La herencia de una vivienda en Mallorca cuando el propietario residía en Alemania exige coordinar el Derecho sucesorio aplicable con los trámites notariales, registrales y fiscales que deben realizarse en España.
Es frecuente que los herederos se presenten en una notaría de Palma con el Erbschein expedido por el juzgado alemán, una copia del testamento y la idea de que esa documentación les permitirá inscribir la vivienda a su nombre sin más trámite.
El certificado alemán acredita quién hereda, pero la transmisión de un inmueble situado en Mallorca se rige por el procedimiento español, con su escritura notarial, su inscripción en el Registro de la Propiedad, sus autoliquidaciones y sus plazos.
Lo mismo ocurre, con algunas diferencias, cuando el causante residía en Austria o en Suiza. Conocer el orden correcto de los trámites permite evitar cuentas bloqueadas, retrasos en la inscripción y operaciones de venta paralizadas mientras se completa la sucesión.
Desde nuestro despacho en Palma, en Resitax estamos especializados en sucesiones internacionales y en la tramitación de herencias de propietarios no residentes con inmuebles en Mallorca, especialmente cuando existen vínculos con Alemania, Austria o Suiza.
Resumen clave sobre la herencia de una vivienda en Mallorca
Una herencia de una vivienda en Mallorca con un causante residente en Alemania plantea dos cuestiones diferentes que deben analizarse de forma coordinada.
Por una parte, debe determinarse qué ley regula la sucesión y quiénes son los herederos. Por otra, deben cumplirse en España los trámites necesarios para aceptar la herencia, liquidar las obligaciones fiscales e inscribir el inmueble a nombre de los sucesores.
En términos generales, el proceso exige:
- Determinar la ley aplicable a la sucesión.
- Localizar el testamento o testamentos existentes.
- Obtener el certificado de defunción.
- Acreditar quiénes son los herederos mediante el Erbschein o el certificado sucesorio europeo.
- Obtener el NIE de cada heredero.
- Preparar la escritura española de aceptación y adjudicación de herencia.
- Presentar el Impuesto sobre Sucesiones mediante el Modelo 650.
- Declarar la plusvalía municipal.
- Revisar las obligaciones fiscales pendientes del causante.
- Inscribir la vivienda en el Registro de la Propiedad.
La correcta coordinación entre España y el país de residencia del causante resulta especialmente importante para evitar duplicidades, retrasos y problemas en la adjudicación del inmueble.
¿Qué ley se aplica a la herencia de una vivienda en Mallorca?
La sucesión se rige por el Reglamento (UE) 650/2012.
Con arreglo a su art. 21, la ley de la última residencia habitual del causante gobierna la totalidad de la herencia, incluida la finca o el piso situado en Mallorca.
Propietario residente en Alemania
Si el propietario vivía en Múnich, el Derecho alemán decide quién hereda, con su sistema de Pflichtteil.
Por tanto, el hecho de que la vivienda esté situada en Mallorca no determina por sí solo que la sucesión quede sometida a las reglas civiles españolas.
Propietario residente en Austria
Si el propietario residía en Salzburgo, se aplica el Derecho austriaco.
La legítima del Código Civil español queda fuera de juego en ambos supuestos.
Elección de la ley de la nacionalidad
El causante puede, no obstante, haber elegido en su testamento la ley de su nacionalidad mediante una professio iuris.
La existencia de esta elección debe comprobarse al inicio de la tramitación porque puede modificar la ley que debe aplicarse a la sucesión.
¿Se aplica el Derecho civil balear?
Tampoco interviene el Derecho civil balear, que solo se aplica a los españoles con vecindad civil balear, por mucho tiempo que un alemán, un austriaco o un suizo haya pasado en la isla.
Herencia de una vivienda en Mallorca cuando el causante residía en Suiza
El supuesto suizo exige más cautela.
España aplica el Reglamento con carácter universal, también cuando la ley designada es la de un Estado que no pertenece a la Unión Europea, pero Suiza valora la sucesión desde su propio Derecho internacional privado.
La coincidencia de ambos puntos de vista debe confirmarse con el asesor del causante en Suiza.
Una elección expresa de ley en el testamento puede despejar esta cuestión y facilitar considerablemente la tramitación posterior.
Testamento alemán y Erbschein en una herencia en Mallorca
El testamento otorgado en Alemania o en Austria es válido en España, aunque por sí solo no basta para completar una herencia de una vivienda en Mallorca.
El notario español exige acreditar quiénes son los herederos.
En la práctica, esta acreditación se realiza mediante el Erbschein o mediante el certificado sucesorio europeo.
¿Qué función tiene el Erbschein?
El Erbschein expedido por el juzgado alemán permite acreditar la condición de heredero.
