Comprar una vivienda en Mallorca con una GmbH alemana puede parecer, a primera vista, una estructura eficiente para un empresario o inversor que ya dispone de una sociedad en Alemania. La limitación de responsabilidad, la centralización del patrimonio o una futura sucesión suelen estar entre los motivos que llevan a plantearse esta alternativa.
Sin embargo, que una sociedad alemana figure como propietaria de una vivienda situada en España tiene consecuencias fiscales tanto en España como en Alemania que deben analizarse antes de formalizar la adquisición.
En la notaría, la operación se reconoce enseguida: el apoderado llega con el extracto del Handelsregister apostillado, una traducción jurada y un acuerdo de los socios que el notario revisa con detenimiento.
Detrás suele haber una decisión tomada meses antes en Alemania, cuando el comprador, titular de una GmbH desde hace años, concluyó que la casa de Mallorca estaría mejor a nombre de la sociedad, por la limitación de responsabilidad o por una sucesión que se supone más sencilla.
Lo que con frecuencia no se ha medido es el efecto que produce en España, y de rebote en Alemania, que una sociedad sea la propietaria de una vivienda de uso familiar.
Lo que sigue vale igualmente para la GmbH austriaca y para la AG o GmbH suiza; las diferencias en el país de origen se señalan donde tienen relevancia.
Resumen clave
Comprar una vivienda en Mallorca con una GmbH alemana no implica, por sí solo, una ventaja fiscal. La sociedad adquiere el inmueble como entidad no residente y debe cumplir determinadas obligaciones fiscales y formales en España.
Las principales cuestiones que deben analizarse antes de estructurar la compra son:
- La tributación de la adquisición en Mallorca.
- El tratamiento fiscal anual de la vivienda.
- La fiscalidad si la sociedad alquila el inmueble.
- El uso privado de la vivienda por el socio o su familia.
- El Impuesto sobre el Patrimonio y el Impuesto Temporal de Solidaridad de las Grandes Fortunas.
- La fiscalidad de una futura venta del inmueble o de las participaciones.
- Las consecuencias sucesorias.
- La coordinación de la tributación española con Alemania.
Para una vivienda destinada principalmente al uso familiar, la GmbH rara vez resulta el vehículo más sencillo. En cambio, puede tener sentido en determinadas estructuras patrimoniales o cuando el inmueble forma parte de una actividad económica organizada.
En Resitax asesoramos desde Palma de Mallorca a compradores alemanes, austriacos y suizos en operaciones inmobiliarias y estructuras patrimoniales transfronterizas, analizando conjuntamente las consecuencias fiscales españolas y su coordinación con el país de residencia del inversor.
Adquisición de una vivienda en Mallorca por una GmbH alemana
La sociedad compra como entidad no residente, y el notario, el banco y el Registro de la Propiedad exigen acreditar su existencia, su representación y su titular real.
En las compras que asesoramos, la preparación del expediente sigue normalmente estos pasos:
- La sociedad solicita un NIF español como entidad extranjera.
- Se aportan el extracto actualizado del registro mercantil y los estatutos, con apostilla y traducción jurada.
- El órgano competente adopta un acuerdo que autoriza la compra y faculta al firmante.
- El notario identifica al titular real a partir de la declaración correspondiente.
- La sociedad nombra, cuando procede, un representante fiscal en España.
Estos requisitos formales deben prepararse con antelación. La falta de un documento societario, una apostilla o una traducción adecuada puede impedir formalizar la compraventa en la fecha prevista.
ITP e impuestos en la compra de la vivienda
En el impuesto que grava la compra, la sociedad no aporta ventaja alguna.
El ITP balear sobre vivienda de segunda mano es progresivo por tramos, desde el 8 % hasta 400.000 € hasta el 13 % sobre la parte que exceda de 2.000.000 €, y su base es la mayor entre el precio escriturado y el valor de referencia del Catastro.
No hay acceso a tipos reducidos, y la obra nueva tributa por IVA al 10 % más AJD.
Por tanto, comprar una vivienda en Mallorca con una GmbH alemana no permite reducir automáticamente la tributación correspondiente a la adquisición.
