia previa, deben revisarse los estatutos de la comunidad, las actas recientes, la duración de la habilitación, las prórrogas y la compatibilidad urbanística.
Palma de Mallorca: máxima prudencia
Palma es el entorno más restrictivo de la isla en materia de alquiler turístico. Por eso, en cualquier operación dentro del término municipal de Palma no basta con que el vendedor afirme que la vivienda “tiene licencia”. Hay que comprobar el planeamiento vigente, la zonificación, la inscripción turística, la comunidad de propietarios y la situación administrativa de la autorización.
En la práctica, una vivienda con licencia válida en Palma puede tener un valor diferencial muy alto, pero también es donde más importante resulta revisar cada documento antes de comprometer una señal.
¿Estás pensando en comprar una propiedad con licencia turística en Mallorca? Antes de firmar arras, en Resitax revisamos la ETV, las plazas, la zonificación, la comunidad y la fiscalidad para que sepas exactamente qué estás comprando.
¿La licencia turística se transmite con la vivienda?
Como regla general, la habilitación turística está vinculada a la vivienda y puede mantenerse con el cambio de titularidad si se conservan los requisitos que permitieron su otorgamiento y se comunica correctamente la modificación a la administración turística competente. Pero esta regla general no debe confundirse con una transmisión automática sin riesgos.
La operación puede quedar comprometida si la licencia está suspendida, si se concedió bajo una modalidad temporal, si pertenece a vivienda principal, si la vivienda ha sufrido obras no declaradas, si existen expedientes sancionadores, si la comunidad de propietarios ha limitado el uso turístico o si no se comunica correctamente el cambio de titularidad.
Licencia, plazas y declaración responsable: no son lo mismo
En el mercado se habla de “licencia turística”, pero jurídicamente conviene distinguir varios elementos:
- La habilitación o inscripción turística que permite comercializar la vivienda.
- Las plazas turísticas asociadas a esa explotación.
- La DRIAT, declaración responsable de inicio de actividad turística.
- La modalidad concreta: ETV clásica, vivienda principal, vivienda en propiedad horizontal, adosado, pareado u otra tipología admisible.
- La inscripción o número turístico aplicable, que debe figurar correctamente en la documentación y publicidad exigida por la normativa vigente.
Una due diligence correcta no se limita a comprobar que existe un número. Debe analizar qué derechos reales permite ese número y bajo qué condiciones se pueden seguir utilizando.
El sorteo de plazas de 2026 y las bolsas temporales
En 2026, el Consell de Mallorca convocó una bolsa temporal de plazas turísticas para estancias en viviendas. La convocatoria oficial ofreció 1.069 plazas y dejó claro que no suponía un incremento del techo turístico de la isla: procedían de bajas registradas en convocatorias anteriores y durante los meses previos.
Este dato es relevante porque muestra que el sistema no se ha reabierto de forma general. La disponibilidad sigue siendo limitada, sujeta a convocatoria, requisitos, prioridad, plazos y, en determinados casos, sorteo público para ordenar la tramitación de solicitudes.
Plazas adquiridas en bolsa: cuidado con la transmisión
Las plazas adquiridas en las bolsas temporales pueden estar sujetas a restricciones específicas. En las convocatorias reguladas tras el Decreto-ley 4/2025 se ha previsto que las plazas adquiridas de esa bolsa no puedan transmitirse a terceros hasta transcurridos cinco años desde su adquisición.
Esto no significa que todas las licencias antiguas tengan ese bloqueo. Significa que, cuando una vivienda se anuncia con una ETV reciente o con plazas procedentes de una bolsa temporal, hay que revisar la resolución concreta, la fecha de adquisición de las plazas y las condiciones impuestas. Comprar sin comprobarlo puede llevar a pagar un sobreprecio por una autorización que no se comporta como una ETV clásica plenamente utilizable.
Las cinco comprobaciones antes de firmar arras
Antes de pagar una señal por una vivienda con licencia turística en Mallorca, Resitax recomienda revisar, como mínimo, estos cinco bloques.
1. Existencia y estado real de la ETV
Debe comprobarse la inscripción turística autonómica o insular, el número de expediente, la fecha de alta, la modalidad, el titular actual y la ausencia de suspensión o baja. No basta con que el anuncio inmobiliario incluya un supuesto número de licencia.