Es uno de los documentos fundamentales cuando el causante residía en Alemania, pero no sustituye por sí mismo los trámites notariales, fiscales y registrales que deben completarse en España.
Certificado sucesorio europeo
El certificado sucesorio europeo constituye otra vía para acreditar la condición de heredero y surte efectos en España sin necesidad de un procedimiento de reconocimiento.
Su utilización puede facilitar la coordinación de una sucesión con elementos situados en distintos Estados europeos.
Testamento español limitado a los bienes de Mallorca
Cuando el propietario ha otorgado además un testamento notarial español limitado a sus bienes en Mallorca, la tramitación puede acortarse de forma notable.
Sin embargo, debe haberse redactado en coordinación con el testamento alemán o austriaco para evitar que uno de los documentos revoque involuntariamente al otro.
En Resitax asesoramos de forma habitual en herencias internacionales con inmuebles en Mallorca, por lo que revisamos conjuntamente los testamentos españoles y extranjeros, la documentación sucesoria y la forma de acreditar correctamente a los herederos antes de formalizar la aceptación de la herencia.
Documentación necesaria para una herencia de vivienda en Mallorca
Para tramitar la sucesión en España, los herederos suelen tener que reunir la siguiente documentación:
- Certificado de defunción apostillado y con traducción jurada al español.
- Certificado del Registro General de Actos de Última Voluntad, que permite comprobar si el causante otorgó testamento en España.
- Erbschein o certificado sucesorio europeo y, en su caso, testamento, con traducción jurada.
- NIE de cada heredero.
- Escritura de propiedad del inmueble.
- Nota simple reciente del Registro de la Propiedad.
- Últimos recibos del IBI.
Reunir esta documentación desde el principio permite coordinar la escritura notarial, las autoliquidaciones y la inscripción registral sin generar retrasos innecesarios.
Aceptación de una herencia de una vivienda en Mallorca
Los herederos aceptan la herencia mediante una escritura de aceptación y adjudicación de herencia.
En ella se identifica el patrimonio hereditario y se adjudica la vivienda a los sucesores correspondientes.
Una vez presentada la fiscalidad correspondiente e inscrita la escritura en el Registro de la Propiedad, los herederos quedan en condiciones de vender, hipotecar o arrendar el inmueble a su nombre.
¿Es necesario viajar a Mallorca para aceptar la herencia?
No necesariamente.
Los herederos pueden firmar la escritura en Palma o actuar mediante poder, evitando desplazarse cuando la documentación ha sido preparada correctamente.
Esta posibilidad resulta especialmente relevante en herencias con herederos residentes en Alemania, Austria o Suiza.
Qué ocurre con las cuentas bancarias y los gastos de la vivienda
Las cuentas españolas del causante se bloquean cuando el banco conoce el fallecimiento.
Como consecuencia, pueden dejar de atenderse recibos relacionados con la vivienda, incluidos suministros, IBI y cuotas de la comunidad de propietarios.
Sugerimos acordar desde el primer momento quién asumirá estos pagos mientras se tramita la sucesión.
En una herencia internacional, la falta de previsión sobre estos gastos puede generar deudas o incidencias durante los meses necesarios para completar la adjudicación.
Impuesto sobre Sucesiones en una herencia de vivienda en Mallorca
Los herederos no residentes pueden aplicar la normativa del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones de la comunidad autónoma donde radique la mayor parte de los bienes situados en España.
En una herencia de una vivienda en Mallorca, esa normativa será normalmente la balear.
La Ley 6/2025, en vigor desde el 25 de julio de 2025, establece una bonificación del 100 % de la cuota para cónyuge, descendientes y ascendientes y la extiende de forma expresa a los no residentes.
Hermanos, sobrinos, tíos y afines disfrutan de bonificaciones mejoradas, aunque menores, cuando no existen descendientes.
¿Hay que presentar el Modelo 650 aunque el impuesto sea cero?
Sí.
Que la cuota resulte nula para determinados familiares no elimina la obligación de presentar el Modelo 650.
La autoliquidación debe presentarse en el plazo de seis meses desde el fallecimiento.
La prórroga por otros seis meses debe solicitarse dentro de los cinco primeros meses.
El cumplimiento de este plazo debe controlarse desde el inicio de la sucesión, aunque todavía falte documentación procedente de Alemania.
Valor de la vivienda heredada
El inmueble se valora, como mínimo, por su valor de referencia catastral.
Esta valoración debe tenerse en cuenta tanto en la preparación de la escritura como en la correspondiente autoliquidación.
Plusvalía municipal en una herencia de vivienda en Mallorca
Además del Impuesto sobre Sucesiones, debe analizarse la plusvalía municipal.
En ese mismo plazo de seis meses debe declararse ante el ayuntamiento correspondiente.