Tributación corriente en España de una vivienda propiedad de una GmbH
La diferencia más relevante con la compra directa se encuentra en el Impuesto sobre la Renta de No Residentes.
La persona física no residente que tiene una vivienda a su disposición declara cada año, mediante el Modelo 210, una renta imputada del 1,1 % del valor catastral, o del 2 % si este no se ha revisado en los últimos diez años.
El art. 24.5 LIRNR limita esa imputación a las personas físicas, de modo que la sociedad propietaria no la soporta.
Esta diferencia, sin embargo, no debe analizarse de forma aislada. El eventual ahorro de la renta imputada puede verse compensado por otras consecuencias fiscales derivadas de la utilización de la vivienda por los socios.
Qué ocurre si la GmbH alquila la vivienda
Cuando la sociedad alquila, los rendimientos tributan en España.
Una GmbH alemana o austriaca, residente en la Unión Europea, lo hace al 19 % con deducción de los gastos directamente relacionados con el arrendamiento; una sociedad suiza, al 24 % sobre los ingresos íntegros y sin gasto deducible alguno.
Si el alquiler se organiza con medios propios y cierta continuidad, debe valorarse si la sociedad dispone de un establecimiento permanente en España, con la consiguiente sujeción al Impuesto sobre Sociedades.
Por este motivo, no es equivalente adquirir una vivienda para uso familiar que hacerlo para incorporarla a una verdadera actividad de explotación inmobiliaria.
Gravamen especial del 3 % sobre inmuebles de entidades no residentes
El gravamen especial del 3 % sobre el valor catastral de los inmuebles de entidades no residentes (arts. 40 a 42 LIRNR) se invoca a menudo contra la compra societaria.
Sin embargo, desde la Ley 16/2012 solo afecta a las entidades residentes en paraísos fiscales, por lo que ni la GmbH alemana o austriaca ni la AG suiza están sujetas a él.
Tributación en Alemania de una vivienda situada en Mallorca
En Alemania, el Convenio para evitar la doble imposición de 2011 deja exentas las rentas inmobiliarias españolas con reserva de progresividad.
Su tratamiento dentro de la GmbH en el impuesto sobre sociedades y en la Gewerbesteuer debe revisarse con el asesor en Alemania.
Los convenios con Austria y Suiza siguen el mismo método de exención con progresividad.
La estructura debe analizarse, por tanto, desde ambos Estados. Una conclusión fiscal favorable en España no implica necesariamente que la operación resulte eficiente cuando se incorpora el tratamiento que recibe en Alemania.
Uso privado de la vivienda en Mallorca por el socio de la GmbH
Este es uno de los puntos más importantes al comprar una vivienda en Mallorca con una GmbH alemana.
Lo habitual es que la vivienda la disfruten el socio y su familia, y en ese supuesto la estructura resulta más costosa.
Si la GmbH cede la casa sin una renta de mercado, la administración alemana puede apreciar una distribución encubierta de beneficios (verdeckte Gewinnausschüttung).
En España la cesión constituye una operación vinculada, y la Agencia Tributaria puede valorarla a precio de mercado e imputar a la sociedad el alquiler que un tercero habría pagado, aunque no se haya cobrado nada.
Contrato de cesión de uso con renta de mercado
Sugerimos documentar antes de la compra un contrato de cesión de uso con renta de mercado y cuantificar sus efectos en ambos países.
No conviene adquirir primero el inmueble mediante la sociedad y analizar después cómo articular su utilización privada.
En Resitax analizamos este tipo de estructuras antes de la adquisición, comparando el coste fiscal de que la vivienda pertenezca directamente al comprador con el resultado de mantenerla dentro de una GmbH. Nuestra experiencia con estructuras patrimoniales internacionales en Mallorca permite valorar conjuntamente la compra, la utilización del inmueble, su posible explotación y la futura salida de la inversión.
Impuesto sobre el Patrimonio de una vivienda propiedad de una GmbH
Desde 2022, las participaciones en entidades cuyo activo está formado principalmente por inmuebles situados en España se consideran bienes situados en España a efectos del Impuesto sobre el Patrimonio.