2. Coincidencia entre licencia y realidad física
La vivienda real debe coincidir con lo declarado: número de plazas, dormitorios, distribución, superficie, anexos, piscina, ampliaciones, reformas y estado de habitabilidad. Una obra no legalizada o una ampliación no comunicada puede afectar seriamente a la explotación turística.
3. Compatibilidad urbanística y zonificación
La vivienda debe estar en una zona apta y cumplir con el planeamiento municipal aplicable. También debe contar con cédula de habitabilidad o título equivalente vigente y con todos los requisitos urbanísticos necesarios.
4. Comunidad de propietarios
Si la vivienda está en una comunidad, deben revisarse estatutos y actas recientes. La comunidad puede limitar o condicionar la actividad turística por mayoría cualificada de tres quintas partes del total de propietarios y cuotas, conforme al régimen de propiedad horizontal. Esta revisión es imprescindible antes de comprar un apartamento o vivienda con elementos comunes.
5. Expedientes sancionadores o de disciplina urbanística
Debe confirmarse que no existen procedimientos abiertos que puedan derivar en sanción, suspensión, baja o revocación de la habilitación. También hay que comprobar si la vivienda ha estado inactiva durante largos períodos, porque la normativa turística permite revisar situaciones de no comercialización continuada.
Cómo proteger la compra en el contrato de arras y en la escritura
La licencia turística debe aparecer expresamente en el contrato de arras como elemento esencial de la operación. Si el comprador paga un precio superior porque la vivienda se vende con ETV, esa circunstancia debe quedar reflejada por escrito.
Cláusula de condición esencial
El contrato debe indicar que la compraventa se firma sobre la base de que la vivienda cuenta con una habilitación turística válida, utilizable y transmisible en las condiciones pactadas. También debe prever qué ocurre si la due diligence detecta que la licencia no existe, no coincide con la realidad física, no puede mantenerse o está limitada.
Obligaciones del vendedor
El vendedor debe aportar toda la documentación turística, urbanística y comunitaria necesaria: inscripción, DRIAT, certificados, cédula de habitabilidad, justificantes de plazas, comunicaciones de modificación, ausencia de expedientes y, si procede, documentación de la comunidad de propietarios.
Escritura pública y comunicación posterior
En la escritura de compraventa conviene identificar la licencia o habilitación turística, el número de plazas y la documentación que acredita su situación. Tras la firma, debe comunicarse el cambio de titularidad o modificación correspondiente ante la administración turística competente, dentro de los plazos y forma exigidos en ese momento.
También debe distinguirse la inscripción turística autonómica o insular de cualquier obligación estatal de registro para alquileres de corta duración. El Real Decreto 1312/2024 creó un sistema estatal de Registro Único de Arrendamientos, pero sus menciones al procedimiento de registro único y número de registro han sido anuladas por sentencias del Tribunal Supremo en 2026. Por eso, no conviene basar la due diligence únicamente en ese registro estatal: hay que revisar siempre la normativa turística balear y la situación administrativa específica de la vivienda.
Errores frecuentes al comprar una vivienda con licencia turística
Confundir ETV clásica y vivienda principal
La modalidad de alquiler de vivienda principal permite comercializar la vivienda habitual del propietario por un máximo de 60 días al año, siempre que se cumplan los requisitos y la zona sea apta. No es equivalente a una ETV clásica para inversión. Si el comprador no va a residir en esa vivienda como vivienda principal, esta modalidad puede no servir para su plan de explotación.
Creer que una licencia antigua siempre es indefinida
Algunas habilitaciones pueden tener duración indefinida, pero otras están sujetas a plazos, prórrogas o requisitos periódicos, especialmente en viviendas en propiedad horizontal o modalidades específicas. Hay que revisar la modalidad concreta, no asumir que toda ETV “no caduca”.
Pagar el sobreprecio sin calcular la rentabilidad real
El valor de la ETV debe justificarse con una proyección realista de ingresos, ocupación, fiscalidad, costes de gestión, mantenimiento, comunidad, seguros, plataformas, limpieza, suministros y posibles períodos de no explotación. Una licencia puede aumentar el valor del inmueble, pero no cualquier sobreprecio está justificado.
No revisar la fiscalidad antes de explotar
La explotación de una vivienda turística puede tener implicaciones en IRPF, IRNR, IVA, ITP, AJD, plusvalía futura e incluso en la estructura de compra, especialmente para compradores internacionales. La fiscalidad debe analizarse antes de comprar, no cuando ya se están recibiendo reservas.