La plusvalía municipal puede devengarse aunque los herederos sean el cónyuge o los hijos.
Por tanto, una bonificación del 100 % en el Impuesto sobre Sucesiones no significa que la transmisión del inmueble quede completamente libre de obligaciones fiscales en España.
Modelo 210 pendiente del propietario fallecido
También queda pendiente el Impuesto sobre la Renta de no Residentes del propio causante.
Por el año del fallecimiento se presenta el Modelo 210 con la renta imputada de la vivienda de uso propio, prorrateada hasta la fecha de la muerte.
El tipo es del 19 % si el causante residía en Alemania o en Austria y del 24 % si residía en Suiza.
Desde el fallecimiento, la obligación pasa a los herederos.
Este aspecto debe revisarse al analizar la situación fiscal completa de la vivienda antes de cerrar la sucesión.
Tributación de la herencia de una vivienda en Mallorca en Alemania
Alemania somete a la Erbschaftsteuer la totalidad de la herencia cuando el causante o el heredero residen allí.
No existe convenio entre España y Alemania en materia de sucesiones, y el impuesto español se deduce conforme al § 21 ErbStG.
Como la cuota balear es actualmente nula para la familia directa en los supuestos indicados, no existe importe español que deducir y la vivienda de Mallorca tributa íntegramente en Alemania, aplicando las reducciones (Freibeträge) previstas por la normativa alemana.
Esta cuestión es esencial.
Que una herencia de una vivienda en Mallorca tenga una tributación reducida o nula en Baleares no significa que la transmisión quede libre de imposición en Alemania.
Qué ocurre si el causante residía en Austria
Austria no grava las herencias desde 2008.
Para los herederos de un causante austriaco, la bonificación balear puede dejar la transmisión prácticamente libre de impuesto sucesorio.
No obstante, siguen siendo necesarios todos los trámites notariales, fiscales y registrales exigidos en España.
Qué ocurre si el causante residía en Suiza
En Suiza, el impuesto sucesorio es cantonal.
El cónyuge está exento y, en la mayoría de cantones, también los descendientes directos.
Los inmuebles situados en el extranjero no suelen gravarse, aunque pueden computarse para determinar el tipo aplicable.
Estos extremos deben confirmarse con el asesor del país de residencia.
Orden recomendado para tramitar una herencia de vivienda en Mallorca
El orden de las actuaciones es especialmente importante en una sucesión internacional.
Cuando fallece un propietario residente en Alemania con una vivienda en Mallorca, recomendamos seguir esta secuencia:
- Obtener el certificado de defunción.
- Localizar todos los testamentos existentes.
- Determinar la ley aplicable a la sucesión.
- Obtener el Erbschein o el certificado sucesorio europeo.
- Solicitar el NIE de los herederos.
- Localizar la documentación registral del inmueble.
- Revisar la situación fiscal de la vivienda.
- Calcular el Impuesto sobre Sucesiones.
- Calcular la plusvalía municipal.
- Preparar la escritura de aceptación y adjudicación.
- Presentar las autoliquidaciones.
- Inscribir la vivienda en el Registro de la Propiedad.
La escritura de aceptación, la correcta presentación de los impuestos y la inscripción registral permiten cerrar el expediente inmobiliario español.
Planificar en vida una futura herencia de vivienda en Mallorca
La planificación sucesoria en vida suele ser más sencilla y económica que resolver todos los problemas después del fallecimiento.
Un testamento con una elección expresa de ley, una distribución meditada de la titularidad entre los cónyuges y, cuando resulte conveniente, un seguro de vida que permita financiar el impuesto alemán pueden reducir costes e incertidumbre para la familia.
En el caso alemán, la carga fiscal principal puede encontrarse precisamente en Alemania, por lo que debe preverse con antelación.
Coordinación del testamento alemán y el testamento español
Un testamento español limitado a los bienes situados en Mallorca puede simplificar considerablemente la tramitación.
Sin embargo, debe redactarse de manera coordinada con el testamento alemán para evitar contradicciones o revocaciones involuntarias.
Esta coordinación es especialmente importante cuando existen inmuebles, cuentas o inversiones en varios países.
Resitax: especialistas en herencias internacionales en Mallorca
Desde nuestro despacho en Palma, en Resitax somos especialistas en fiscalidad internacional, planificación sucesoria y herencias transfronterizas con bienes situados en Mallorca.
Tramitamos sucesiones de propietarios residentes en Alemania, Austria y Suiza y asesoramos también antes del fallecimiento para estructurar correctamente la titularidad, los testamentos y las consecuencias fiscales de la futura transmisión.
Cuando gestionamos una herencia de una vivienda en Mallorca, analizamos de forma conjunta:
- La ley sucesoria aplicable.
- Los testamentos existentes.