En Baleares el mínimo exento es de 3.000.000 €, y el Impuesto Temporal de Solidaridad de las Grandes Fortunas (ITSGF), vigente sin fecha de término, alcanza también a los no residentes, con deducción de la cuota del Impuesto sobre el Patrimonio satisfecha.
Esto significa que interponer una GmbH entre el propietario y la vivienda no permite concluir automáticamente que el patrimonio inmobiliario queda fuera de la imposición patrimonial española.
La composición del activo de la sociedad, el valor del inmueble, el porcentaje de participación y las circunstancias del socio deben estudiarse individualmente.
Venta de una vivienda en Mallorca propiedad de una GmbH
Para la salida se piensa a menudo en vender las participaciones de la sociedad en lugar de transmitir directamente la vivienda.
La ganancia derivada de participaciones en sociedades con predominio inmobiliario tributa en España con arreglo a la mayoría de los convenios, entre ellos el hispano-alemán en su art. 13.
A ello se suma el art. 338 de la Ley 6/2023, de los Mercados de Valores, que somete al ITP la adquisición del control de una sociedad cuyo activo está compuesto principalmente por inmuebles en España como si se transmitiera el propio inmueble, coste que el comprador descontará del precio.
Por ello, una estructura que parece eficiente en el momento de la adquisición puede presentar inconvenientes cuando se intenta vender.
La estrategia de salida debe analizarse antes de comprar
La futura venta del inmueble o de la sociedad debería formar parte del análisis inicial.
Cuando se estudia comprar una vivienda en Mallorca con una GmbH alemana, no basta con calcular los impuestos de entrada. Es necesario simular también cómo se produciría una futura transmisión y cuáles serían sus consecuencias en España y Alemania.
Sucesión de una vivienda en Mallorca adquirida mediante una GmbH
En el plano sucesorio, la Ley 6/2025 estableció en Baleares una bonificación del 100 % en el Impuesto sobre Sucesiones para cónyuges, descendientes y ascendientes, a la que desde julio de 2025 pueden acogerse también los no residentes cuando resulta aplicable la normativa balear.
Con la sociedad interpuesta, sin embargo, los herederos reciben participaciones de una entidad extranjera, mientras el inmueble permanece a nombre de esta.
Si España grava esa transmisión, y en qué términos, depende de la calificación del activo y de la residencia de los herederos.
Herencia de las participaciones de una GmbH alemana
La Erbschaftsteuer alemana sobre las participaciones exige un estudio separado.
Austria no grava sucesiones desde 2008 y en Suiza el impuesto es cantonal.
Quien desde Austria valore aportar la vivienda o la sociedad a una Privatstiftung debería aclarar antes cómo calificará España esa estructura.
La planificación sucesoria mediante una sociedad extranjera, por tanto, no puede darse por ventajosa únicamente porque los herederos reciban participaciones en lugar del inmueble directamente.
¿Conviene comprar una vivienda en Mallorca con una GmbH alemana?
Para la vivienda que va a usar la familia, la GmbH rara vez es el vehículo adecuado.
Evita la renta imputada, pero genera costes en el uso privado, en el Impuesto sobre el Patrimonio y en la salida.
Se añaden dificultades prácticas, porque los bancos españoles financian con reservas a sociedades extranjeras y, si la vivienda se destina al alquiler turístico, hay que comprobar a nombre de quién figura la licencia (ETV), si fue válidamente otorgada y si se ajusta al Decreto-ley 4/2025.
La sociedad tiene sentido en un alquiler organizado como negocio o dentro de una estructura patrimonial ya existente.
Recomendamos decidir a partir de un cálculo comparativo entre compra directa y compra societaria, coordinado con el asesor en el país de origen.
Compra directa frente a compra mediante una GmbH alemana
Antes de tomar una decisión resulta recomendable comparar ambas alternativas sobre la misma inversión.
El análisis debería incluir:
- Fiscalidad de la adquisición.
- Tributación anual del inmueble.
- Renta imputada.
- Fiscalidad del alquiler.
- Uso privado de la vivienda.
- Operaciones vinculadas.
- Impuesto sobre el Patrimonio.