Si el vendedor asegura que “la licencia va incluida”, no firmes solo con esa frase. En Resitax revisamos la documentación turística, urbanística, comunitaria y fiscal para evitar sorpresas después de la escritura.
Fiscalidad de comprar y explotar una vivienda con licencia turística en Mallorca
La parte fiscal es uno de los elementos que más cambia la rentabilidad final de una ETV, sobre todo cuando el comprador es no residente.
ITP, IVA y AJD en la compraventa
Cuando se compra una vivienda de segunda mano a un particular, la operación suele tributar por ITP. En Baleares, el tipo general es progresivo y puede ir del 8% al 13% según el valor del inmueble. En viviendas de alto valor, esto tiene un impacto muy relevante en la inversión total.
Si se compra una vivienda nueva a un promotor, la operación puede tributar por IVA, generalmente al 10%, y por AJD, cuyo tipo general en Baleares es del 1,5%, sin perjuicio de tipos reducidos o beneficios aplicables en casos concretos.
IRNR para compradores no residentes
El comprador no residente que alquila una vivienda en España debe declarar las rentas obtenidas en territorio español mediante el modelo 210. Para residentes en la Unión Europea, Islandia, Noruega y Liechtenstein, el tipo aplicable es el 19% y pueden deducirse determinados gastos vinculados directamente al alquiler, siempre que se cumplan los requisitos y se acrediten correctamente.
Para no residentes de terceros países, el tipo general es el 24% y, con carácter general, la base se calcula sobre ingresos brutos, sin deducción de gastos. Además, los períodos en que el inmueble no está alquilado pueden generar imputación de renta inmobiliaria.
IVA en el alquiler turístico
El alquiler turístico puede tener implicaciones en IVA si se prestan servicios propios de la industria hotelera, como limpieza periódica durante la estancia, cambio de ropa de cama durante la estancia, restauración u otros servicios análogos. Si la operación se limita a la mera puesta a disposición de la vivienda sin servicios hoteleros, el tratamiento fiscal puede ser diferente. Por eso es esencial revisar el modelo de explotación antes de publicar el inmueble.
Resident buyer: IRPF y actividad económica
Para residentes fiscales en España, las rentas pueden tributar como rendimientos del capital inmobiliario o como actividad económica, según la estructura real de explotación y los medios empleados. No debe afirmarse automáticamente que todo alquiler turístico es actividad económica: dependerá de los servicios prestados, la organización y los criterios fiscales aplicables.
En todo caso, el alquiler turístico no se beneficia como regla general de la reducción propia del alquiler de vivienda habitual, porque no satisface una necesidad permanente de vivienda del arrendatario.
¿Es recomendable comprar una casa con licencia turística en Mallorca?
Sí, puede ser recomendable, pero solo si la operación supera una revisión jurídica y fiscal completa. Una ETV válida puede aumentar la rentabilidad y el valor de reventa de la vivienda, especialmente en un mercado donde las nuevas plazas están muy restringidas. Pero ese valor depende de que la licencia pueda explotarse realmente y no sea una simple promesa comercial.
La decisión correcta no es “comprar o no comprar con licencia”. La decisión correcta es saber si esa licencia concreta, en esa vivienda concreta, con esa comunidad, en ese municipio y para ese comprador concreto, permite ejecutar el plan de inversión previsto.
Cómo lo abordamos en Resitax
En Resitax integramos la verificación de la ETV dentro de una due diligence inmobiliaria y fiscal completa. Revisamos la licencia, la modalidad, las plazas, la cédula de habitabilidad, la situación urbanística, la comunidad de propietarios, los contratos, la fiscalidad de la adquisición y la tributación futura de la explotación.
También acompañamos a compradores internacionales en español, inglés, alemán y francés, explicando con claridad qué están comprando antes de comprometer una señal. Nuestro objetivo es que el comprador sepa si la licencia turística justifica el precio, si puede transmitirse y qué obligaciones tendrá después de la compra.
Si estás valorando una villa, casa o apartamento que se anuncia con licencia turística en Mallorca, conviene revisar la ETV antes que el precio. En este tipo de operaciones, el riesgo no está solo en el inmueble: está en lo que el comprador cree que podrá hacer con él después de firmar.