- El Erbschein o certificado sucesorio europeo.
- La documentación española.
- La escritura de aceptación y adjudicación.
- El Impuesto sobre Sucesiones.
- La plusvalía municipal.
- Las obligaciones fiscales pendientes.
- La inscripción registral.
- La coordinación fiscal con Alemania, Austria o Suiza.
Nuestro enfoque parte de una visión internacional de la sucesión y no únicamente de la tramitación del inmueble en España.
Atendemos en español y alemán y, cuando el expediente lo requiere, coordinamos la sucesión con los asesores del cliente en su país de residencia.
Preguntas frecuentes sobre la herencia de una vivienda en Mallorca
¿Qué ocurre con una vivienda en Mallorca cuando fallece un propietario residente en Alemania?
La vivienda forma parte de la sucesión. Debe determinarse quiénes son los herederos conforme a la ley aplicable y completar en España la escritura de aceptación, la presentación de impuestos y la inscripción del inmueble en el Registro de la Propiedad.
¿Qué ley regula la herencia de una vivienda en Mallorca?
Con arreglo al art. 21 del Reglamento (UE) 650/2012, la sucesión se rige, con carácter general, por la ley de la última residencia habitual del causante.
Si residía en Alemania, será normalmente el Derecho alemán el que determine quiénes son los herederos, salvo que exista una elección válida de otra ley conforme al Reglamento.
¿Se aplica el Derecho balear porque la vivienda está en Mallorca?
No por el simple hecho de que el inmueble esté situado en Mallorca.
El Derecho civil balear solo se aplica a los españoles con vecindad civil balear.
¿Es válido un testamento alemán en España?
Sí. Un testamento otorgado en Alemania puede ser válido en España, aunque debe aportarse la documentación necesaria para acreditar la sucesión y completar posteriormente los trámites notariales, fiscales y registrales españoles.
¿Qué es el Erbschein?
El Erbschein es el certificado sucesorio expedido por el juzgado alemán que permite acreditar quiénes son los herederos.
Puede utilizarse para tramitar la sucesión en España junto con el resto de documentación necesaria.
¿Puede utilizarse un certificado sucesorio europeo?
Sí.
El certificado sucesorio europeo produce efectos en España sin necesidad de un procedimiento específico de reconocimiento.
¿El Erbschein permite poner directamente la vivienda a nombre de los herederos?
No.
El Erbschein acredita quién hereda, pero todavía deben formalizarse en España la aceptación y adjudicación de la herencia, las obligaciones fiscales correspondientes y la inscripción registral.
¿Necesitan NIE los herederos alemanes?
Sí.
Cada heredero debe disponer de NIE para realizar correctamente los trámites fiscales, notariales y registrales en España.
¿Cuánto tiempo existe para presentar el Impuesto sobre Sucesiones?
El Modelo 650 debe autoliquidarse en el plazo de seis meses desde el fallecimiento.
La prórroga por otros seis meses debe solicitarse dentro de los cinco primeros meses.
¿Los hijos de un propietario alemán pagan Impuesto sobre Sucesiones en Mallorca?
La Ley 6/2025, en vigor desde el 25 de julio de 2025, establece una bonificación del 100 % de la cuota para cónyuge, descendientes y ascendientes y la extiende expresamente a los no residentes.
¿Hay que presentar el Modelo 650 si la cuota es cero?
Sí.
La existencia de una bonificación que deje la cuota en cero no elimina la obligación de presentar la autoliquidación.
¿Hay que pagar plusvalía municipal al heredar una vivienda?
La plusvalía municipal debe analizarse y declararse ante el ayuntamiento correspondiente y puede devengarse aunque los herederos sean el cónyuge o los hijos.
¿La herencia de una vivienda en Mallorca tributa también en Alemania?
Sí, cuando concurren los requisitos de su normativa.
Alemania somete a la Erbschaftsteuer la totalidad de la herencia cuando el causante o el heredero residen allí. La fiscalidad alemana debe analizarse separadamente de la tributación española.
¿Es recomendable otorgar un testamento español para una vivienda en Mallorca?
Puede resultar muy útil disponer de un testamento español limitado a los bienes situados en Mallorca, siempre que se redacte coordinadamente con el testamento alemán para evitar contradicciones o revocaciones involuntarias.
¿Resitax puede tramitar una herencia de vivienda en Mallorca para herederos residentes en Alemania?
Sí.
Desde nuestro despacho en Palma tramitamos herencias internacionales de propietarios residentes en Alemania, Austria y Suiza, incluyendo la coordinación documental, fiscal, notarial y registral necesaria para adjudicar correctamente los bienes situados en Mallorca.
Este artículo tiene carácter informativo general y no sustituye el asesoramiento jurídico y fiscal sobre un caso concreto.