- Impuesto Temporal de Solidaridad de las Grandes Fortunas.
- Fiscalidad en Alemania.
- Financiación.
- Venta futura.
- Sucesión.
La estructura más eficiente no será necesariamente la que tenga el menor coste fiscal inicial.
En inversiones inmobiliarias internacionales resulta especialmente importante analizar el ciclo completo de la inversión.
Nuestra experiencia en Resitax con compradores alemanes en Mallorca
Desde nuestra oficina en Palma asesoramos habitualmente a compradores alemanes, austriacos y suizos que quieren adquirir viviendas e inmuebles en las Islas Baleares, tanto directamente como mediante sociedades extranjeras.
Cuando un cliente nos plantea comprar una vivienda en Mallorca con una GmbH alemana, analizamos la operación desde una perspectiva global: adquisición, tenencia, utilización privada, alquiler, tributación patrimonial, desinversión y sucesión.
Nuestro objetivo es que la estructura se decida antes de la compra a partir de sus consecuencias reales y no únicamente por la existencia previa de una sociedad en Alemania.
Trabajamos en coordinación con los asesores del cliente en el país de origen cuando la operación requiere analizar conjuntamente la normativa española y alemana, austriaca o suiza.
Atendemos en español, alemán, inglés y francés.
Preguntas frecuentes sobre comprar una vivienda en Mallorca con una GmbH alemana
¿Puede una GmbH alemana comprar una vivienda en Mallorca?
Sí. Una GmbH alemana puede adquirir inmuebles en España como entidad no residente. Deberá obtener un NIF español y acreditar ante el notario, entre otros extremos, su existencia, representación y titular real.
¿Comprar una vivienda en Mallorca con una GmbH alemana permite pagar menos ITP?
No por el mero hecho de utilizar una sociedad. El ITP balear sobre vivienda de segunda mano es progresivo por tramos, desde el 8 % hasta 400.000 € hasta el 13 % sobre la parte que exceda de 2.000.000 €.
¿Una GmbH alemana paga la renta inmobiliaria imputada del Modelo 210?
El art. 24.5 LIRNR limita esa imputación a las personas físicas, por lo que la sociedad propietaria no soporta la renta inmobiliaria imputada aplicable a una persona física no residente.
¿Puede el socio utilizar gratuitamente la vivienda propiedad de su GmbH?
La utilización gratuita debe analizarse con especial atención. En Alemania puede apreciarse una distribución encubierta de beneficios (verdeckte Gewinnausschüttung). En España, la cesión constituye una operación vinculada y puede valorarse a precio de mercado.
¿Conviene firmar un contrato entre la GmbH y el socio?
Sugerimos documentar antes de la compra un contrato de cesión de uso con renta de mercado y analizar sus consecuencias fiscales tanto en España como en Alemania.
¿Una vivienda propiedad de una GmbH queda fuera del Impuesto sobre el Patrimonio español?
No necesariamente. Desde 2022, las participaciones en entidades cuyo activo está formado principalmente por inmuebles situados en España se consideran bienes situados en España a efectos del Impuesto sobre el Patrimonio.
¿Es posible vender las participaciones de la GmbH en lugar de vender la vivienda?
Es posible plantearlo, pero no debe presuponerse que la operación quedará fuera de tributación española. La ganancia derivada de participaciones en sociedades con predominio inmobiliario puede tributar en España, y debe analizarse también el art. 338 de la Ley 6/2023, de los Mercados de Valores.
¿Es mejor comprar personalmente o mediante una GmbH?
Depende de las circunstancias concretas. Para una vivienda destinada principalmente al uso del socio y su familia, la GmbH rara vez es el vehículo adecuado. Puede tener una lógica diferente cuando el inmueble se integra en una verdadera actividad de alquiler o en una estructura patrimonial empresarial ya existente.
¿Resitax asesora a compradores alemanes que quieren adquirir una vivienda en Mallorca?
Sí. Desde Palma de Mallorca asesoramos a compradores alemanes, austriacos y suizos en la estructuración fiscal de adquisiciones inmobiliarias, tanto personales como societarias, y coordinamos el análisis con sus asesores en el país de origen cuando resulta necesario.